Unde mai este loc de centre comerciale in viziunea consultantilor imobiliari

Imobiliare

01.10.2009 - Ziarul financiar
Unde mai este loc de centre comerciale in viziunea consultantilor imobiliari

Fiecare din cei 6 consultanti imobiliari intervievati ar incepe in primul rand un proiect de mall in Bucuresti, iar abia mai apoi se gandesc la o serie de orase din provincie, printre care Brasov, Ploiesti, Craiova sau Galati. Orasele mici au fost uitate de toata lumea.

Numarul mare de proiecte comerciale anuntate in ultimii ani provoaca dificultati consultantilor in a raspunde la intrebarea "unde in Romania ati mai construi un centru comercial", desi raportat la alte tari din regiune, stocul de spatii comerciale moderne per cap de locuitor este inca mic.

Situatia dificila in care se afla majoritatea mallurilor din afara Capitalei determina consultantii sa afirme aproape in unanimitate ca ar construi un mall in primul rand in Bucuresti, in zona de est, la iesirea din oras catre Constanta, dar mai ales in centru, daca acest lucru ar fi posibil.

"Nu m-as duce in orasele mici. Cred ca, daca ar fi, tot in Bucuresti as face, in zona de est a orasului, bulevardul Theodor Pallady, unde as construi ceva mare, gen Baneasa, pe un teren de 30-40 de hectare. De fapt, cred ca la fiecare iesire din oras ar trebui facuta cate o dezvoltare regionala. In plus, m-as da de trei ori peste cap sa pun mana pe Unirea, unde as face un mall ultra-central", a declarat Razvan Gheorghe, directorul firmei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield.

In zona de est a Capitalei cel mai important proiect functional este Iris Shopping Center, detinut de germanii de la DEGI si care cuprinde primul hipermarket Auchan de pe piata locala. Printre proprietarii care detin terenuri de mari dimensiuni in aceasta zona a orasului se numara grupurile TriGranit si Avrig 35, dar in momentul de fata niciunul dintre acesti investitori nu a anuntat planuri concrete pentru a incepe un proiect in perioada imediat urmatoare.

"In afara Bucurestiului cred ca m-as duce cu ceva major in Galati si as construi la iesirea catre Braila, cu conditia de a intra intr-un parteneriat public privat pentru partea de infrastructura", a mai spus Gheorghe.

In Galati, unul dintre putinele orase ale tarii cu peste 300.000 de locuitori, pana la ora actuala nu a fost finalizat niciun proiect, iar, potrivit informatiilor existente, lucrarile la centrul comercial Euromall au fost temporar suspendate. Vecinatatea dintre Galati si Braila, care creaza un pol cu peste 500.000 de potentiali cumparatori, a atras atentia mai multor investitori, dar dupa esecul proiectului Armonia din Braila acestia au devenit mult mai reticenti.

Singurul consultant care mai "are ochi" pentru orasele mici din tara este Georgiana Andrei de la Colliers International, care s-ar implica in constructia de proiecte de mici dimensiuni in aceste localitati.

"As face malluri in orase cu o populatie intre 70.000 si 150.000 de locuitori, pe formate mici, de 4.000-6.000 de metri patrati, cu posibilitatea de extindere cand puterea de cumparare va creste. As pune in aceste proiecte chiriasi pentru satisfacerea nevoilor imediate (basic needs), un supermarket cu profil de discount, o farmacie, un magazin de pantofi sau imbracaminte pentru clasa medie si sub-medie. Cred ca aceste proiecte ar prinde in orase precum Targoviste sau Bistrita, unde desi sunt proiecte mari anuntate, cred ca nicio banca nu ar finanta acum un mall de 20.000 de metri patrati", apreciaza Georgiana Andrei, directorul departamentului de retail al firmei de consultanta imobiliara Colliers International.

Firma Matrix Investments, proprietarul centrului comercial Mures Mall, si-a anuntat intentia de a construi malluri si in Bistrita si in Targoviste, dar a pus momentan aceste proiecte on hold. In acelasi timp, Globe Trade Center (GTC) vrea sa dezvolte un proiect Galleria la Bistrita, iar britanicii de la Westhill au anuntat planurile pentru Crizantema Mall din Targoviste, dar si aceste proiecte sunt la ora actuala trase pe dreapta. Situatia este similara in majoritatea oraselor din tara.

"Sunt multe alte orase in care este loc de un centru comercial, cum ar fi Ploiesti sau Brasov, dar aici au fost foarte multe proiecte anuntate si nu se stie care va continua", mai spune consultantul Colliers.

Unii consultanti apreciaza ca proiectul Baneasa nu acopera inca intreaga cerere din nordul orasului si s-ar incumeta cu un proiect de centru comercial in zona cu cele mai mari venituri pe cap de locuitori si cele mai multe spatii de birouri moderne.

"In zona de est, sud-est a Bucurestiului nu mai este nimic activ, iar densitatea populatiei este ridicata, astfel ca ar putea fi absorbit aici un proiect. Cred de asemenea ca in zona de nord a orasului, dar undeva mai aproape de centru, cum este proiectul din Floreasca, cred ca un mall usor accesibil ar putea ajunge in topul vanzarilor pe metru patrat. Din cauza accesului dificil, Baneasa ramane inca o destinatie de weekend", spune Oana Iliescu, co-director executiv al firmei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

Pe lista principalelor orase in care consultantii imobiliari ar incepe constructia unui mall nou se numara si fosta capitala culturala europeana - Sibiu - unde in prezent este operational doar proiectul Shopping City Sibiu, cel mai mare parc de retail din afara Capitalei.

