Trei luni de Prima Casa: dezvoltatorii nu au inceput niciun proiect nou de locuinte

Imobiliare

15.10.2009 - Ziarul financiar
Trei luni de Prima Casa: dezvoltatorii nu au inceput niciun proiect nou de locuinte

Principalul efect scontat de guvernanti la momentul lansarii programului "Prima casa" a fost de revitalizare a pietei constructiilor. Dupa trei luni insa, dezvoltatorii nu au inceput niciun proiect nou de mari dimensiuni si nici nu dau semne sa inceapa. Sa ne bucuram ca merg inainte cele incepute?

Cel mai puternic declin al pietei constructiilor din acest an a fost consemnat tocmai in luna august, prima luna integrala de operare a programului "Prima casa", al carui scop declarat de guvernanti era tocmai de revitalizare a acestui domeniu care a contribuit substantial la cresterea economica din ultimii ani.

Astfel, piata a scazut cu 29,3% in august 2009 fata de august 2008, in timp ce declinul din primele opt luni ale anului a fost de 13,3%, potrivit celor mai recente date de la Institutul National de Statistica.

"Pana cand dezvoltatorii nu sunt 100% convinsi ca in Romania este o piata in care vor putea construi si vinde locuinte cu 60.000 de euro nu se va arunca nimeni sa construiasca proiecte noi", apreciaza Valentin Ilie, CEO al firmei de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania.

El spune ca de la demararea programului de garantare a creditelor vanzarile au crescut, dar maxim 20% din apartamentele vandute sunt noi, si acestea sunt din proiecte incepute inainte de debutul crizei imobiliare.

"Sunt discutii si teorie multa privind inceperea unor proiecte noi, dar nimic concret", spune Ilie, la mai bine de un an de cand in Bucuresti nu au mai fost incepute ansambluri cu locuinte noi semnificative.

Majoritatea celor 5.000 de dosare aprobate de Fondul de Garantare pana saptamana trecuta au fost pentru achizitia unor locuinte construite inainte de 1989, astfel ca nici dezvoltatorii surprinsi de scaderea vanzarilor cu sute de apartamente in portofoliu nu au beneficiat prea mult de acest program.

"Desi programul «Prima casa» isi propunea sa revitalizeze segmentul imobiliar si pe acela al constructiilor, a impulsionat cu precadere piata locuintelor vechi. Mai mult decat atat, perspectiva unor viitoare vanzari prin acest program a crescut speculativ, cel putin pe termen scurt, pretul locuintelor vechi eligibile pentru un credit garantat, producand astfel efectul opus celui scontat", este de parere Mihaela Pana, directorul departamentului rezidential al firmei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

Numeroase terenuri cumparate cu scopul de a construi locuinte sunt blocate in prezent in marea majoritate a zonelor din Capitala, in timp ce potentialii cumparatori de locuinte se plang de oferta slaba de proiecte in interiorul orasului, unde proprietarii proiectelor existente au facut reduceri nesemnificative de pret, desi vanzarile sunt la un nivel scazut.

Pentru cine este Prima casa?

Dezvoltatorii de locuinte cheltuie in aceasta perioada zeci de mii de euro pentru a se promova in cadrul targurilor imobiliare organizate in Bucuresti si in marile orase din tara, dar doar firmele care au un raport bun intre pret si pozitionarea apartamentelor au inregistrat o crestere semnificativa a vanzarilor in aceasta perioada.

Unul dintre acesti dezvoltatori este grupul Conarg, controlat de omul de afaceri pitestean Valentin Visoiu, care a vandut in ultimele doua luni aproximativ 100 de apartamente din ansamblul Rasarit de Soare, 90% dintre acestea fiind contractate prin programul "Prima casa".

In acelasi timp, alti dezvoltatori beneficiaza de acest program prin ricoseu, in contextul in care o serie de clienti care doreau sa treaca de la un apartament vechi la unul nou au reusit in aceasta perioada sa vanda vechea locuinta prin programul "Prima casa", obtinand astfel lichiditatile necesare cumpararii noului apartament.

