Strateg pentru doua tari: Imobiliarele din Ungaria si Romania, in oglinda

Imobiliare

03.12.2009 - Wall street

La nici 40 de ani, belgianul Thierry Delvaux este singurul manager din piata locala de consultanta imobiliara care coordoneaza, in paralel, birourile din doua capitale: Bucuresti si Budapesta. Din fruntea companiei pe care o conduce, Jones Lang LaSalle, Delvaux a conturat, pentru Wall-Street, o paralela intre cele doua piete imobiliare, accentuand avantajele si dezavantajele fiecareia.

O privire asupra macroeconomiei

Thierry Delvaux (foto) a revenit in Romania in vara acestui an, dupa plecarea lui Charles Krick de la conducerea Jones Lang LaSalle, avand in plan sa regandeasca strategia companiei, astfel incat sa devina cel mai important jucator din piata spatiilor de birouri, asa cum este si in alte capitale europene.

In luna octombrie, Jones Lang LaSalle anunta deja recrutarea lui Marius Scuta, fostul coordonator al departamentului de birouri al BNP Paribas Real Estate si al Sinzianei Zainea, fost agent in cadrul CB Richard Ellis, „planul de bataie” al lui Delvaux incepand sa prinda contur.

Din multe puncte de vedere, Romania si Ungaria sunt doua piete extrem de diferite, insa in ultimele 12 luni au urmat trasee similare, crede Delvaux. De exemplu, in timp ce pentru Ungaria sunt greu de gasit elementele culturale puternice, desi este vizibila influenta Austriei, Romania demonstreaza in mod categoric un temperament latin.

„Romanii au un pronuntat spirit de antreprenori si, cel putin in piata de retail, a fost interesant sa vezi cum multi retaileri au fost prezenti in Romania, inainte de a fi in Ungaria, sub forma de franciza. In Ungaria, francizele sunt inca destul de rare”, explica Thierry Delvaux, managing director Jones Lang LaSalle pentru Romania si Ungaria.

Atractivitatea Romaniei pentru investitii, combinata cu dependenta moderata de exporturi, a dat speranta ca efectele crizei la nivel mondial ar putea fi evitate, dar declinul investitiilor straine directe a contribuit la inghetul intregii piete de investitii. In plus, sectorul bancar este relativ slab si Romania are inca o dependenta puternica fata de finantarea externa.

„Este uimitoare lipsa de incredere a romanilor in moneda proprie si de aceea nu este surprinzator ca 60% din imprumuturile pentru persoane fizice au fost contractate in euro sau alte valute. Din pacate, aceasta crestere excesiva de credit in valuta straina a dus la un dezechilibru grav intern si la o depreciere brusca a leului”, este de parere Delvaux.

Pe de alta parte, atuci cand a fost lovita de criza mondiala, Ungaria deja se confrunta cu probleme interne majore, fiind una dintre tarile cele mai dependente de export din Europa Centrale si de Est (ECE) si avand, in acelasi timp, o economie bine apropiata de Europa de Vest, in special de Germania.

In plus, deficitului bugetar, de peste 9% in 2006, a scazut la 3,5% in acest an, insa cu aceasta ocazie a fost introdus un pachet de impozit auster, care a prejudiciat economiei. Din cauza acestui deficit ridicat si a unei rate relativ ridicata a inflatiei, banca centrala nu a avut alta alegere decat sa pastreze ratele dobanzilor ridicate pe moneda forint.

„Maghiarii au demonstrat o incredere mai mare in moneda lor, dar rata ridicata a dobanzii i-a impins pe multi sa contracteze imprumuturi intr-o moneda straina. Acest lucru a dus la o situatie similara cu cea din Romania, cu deprecierea abrupta a monedei, urmata de o stabilizare relativa mod artificial, realizat prin cresterea ratelor dobanzilor in continuare”, explica managerul Jones Lang LaSalle.

Pentru birouri, Romania ramane o piata supraincalzita

Conditiile macroeconomice au avut un impact puternic asupra celor doua piete imobiliare. Cu o populatie de peste 21 milioane de locuitori, dublu fata de Ungaria, si multe orase cu peste 300.000 de locuitori, Romania ofera cea mai mare piata imobiliara din Europa Centrala si de Est, dupa Polonia.

