Tranzactiile imobiliare la 6 luni: Vanzari fortate si focus pe rezidential

Imobiliare

15.07.2009 - Wall Street

Cele cateva tranzactii imobiliare din primele sase luni ale anului au fost incheiate pe fondul crizei, intrucat finantarile au ramas inghetate, iar cererea la un nivel redus. In acest context, cele mai multe deal-uri au fost pe segmentul rezidential, insa nu in conditii tocmai avantajoase pentru vanzatori.

Negocieri indelungate, sub presiunea crizei

Majoritatea tranzactiilor anuntate in primul semestru au fost incheiate pentru sume ce nu au fost facute publice. Singurele exceptii au fost preluarea fondului de investitii Fabian, pentru 50 milioane de euro, si cumpararea unei parti a ansamblului Perla Residence, pentru 15,5 milioane de euro.

In acelasi timp, mutarea prin care fondul de investitii britanic Tri Investments a cumparat, prin intermediul Salamanca Capital, o parte a complexului Perla Residence a reprezentat cea mai mare tranzactie de pe segmentul rezidential incheiata in 2009.

Britanicii au preluat 69 de apartamente din ansamblul dezvoltat de Crown Constructions, subsidiara locala a grupului grecesc Morfi S.A.. Proiectul situat in apropierea lacului Pipera include 85 de apartamente plus trei vile si a fost finalizat la sfarsitul anului trecut.

“Tranzactia a fost una normala, datele sale fiind negociate ca urmare a finalizarii lucrarilor de constructie. Negocierile au fost indelungate, dar s-au incadrat in limitele de timp agreate de catre parti. Nu mai putin adevarat este ca ele s-au desfasurat sub paradigma conditiilor actuale ale pietei”, a declarat Alin Buftea (foto), Senior Associate in cardul practicii de imobiliare a DLA Piper, casa de avocatura ce a oferit consultanta juridica fondului de investitii Tri Investments.

O alta tranzactie pe segmentul rezidential a fost incheiata la inceputul anului, cand divizia de Real Estate a grupului TNG, impreuna cu antreprenorul general Baumeister, detinute de omul de afaceri Dan Adamescu, au preluat spre finalizare proiectul Central Apartments. Valoarea tranzactiei nu a fost anuntata, insa surse din piata au declarat ca se inscrie de departe in tiparul unei tranzactii cu distressed assets (n.r.: active detinute de vanzatori aflati in situatii defavorabile).

Central Apartments este situat aproape de bulevardul Tomis din Constanta si cuprinde 89 de apartamente de clasa medie spre lux, fiind dezvoltat initial de Westhouse Group. Apartamentele au suprafete cuprinse intre 49 si 123 mp, fiecare avand si un loc de parcare.

Dezvoltatorii au preferat sa vanda chiar si in pierdere

Pe segmentul de retail, vedeta tranzactiilor imobiliare in anii trecuti, jucatorii nu au mai fost la fel de activi, iar diferentele dintre asteptarile cumparatorilor si cele ale vanzatorilor au crescut aproape de la luna la luna.

Singura tranzactie finalizata a fost cea prin care fondul de investitii britanic Lewis Charles Romania Property Fund Ltd (LCSR) si-a vandut subsidiara S.C. Retail Park Magnolia S.R.L. (Magnolia), care urma sa dezvolte centrul comercial Zenith din Ploiesti. Magnolia, impreuna cu datoriile de 3,63 milioane de euro, a fost preluata de catre compania Blackpearl Property, controlata de mai multi investitori din Irlanda. In urma cu o luna, Lewis Charles Romania a raportat pierderi de 21,28 milioane de euro pentru anul 2008.

„Valoarea activelor preluate a scazut destul de mult, astfel incat dezvoltatorii, afectati pe plan local si global, au preferat sa vanda chiar si in pierdere. Pe fondul acestei scaderi dramatice, jucatorii s-au confruntat cu mari presiuni de returnare a capitalului investit din partea actionarilor, si astfel au fost fortati sa vanda”, ne-a explicat Georgiana Anghelus (foto), consultant in cadrul departamentului de investitii al companiei Colliers International.