"In afara Bucurestiului as construi la Sibiu, dar in niciun caz in afara orasului. As face un mall cu o suprafata inchiriabila de 30.000 de metri patrati. Alt oras, nu stiu daca as putea sa nominalizez. Poate Brasov", a mai spus Oana Iliescu de la DTZ Echinox.

"Ideal, as face un centru comercial de tip mall in centrul Capitalei, in apropierea unei statii de metrou de pe ruta Piata Unirii - Piata Romana. (...) Insa pentru ca ceea ce am spus mai sus este extrem de greu de pus in practica din cauza lipsei locatiilor potentiale, voi reveni cu picioarele pe pamant. Urmatoarea varianta ar fi o locatie in centru-nord", spune Monica Barbu, vicepresedinte al firmei de consultanta imobiliara The Advisers/Knight Frank.

Indecizia dezvoltatorilor prezenti in Brasov, oras in care se afla in prezent doar proiecte mici, precum MacroMall, Magnolia sau Unirea Shopping Center, ar determina-o si pe Monica Barbu de la Knight Frank sa dezvolte un proiect aici.

"In ceea ce priveste restul tarii, Brasovul este singurul dintre cele cinci orase importante care nu are un centru comercial adevarat. Asadar, acesta ar fi orasul din tara asupra caruia m-as concentra. Pozitionarea ar trebui sa fie in cadrul orasului, bine conectat la toate cartierele Brasovului si cu o suprafata care sa poata sustine un concept competitiv si sustenabil pe termen lung", mai spune Monica Barbu de la The Advisers/Knight Frank.

Printre dezvoltatorii care si-au anuntat intentia de a dezvolta malluri in Brasov se numara companiile TriGranit, Echo Investments, Mivan, dar si investitorii care au cumparat platforma Tractorul pentru a o transforma intr-un proiect de regenerare urbana cu componente imobiliare.

"In afara Capitalei as continua din proiectele anuntate in Galati, Craiova si Brasov. Este loc si ar fi bine sa se deschida macar cate un mall nou in fiecare din aceste orase", spune si Andrei Vacaru, consultant al departamentului de retail in cadrul firmei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.

Cu toate acestea, la fel ca si in cadrul celorlalti consultanti de pe piata, Vacaru ar incepe in primul rand dezvoltarea unui proiect in Bucuresti, in nord sau in est, tinand cont ca cele mai mari cartiere din vest si sud - Militari si Berceni - au fost deja impanzite de centre comerciale.

"In primul rand as construi in Bucuresti, in nord si in est sau, altfel spus, as continua unul dintre proiectele anuntate in Floreasca, Petricani sau Bucurestii Noi", a spus Vacaru de la Jones Lang LaSalle.

Pe de alta parte, o intreaga discutie este legata de concepte: mall sau retail park, cat de mare sau cu ce fel de chiriasi?

"In Bucuresti a cam trecut vremea mallurilor, astfel ca as construi un parc de retail dupa modelul celui din Militari (Militari Shopping - n.r.) in zona Bucurestii Noi - Piata Domenii - Piata 1 Mai. As construi mai multe big-box-uri, nu foarte mari, de 600-800 de metri patrati, cu retaileri de imbracaminte, supermarket, un magazin de mobila, de 800-1.000 de metri patrati. As investi si eu in acest proiect", spune Doina Badea, head of property management al companiei de consultanta imobiliara King Sturge.

O alta tinta predilecta a dezvoltatorilor de malluri a fost in ultimii ani orasul Ploiesti, cu mai mult de cinci proiecte anuntate de catre dezvoltatori precum Sonae Sierra, AFI Europe, Mivan sau Westhill (proiectul Zenith, vandut intre timp unui investitor irlandez).

"In afara Bucurestiului, este un proiect la Ploiesti, care cred eu ca se va dezvolta. Consider ca pentru dezvoltarile viitoare va conta mai mult partea de utilitate; vor fi construite proiecte cu mai multe produse in care sa gasesti ce ai nevoie la pretul bun. Obiceiurile de consum ale romanilor se schimba, iar utilitatea cred ca va incepe sa fie pe primul plan", apreciaza consultantul King Sturge.

Toate aceste proiecte dau sperante consultantilor imobiliari ca din cele 120 de dezvoltari anuntate, o parte vor fi reincepute odata ce retailerii vor traversa actualele dificultati si vor incepe din nou sa se extinda, iar bancile vor relua finantarile pentru proiecte de dezvoltare.

In prezent insa, in constructie se mai afla doar cinci proiecte la nivelul intregii tari - Sun Plaza si Cotroceni Park in Bucuresti, Atrium Center Arad, Gold Plaza Baia Mare si Polus Center Constanta - iar acest lucru a provocat o scadere consistenta a veniturilor generate de departamentul de retail in cadrul marilor firme de consultanta imobiliara.