Urmatorul nivel al imobiliarului bucurestean

Imobiliare , ANALIZE / COMENTARII

15.02.2008 - Curierul National
Urmatorul nivel al imobiliarului bucurestean

Un lucru de care auzim vorbindu-se tot mai des in ultima vreme este scumpirea terenurilor din interiorul si din jurul Bucurestiului - consecinta fireasca a cererii ridicate pentru astfel de proprietati, in scop speculativ sau nu. In contextul in care terenurile reprezinta punctul zero al oricarei dezvoltari, dificultatea gasirii unor parcele simultan pretabile pentru constructii si accesibile ca pret ne-ar face sa credem ca lucrurile se apropie de sfarsit pentru imobiliarul Capitalei. Pe de alta parte, analistii ne asigura ca piata bucuresteana - in special cea rezidentiala - se afla abia la inceput, dat fiind nivelul extrem de ridicat al cererii in comparatie cu oferta. Fapt ce se reflecta direct in verva investitorilor, ce se incapataneaza sa caute o nisa accesibila pentru intrarea pe o piata din ce in ce mai competitiva.
Privind la aceste tendinte aparent contradictorii, avem numai doua posibilitati: fie una dintre ele e falsa, fie undeva exista o scapare. Cea de-a doua varianta este, in mod evident, cea aplicabila in cazul de fata. Astfel, ceea ce le scapa de obicei celor care acuza lipsa terenurilor de calitate la nivelul Capitalei este faptul ca, pana acum, developerii s-au inghesuit doar spre anumite zone - in special centru si nord -, lasandu-le pe altele in mare parte descoperite. Problema developerilor nu e asadar lipsa terenurilor, ci concentrarea lor univoca pe anumite zone. Acest lucru tinde insa sa se schimbe rapid, odata cu evolutia pietei si scumpirea terenurilor mentionata mai sus, investitorii indreptandu-se tot mai mult spre regiunile neexploatate pana acum, fie ele in interiorul sau in exteriorul orasului. Tendinta ce poate fi catalogata ca o trecere spre urmatorul nivel al real estate-ului bucurestean.

Sudul, zona cea mai accesibila si mai putin exploatata

In momentul de fata, dintre toate zonele Capitalei, sudul este cel mai putin exploatat, in opozitie cu nordul, unde s-au concentrat pana acum cele mai numeroase dezvoltari de locuinte, cladiri de birouri, centre logistice sau comerciale. Tocmai din aceasta subdezvoltare, noteaza specialistii companiei imobiliare EuroMetropola, rezulta si potentialul deosebit al acestei regiuni, ce "dispune de sanse reale pentru a deveni una dintre cele mai profitabile, datorita preturilor rezonabile si suprafetelor mari, pretabile pentru a integra proiecte de amploare". In acest context, Ana Maria Ionita, senior consultant in cadrul companiei, estimeaza ca sudul va cunoaste, in urmatorii 2-3 ani, una dintre cele mai puternice dezvoltari pe segmentul rezidential, date fiind multiplele posibilitati de exploatare ce li se ofera developerilor. "Se simte tot mai acut nevoia de a crea zone specifice - spatii de relaxare (pontoane, parcuri), mini-centre comerciale, clinici medicale si scoli private", remarca Ionita un trend specific.

Terenurile din localitatile cu acces la DN4, intre 10 si 250 euro/mp

Un potential deosebit il au localitatile limitrofe din sudul Capitalei, in special cele cu deschidere la DN4 (Popesti-Leordeni, Frumusani), atat in sfera industriala, cat si in cea rezidentiala. Atractivitatea acestor zone este data in primul rand de preturile semnificativ mai scazute decat cele din oras. Astfel, conform datelor EuroMetropola, un metru patrat de teren cu destinatie rezidentiala poate fi cumparat cu 70-250 euro in Popesti Leordeni, in timp ce o suprafata echivalenta in Frumusani costa intre 20 si 70 euro, in functie de pozitionare, acces si infrastructura. Pe de alta parte, terenurile cu destinatie industriala pot fi cumparate cu 50-100 euro/mp, in Popesti Leordeni, si 10-70 euro/mp in Frumusani.

De precizat este ca, in ultimii 5 ani, aceste doua localitati au constituit un veritabil punct de atractie atat pentru investitorii din sfera industriei usoare (fabrici de lactate, mezeluri, produse de panificatie), cat si pentru cei din sectorul rezidential. De altfel, cele doua domenii reprezinta segmentele cu cel mai mare potential pentru dezvoltarea sudului. "Conform unui PUZ realizat in anul 2006 pentru 60 ha din orasul Popesti Leordeni, planul 1 este rezervat constructiilor de tip industrial (numai industrie usoara), iar planul al doilea este dedicat celor de tip rezidential", subliniaza Ana Maria Ionita.

Parcelele din extravilanul agricol, intre 4 si 35 euro/mp

De asemenea, cel de-al doilea drum national din zona de sud, DN5, a atras dezvoltarea unor proiecte imobiliare mixte (rezidentiale si industriale). Potentialul de crestere al comunelor din zona este cu atat mai ridicat cu cat planurile oficiale prevad ca noua linie de centura sa treaca prin localitatile 1 Decembrie si Jilava. Pentru terenurile din aceste localitati, preturile variaza intre 4 si 11 euro/mp, pentru extravilan agricol (suprafete incepand de la 10 ha), si intre 20-35 euro/mp, in cazul unor loturi mai mici. In ceea ce priveste atentia acordata acestei zone de catre developeri, Ana Ionita subliniaza: "Pana acum, cele mai multe solicitari pentru achizitia de terenuri au aparut in zonele in care se prefigura o crestere a preturilor. O tendinta evidenta a acestui an este aceea de a cumpara terenuri cu intentia de a dezvolta imediat si mai putin de a achizitiona in scop speculativ". "Acesta este unul dintre primele semne de maturizare a pietei imobiliare romanesti", noteaza reprezentanta companiei.

Adriana Dragusin