O tranzactie anuntata in 2009 a fost preluarea unei participatii de 50% din firma de dezvoltare imobiliara South Pacific Group din Romania de catre compania americana de private equity Warburg Pincus. South Pacific are in dezvoltare sase proiecte rezidentiale in zona de nord a Capitalei: Sydney, Adelaide, Melbourne, Brooklands, Darwin si Hobart.

„Tot pe fondul scaderii valorii activelor, a fost nevoie de un aport de equity pe care compania South Pacific a preferat sa-l faca prin aducerea unui partener in proiect, diminuand astfel si riscul aferent”, a adaugat consultantul Colliers.

Fondul de investitii austriac Immoeast a incheiat doua tranzactii in primul semestru din 2009, potrivit Ziarului Financiar: una prin care a cumparat integral doua proiecte logistice si trei terenuri, pe care le detinea in co-proprietate cu austricecii de la Eyemaxx, iar alta prin care a preluat patru proiecte detinute in parteneriat cu dezvoltatorul European Future Group.

Patriciu lanseaza trendul pachetelor majoritare

Cea mai tranzactie incheiata in 2009 ramane achizitia a peste 90% din actiunile fondului de investitii Fabian Romania, intregul pachetul de actiuni fiind evaluat la 50,8 milioane de euro. Compania Black Sea Global Porperties (BSGP), controlata de omul de afaceri Dinu Patriciu (foto) prin interemediul Rompetrol Holding SA, a cumparat in luna februarie 90% din actiunile Fabia. O luna mai tarziu, in calitate de actionar majoritar, a cerut delistarea fondului de pe piata Alternative Investment Market (AIM), administrata de Bursa de Valori din Londra.

„Genul acesta de tranzactii, prin care se preiau pachete majoritare pe bursele internatioane, sunt printre cele mai profitabile investitii. Dinu Patriciu a fost primul care a facut o astfel de miscare, insa foarte curand il vor copia si alti jucatori din piata imobiliara locala. Delistarea ulterioara de la bursa era inevitabila, intrucat a fi prezent pe bursa presupune o foarte mare transparenta”, au declarat surse din piata, referitor la prima tranzactie incheiata de miliardarul roman.

Din portofoliul detinut de Fabian fac parte cladirile de birouri Cascade, Cubic Center, Baneasa Business Center si Banu Andronache, Evocentre, Lakeview din Bucuresti, ansamblul rezidential New Town, dezvoltat in parteneriat cu Mivan Development.

Tot prin intermediul Black Sea Global Properties (BSGP), Patriciu a mai cumparat o participatie de 29,9% in cadrul Deutsche Land, pentru 11,4 milioane de lire sterline (aproximativ 13,3 milioane de euro), si a facut o oferta de preluare a participatiei majoritare la fondul Rutley European Property.

Mai multe tranzactii sunt asteptate in S2

Daca primul semestru se caracterizeaza prin putine tranzactii incheiate intre parti care aveau deja o relatie de parteneriat, Costel Florea, Head of Capital Markets in cadrul Cushman & Wakefield Romania, este de parere ca a doua jumatate a anului va fi mai dinamica.

“Principala diferenta a achizitiilor din acest an fata de cele din anii precedenti esta ca majoritatea tranzactiilor au fost realizate intre parti care aveau deja o relatie contractuala. In a doua jumatate a anului, este posibil sa asistam la o crestere a numarului de tranzactii, mai ales daca vor aparea unele vanzari fortate ale proiectelor aflate in dificultate din punct de vedere financiar”, a declarat , pentru Wall-Street, Costel Florea (foto).

Ca si anul trecut, pentru deal-urile semnate in primul semestru, discutiile au inceput inca din anul 2008 sau chiar mai devreme. “Din cauza incertitudinilor de pe piata imobiliara, investitorii nu sunt dispusi sa ia decizii rapide, cu exceptia aparitiei unor reale oportunitati de achizitii”, a incheiat consultantul Cushman & Wakefield.

In luna aprilie, Troy Javaher, Head of Capital Markets in cadrul companiei Jones Lang LaSalle (JLL), spunea ca fondurile speculative vor studia si se vor apropia treptat de piata si chiar daca nici un astfel de jucator nu a inceput inca vreo tranzactie, le vom vedea activitatea de-a lungul anului.