Trocul casa noua-casa veche plus diferenta n-a mers in Romania

ANALIZE / COMENTARII

02.11.2009 - Capital

Buy back-ul imobiliar, prin care se poate achizitiona o locuinta noua oferind una veche la schimb, plus diferenta, a fost abandonat de putinii dezvoltatori care au apleat la acest sistem, dupa primele luni de incercare. Motivul principal sta in imposibilitatea de a valorifica imobilul vechi pe o piata  inactiva, in care blocarea banilor inseamna moarte sigura.

Chiar daca o serie de jucatori din piata de real estate au vazut initial in aceasta metoda o posibilitate de stimulare a vanzarilor, ideea a fost abandonata pe drum odata cu accentuarea crizei si scaderea cererii de locuinte.

„Am renuntat la metoda de vanzare prin buy back pentru ca nu era eficienta pentru noi ca dezvoltatori. Au fost si putine solicitari pe aceasta zona, dar au fost si cazuri in care clientul avea un apartament intr-o zona proasta si noi pierdeam. Motivul principal pentru care am renuntat este ca nu vrem sa ramanem cu apartamentele vechi pe care sa nu le putem valorifica“, a declarat pentru capital.ro Alexandra Calin, reprezentantul de vanzari al firmei Stein Construct.

Stein Construct a fost printre primii dezvoltatori care au aplicat acest sistem, inca din 2007, cand piata explodase. Compania oferea posibilitatea cumparatorilor interesati de achizitia unui apartamente intr-unul din proiectele Rubin Stein si Saphir Stein, ca dupa achitarea unui avans de 30% sa isi cedeze locuinta veche pentru restul din suma.

Buy back-ul folosit doar ca instrumet de promovare

Un alt dezvoltator care a apelat la buy back pentru a atrage atentia clientilor asupra produsului sau este ENG International, care construieste ansamblul rezidential Dream Village din Iasi.

„Am folosit aceasta metoda doar ca instrument de promovare, doar in primele luni de la lansare, dar am renuntat la ea ulterior pentru ca s-a constatat ca e mai eficienta metoda clasica. Au fost cereri pentru buy back, dar nu s-a concretizat nici una“, a mentionat Shaltiel Samy, administratorul proiectului.

In prezent, ansamblul din Iasi are finalizate trei blocuri din cinci si a vandut 80% din locuintele terminate. „S-au vandut 80% din primele trei blocuri, adica circa 120 de unitati, dintr-un total de 264 disponibile. Ultimele doua blocuri sunt in constructie“, a explicat Shaltiel Samy.

Nu poate functiona din lipsa cererii

Potrivit lui Dan Ioan Popp, presedintele Impact Developer & Contractor, buy back-ul este un artificiu care genereaza plus valoare, dar intr-o piata de volum, in care dezvoltatorii au portofolii mari si o activitate continua si pe de alta parte cererea este continuu solvabila.

„La noi, in ultimii ani, s-a constatat un regres al cererii cu circa 40% si nu se observa o tendinta de relansare, ci de scadere constanta. Astfel, nu se asigura echilibrul intrarilor si al iesirilor si determina imposibilitatea de a face un mecanism din aceasta abordare“, a subliniat Popp.

El a mai spus ca in conditiile in care 75% din cererile de cumparare sunt pentru locuinte vechi, mecanismul de buy back este subminat de aceasta preferinta.

„Tototdata, dezvoltatorul ar avea o problema cu locuintele vechi pentru ca, la evaluare se constata o depreciere de 40% fata de expectanta clientului. Nu pare a fi o afacere in contextul actual. Poate functioneaza, dar nu pe scara mare si cu multe riscuri. Nici pentru dezvoltatorii aflati la ananghie nu este o varianta, pentru ca acestia au nevoie de cash“, a completat oficialul Impact.

Dezvoltatorii evita sa-si blocheze banii

Sistemul de vanzare de tip buy back nu poate functiona decat intr-o piata cu activitate, in care se fac tranzactii si exista cerere  pentru produse noi.

„Buy back-ul este bun, spre exemplu, atunci cand poti da un apartament vechi de 50.000 de euro plus, o diferenta de 10.000 de euro si sa te muti. Daca piata e activa dezvoltatorul poate vinde apartamentul cu 55.000 de euro si toata lumea e fericita. In conditiile actuale dezvoltatorul vinde locuinta veche cu 45.000 de euro, in cel mai bun caz, dar risca sa isi imobilizeze bani pe o piata putin activa. Dupa 2008, piata a devenit putin activa si cu valori in scadere, aceasta metoda nu va putea fi abordata decat pe o piata cu activitate intensa“, a concluzionat Adrian Crivii, general managerul companiei de evaluare Darian.