Ultimul pret al cumparatorului: 38.000 de euro

Imobiliare

13.05.2009 - Capital

Un studiu recent confirma caracterul speculativ al pietei imobiliare. Potrivit acestuia, doar in Capitala cumparatorii isi permit preturi de 50.000 de euro pentru o locuinta.

Pretul pe care il pot plati in prezent romanii pentru o locuinta nu depaseste 38.000 de euro. Fata de aceasta medie la nivel national, pretul suportabil in capitala este putin mai mare, de circa 50.000 de euro, arata cel mai recent studiu al consultantului imobiliar Century 21.  „La aceste preturi, proprietarii si dezvoltatorii ar putea sa vanda, daca romanii ar dori sa cumpere“, spune Gabriel Alexandru, vicepresedintele companiei. Evident, situatia difera in functie de venituri si incadrarea in normele de creditare, veniturile diferitelor categorii sociale fiind diferite. Potrivit autorilor studiului, cel mai bine castiga persoanele cu activitati in domeniul intermedierilor financiare, 2.250 de euro/lunar/familie, in calcul la stabilirea veniturilor fiind luata o familie cu doi membri care activeaza in acelasi sector.

Unul dintre cele mai disputate elemente ale pietei rezidentiale este stabilirea factorilor care influenteaza decisiv evaluarea proprietatilor aflate la vanzare. Odata cu euforia cresterii preturilor inceputa prin 2005, singurul element luat in calcul a fost raportul cerere/oferta, ignorandu-se aproape complet puterea de cumparare a potentialilor clienti.

De aici, avalansa de scumpiri si bula care a atins apogeul in 2007 si prima parte a lui 2008. A urmat caderea tranzactiilor de anul acesta, la cel mult jumatate din valorile anterioare, si asa s-a potentat o criza care, chiar daca nu am fi importat-o, pandea dupa colt piata autohtona.

Apartamentul vechi, singurul accesibil

In calculul facut de Century 21 sunt incluse venitul mediu, gradul maxim de indatorare, dobanzile bancare sau cursul valutar. Aceste caracteristici conduc la concluzia ca la veniturile medii ale romanilor corespunde pentru acest an pretul de 37.739 de euro pentru o locuinta. „Nivelul de 38.000 de euro va aparea in urmatoarele sase luni doar la apartamentele vechi (peste 30 ani) de doua camere, chiar dintr-o zona semicentrala, si a caror depreciere din punct de vedere contabil se apropie de sfarsit“, spune Dan Ionascu, seful diviziei de evaluare a Cushman&Wakefield. Motivul este destul de simplu. E greu ca dupa ce ai vandut sau ai sperat ca vinzi la preturi imense, chiar daca mult supraevaluate, sa accepti acum sa iei in calcul un element care nu face bine la afaceri si profit. Pretul care ar corespunde actualelor venituri ale romanilor a fost estimat pe baza unui curs de patru lei pentru un euro si un venit lunar disponibil de 476 de euro, dar care este ignorat si de dezvoltatori si de vanzatorii particulari de locuinte. La acest pret nu prea se preteaza decat anumite garsoniere si apartamente cu doua camere, majoritatea in provincie. De aceea, dar si din cauza dificultatilor de finantare, numarul tranzactiilor imobiliare se reduce masiv.  Necazurile nu se opresc aici. „Din cauza perspectivelor negative ale economiei, ne asteptam ca decizia de cumparare sa fie amanata pana cand anticiparile privind evolutia economiei se vor imbunatati. Este vorba despre cresterea economica, a PIB, aprecierea monedei nationale si scaderea somajului“, crede  Gabriel Alexandru.

Ordine sub presiunea falimentului?

Cum ar putea sa ajunga totusi sa fie ceruti pentru o locuinta cei 38.000 de euro amintiti? „Momentul in care proprietarii vor cere, nu si primi, sumele de 38.000 de euro la nivelul tarii si 50.000 de euro in Capitala va fi cel in care bancile, direct sau indirect, vor incepe o campanie de executari silite ale proprietarilor si dezvoltatorilor“, crede Alexandru.

Cand va fi momentul? Reprezentantul Century 21 anticipeaza ca „dis­tractia“ va aparea pana in luna noiembrie a acestui an. Din cauza acestei potentiale morti subite a unor jucatori din piata, in urmatoarele 16 luni, tranzactiile cu locuinte ar putea ajunge sa se faca chiar si sub nivelul anuntat ca acceptabil.

Nivelul de 38.000 de euro va aparea doar la apartamentele vechi de doua camere din zone semicentrale.
Dan Ionascu, Cushman&Wakefield

Indicator
Studiul Century 21 lanseaza ca pret acceptabil pentru locuinte, la nivel national, 38.000 de euro. Abia in trei ani romanii vor putea plati sume apropiate de cele cerute acum pentru unele garsoniere, adica 50.000 de euro