„Pe termen lung, piata imobiliara din Romania are in mod evident mai mult potential comparativ cu cea din Ungaria, acesta fiind probabil si motivul pentru care investitorii si dezvoltatorii si-au manifestat un interes crescut pentru Romania in ultimii ani. Aceasta graba a generat in 2007 o scadere necontrolata a yield-urilor in piata de investitii si acum a adus un surplus considerabil in piata spatiilor de birouri”, afirma Thierry Delvaux.

De la o piata suprainclazita in 2007, cu un ritm de crestere rapid (circa 255.000 mp de spatii de birouri au fost inchiriati in 2008), Bucurestiul se gaseste in prezent in situatia in care rata de neocupare a crescut de la 2% la 14% in doar zece luni, iar suprafata care a fost inchiriata a scazut la 70.000 mp in acest an. „Intr-un fel, putem spune ca, din fericire, criza globala si absenta totala a finantarii vor absorbi incetul cu incetul supra-oferta in urmatorii doi ani, astfel incat rata de neocupare sa revina la un nivel stabil”, subliniaza Delvaux.

Pe de alta parte, piata spatiilor de birouri din Ungaria nu a reusit niciodata sa scape de problema ofertei mult mai mare decat cererea, prin urmare, chiriile nu au depasit niciodata nivelul de 20 euro/mp/luna, si asa rar atins. Cea mai mica rata de neocupare pentru birourile din Budapesta a fost de 10%, spre comparatie cu Bucuresti, unde rata de neocupare era aproape de zero in perioada 2007-2008.

„In 2009, estimam ca au fost livrati pe piata de birouri ungureasca circa 400.000 mp, in timp ce suprafata inchiriata a scazut usor catre circa 275.000 mp. Astfel, rata de neocupare se indreapta de la 18% la 19%, iar chiriile pentru birourile de clasa A scad la 15-17 euro/mp/luna”, explica Thierry Delvaux.

Seful Jones Lang LaSalle subliniaza insa ca aproape niciun proiect de birouri nu va fi livrat in perioada 2010-2011, iar rata de neocupare va scadea din nou, la fel ca si in Romania. „Niciuna din cele doua tari vecine nu a mai reusit sa atraga interes din partea investitorilor, in afara de cativa investitori oportunisti si cei care cunosc bine piata locala, fiind astfel capabili sa gestioneze riscul perceput de tara”, afirma Delvaux.

"Transparenta ramane o problema in Romania"

In ceea ce priveste piata de retail, oferta de spatii comerciale din Budapesta a crescut puternic in ultimii ani, insa chiriile raman ridicate, iar rata de neocupare, scazuta in proiectele bune.

„Marele obstacol pentru piata de retail din Ungaria este lipsa unei alte piete mari in afara de Capitala. Din acest punct de vedere, Ungaria ofera posibilitati limitate pentru extinderea retailerilor”, afirma Thierry Delvaux, de la Jones Lamg LaSalle.

Romania, in schimb, are si alte orase dezvoltate din punct de vedere al pietei de retail, precum Timisoara, Iasi sau Cluj. Ce ii lipseste insa Bucurestiului este o artera stradala de spatii comerciale, asa cum este Vaci Utca (foto) sau Vaci Street in Budapesta, unde sunt prezenti retaileri precum Zara, H&M, Mango, ESPRIT, Douglas AG, Swarovski, Hugo Boss, Lacoste sau Nike.

„Ambele tari, dar mai ales Ungaria, se confrunta cu o problema de perceptie in randul investitorilor in Europa de Vest. Riscurile asociate cu ambele tari sunt intr-un fel umflate, desi majoritatea investitorilor prezenti in aceste doua piete continua sa caute oportunitati de investitii”, mai spune Delvaux.

Astfel, in timp ce Romania ofera, pe termen lung, un potential mult mai mare decat Ungaria, pietele de birouri si de retail nu sunt la fel de dezvoltat ca cele din Ungaria. „In plus, transparenta ramane o problema importanta in Romania”, a incheiat seful Jones Lang LaSalle.

Jones Lang LaSalle este una din cele mai mari companii de consultanta imobiliara din piata locala, fiind si agent co-exclusiv pentru inchirierea centrului comercial AFI Palace Cotroceni. Compania a mai intermediat in toamna vanzarea proiectului Modul Shopping Center din Targoviste, in schimbul sumei de circa 4,3 milioane de euro.