Superoferta: apartamente fara TVA

Constructii , ANALIZE / COMENTARII

09.06.2008 - Capital
Superoferta: apartamente fara TVA
Persoanele fizice care construiesc blocuri si apoi le vand pot iesi pe piata cu preturi cu 20% mai mici. Exista insa riscul ca Fiscul sa le calculeze TVA din oficiu.

Pe piata au aparut oferte tentante pentru apartamente in blocuri noi: mai putin de 100.000 de euro pentru doua camere in Drumul Taberei sau in Otopeni. Suprafetele (peste 80 de metri patrati) si finisajele sunt comparabile cu cele anuntate pentru alte proiecte, insa preturile sunt mult mai mici. Care este secretul? Aflam chiar de la Regatta, agentia care vinde proiectul din Ghencea: apartamentele sunt vandute fara TVA, deoarece dezvoltatorul este o persoana fizica. Si in cazul proiectului de la Otopeni, solutia este aceeasi.

Sa luam un exemplu: un apartament nou de 80 de metri patrati si un pret de 1.300 de euro/mp. Valoarea TVA este, in acest caz, de circa 20.000 de euro. Iar daca imobilul este finantat prin credit ipotecar, „costul TVA“ va ajunge la 50.000 de euro, deoarece se platesc dobanzile pe 30 de ani pentru o suma mai mare.

Economiile din ocolirea taxei nu sunt insa scutite de riscuri. Codul fiscal permite Fiscului sa treaca automat la categoria platitori de TVA si persoanele fizice, daca sunt indeplinite trei conditii: cifra de afaceri trebuie sa fie peste 35.000 de euro pe an (prag depasit de la vanzarea primului apartament), persoana trebuie sa actioneze in mod independent (adica sa nu fie angajata) si activitatea trebuie sa fie realizata in mod continuu.

Este destul de clar cand sunt indeplinite primele doua conditii. Insa, in privinta celei de-a treia exista inca dileme: daca cineva cumpara un teren pe care construieste trei blocuri, le vinde si devine milionar in euro si se opreste din construit, se mai poate vorbi de continuitate? „Continuitatea activitatii nu inseamna ca dezvoltatorul respectiv trebuie sa construiasca fara oprire, ci doar ca livrarile pe care le face sa ii aduca venituri cu caracter de continuitate. Daca vorbim de un bloc cu zece apartamente, eu personal consider ca acest criteriu de continuitate e indeplinit, pentru ca scutirea ar trebui sa se aplice celor care isi vand apartamentul personal, nu celor care exploateaza in scop cat de poate de comercial imobilele respective“, spune avocata Andreea Lisievici. Mai mult, arata aceasta, „daca persoana respectiva ar fi infiintat un SRL strict pentru constructia acelui bloc (schema urmata de foarte multi dezvotatori), ar fi fost platitoare de TVA“.

„Avand in vedere ca toate contractele de vanzare se incheie la notar, iar acestia vor raporta tranzactiile catre ANAF, e posibil ca in viitor sa vedem o sumedenie de inregistrari din oficiu si solicitari de TVA catre dezvoltatori“, avertizeaza Lisievici.

Desi sefii Fiscului ameninta, inca din 2005, dezvoltatorii persoane fizice ca le vor impune, din oficiu, sa plateasca TVA, pana acum nu s-a auzit nici de astfel de decizii, nici de procese pierdute sau castigate pe aceasta tema. Pana la aparitia unor noi reglementari sau a jurisprudentei, nu se stie clar cine are dreptate: dezvoltatorii sau ANAF.

Raluca Barbuneanu