"Pe piata apartamentelor vechi programul a fost bun, dar stocurile au scazut deoarece nu sunt multe proprietati bune la un pret de 50.000-60.000 de euro", mai spune Ilie de la Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Trei luni de "Prima casa": dezvoltatorii nu au inceput niciun proiect nou de locuinte

O revigorare nu s-a simtit nici in ceea ce priveste autorizatiile de constructii, astfel ca in luna august au fost eliberate 4.652 de autorizatii de construire pentru locuinte, in scadere cu 23,2% fata de aceeasi perioada a anului trecut, in timp ce declinul anual pentru primele opt luni ale anului este de 20%. Drept urmare, inclusiv reprezentantii Fondului de Garantare au semnalat ca cererea de credite prin "Prima casa" s-a diminuat in ultimele saptamani, la circa 100 de dosare zilnic, fata de 200, in prima jumatate din septembrie.

Odata cu lansarea programului, proprietarii de apartamente vechi s-au grabit sa mareasca preturile, in timp ce o parte dintre dezvoltatori si-au redus usor preturile la locuintele noi, pentru a se incadra in plafonul de 60.000 de euro.

Fondul mai are in procesare aproximativ 500 de dosare, iar administratorii sustin acum ca pot face fata cererilor de garantare. In perioadele in care cererea era ridicata, bancherii, dezvoltatorii si mai ales potentialii cumparatori se plangeau ca durata de procesare a dosarelor urcase la cateva saptamani, fata de cinci zile lucratoare, cat prevede conventia de colaborare.

"Era un mare risc cu «Prima casa». Aveai un antecontract semnat si riscai sa pierzi avansul daca decizia fondului si a bancii intarzia. Obisnuiam sa semnam antecontracte care erau valabile o luna. In prezent semnam pentru doua-trei luni, sa evitam acest gen de situatii", spune Ilie de la Coldwell Banker.

Printre companiile care au cumparat terenuri de zeci sau chiar sute de milioane de euro in Bucuresti pentru constructia de locuinte se numara spaniolii de la GEA Prasa, Gran Via sau Hercesa, israelienii de la AFI Europe sau companii romanesti precum Conarg sau Primavara.

Aceste companii detin terenuri vizavi de centrele comerciale Orhideea, Cora Lujerului sau Plaza Romania, in apropierea hotelului Marriott sau langa Politehnica, dar actuala situatie de instabilitate le creeaza dificultati in a incepe constructia de locuinte pe aceste loturi, mult mai atractive decat ofertele de pe piata in zone de la marginea Bucurestiului sau din localitatile adiacente.

"Numarul mic de tranzactii efectuate prin acest program si procentul si mai modest dedicat locuintelor noi ne determina sa afirmam ca Prima casa nu a impulsionat piata constructiilor."

"Pentru ca efectele sa se resimta in acest domeniu, statul ar trebui sa garanteze exclusiv achizitia de locuinte noi si sa asigure aprobarea prompta a dosarelor", concluzioneaza reprezentantul DTZ Echinox.

Trei luni de Prima Casa
- Peste 4.700 de dosare de garantare aprobate si inca 500 aflate in analiza la inceputul acestei saptamani;
- Ritmul solicitarilor de garantare a fost redus la jumatate, de la 200 de aplicatii zilnic la circa 100 de solicitari in aceasta luna;
- Proprietarii de locuinte vechi s-au grabit sa majoreze preturile chiar si cu 15%, in timp ce dezvoltatorii si-au ajustat ofertele in jos pentru a se incadra in plafonul de 60.000 de euro;
- Soldul creditelor garantate este de circa 220 de milioane de euro dintr-un plafon total de un miliard de euro propus de guvern;
- Printre bancile cele mai receptive la acest program, care au acordat cele mai multe credite, se numara BCR, BRD, Raiffeisen sau Volksbank.