Solutie a la Cluj: Bursa imobiliara pentru deblocarea pietei

Imobiliare

04.09.2009 - Cotidianul

In prima jumatate a acestui an, tranzactiile imobiliare din judetul Cluj s-au diminuat cu o treime in raport cu aceeasi perioada a anului precedent. In acest context, unul dintre viceprimarii municipiului Cluj-Napoca propune infiintarea unei burse imobiliare care sa preia toate tranzactiile de acest fel din oras.

Criza economica a blocat o parte dintre investitiile imobiliare din Cluj


 
Intre anii 2004 si 2008, municipiul Cluj-Napoca si localitatile de la periferia acestuia au constituit locul unei efervescente fara precedent a investitiilor imobiliare. Debutul recesiunii economice in 2008 a blocat o parte dintre aceste investitii, unele ramânând nefinalizate, iar un numar important de locuinte, nevândute. Potrivit datelor statistice publicate de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Cluj, in perioada ianuarie-iulie 2009, numarul de tranzactii imobiliare a scazut cu 36% fata de aceeasi perioada a anului 2008. In cazul inscrierii ipotecilor in Cartea Funciara, scaderea a fost de 75%, iar numarul avizelor pentru scoaterile din circuitul agricol s-a redus cu 40% fata de aceeasi perioada a anului precedent.
 
„La Cluj, desi situatia nu este specifica doar orasului nostru, ne confruntam cu un blocaj al pietei imobiliare.

Acest blocaj isi are radacinile in recesiunea economica, dar si in lipsa de transparenta a acestei piete“, crede László Attila, unul dintre viceprimarii municipiului. Daca recesiunea nu poate fi combatuta cu armele disponibile pe plan local, viceprimarul crede ca cea de-a doua cauza a blocajului pietei, opacitatea, poate fi inlaturata cu ajutorul unei piete organizate. „Am solicitat expertilor un punct de vedere referitor la posibilitatile de deblocare a pietei. Mi s-a oferit ideea crearii unei piete imobiliare locale organizate, care sa asigure eficienta competitionala si concurentiala a tranzactiilor“, spune László Attila, care adauga ca ideea respecta intru totul definitia unei burse, adica locul in care se intâlnesc cererea si oferta unui anumit activ. Din punct de vedere juridic, bursa imobiliara se vrea o piata OTC, care e o piata organizata direct intre operatori si care se deruleaza printr-o retea de telecomunicatii. Pe o astfel de piata se pot tranzactiona valori mobiliare de orice marime, fiind o piata „spot“, cu amanuntul.
 
Bursa ar putea schimba „cotatia“ impozitelor si taxelor locale
 
„Bursa va putea oferi o metoda de referinta pentru ca piata sa fie protejata de influentele manipulatorii. Vom avea in sfârsit pretul corect, bursa functionând ca un mijloc de control al validitatii preturilor“, mai spune László. „Ceea ce este mai important consta in faptul ca vom dispune de o baza de date cu oferte validate. De asemenea, bursa ne-ar putea ajuta la stabilirea unor indici de referinta pe care sa-i putem utiliza pentru stabilirea impozitelor si taxelor locale. Aceste informatii ar fi extrem de pretioase, cu atât mai mult cu cât, timp de 20 de ani, n-am discutat niciodata de o politica fiscala locala serioasa, iar de 11 ani n-au mai fost modificate impozitele pe cladiri.“ Cine ar fi insa operatorii unei burse imobiliare? „De regula, bursele sunt constituite din formatorii de piata. In cazul nostru, actionarii ar fi societatile de intermediere imobiliara, carora li s-ar adauga primaria orasului“, afirma viceprimarul László. Acesta spune ca, din perspectiva importantei unei burse imobiliare, ar fi justificata prezenta Consiliului Local ca actionar majoritar.
 
Primaria mizeaza pe „pretul corect“
 
Viceprimarul László Attila crede ca prezenta autoritatii locale intr-o piata imobiliara locala ar aduce câteva câstiguri majore atât pentru piata in sine, cât si pentru comunitatea locala. „Toata lumea stie ca, in cazul tranzactiilor imobiliare, exista tentatia de a declara preturi mai mici pentru a reduce valoarea impozitelor platite“, spune edilul clujean. „Existenta bursei ar elimina aceasta posibilitate. Ea se poate rezolva prin introducerea unei optiuni de cumparare din partea unei autoritati, in cazul nostru primaria, atunci când e introdus in sistem un pret de vânzare semnificativ mai mic decât nivelul pietei. Autoritatea uzeaza de optiune, cumpara activul si il revinde la pretul pietei. Aceste optiuni sunt deosebit de valoroase, deoarece pot fi revândute unor dealeri“, precizeaza László.
 
Imobiliarii cred ca evolutia spre o piata globalizanta este de viitor
 
Potentialii operatori ai viitoarei burse imobiliare clujene par sa agreeze acest proiect. „In principiu nu avem nimic impotriva“, afirma Ovidiu Motioc, reprezentant al agentiei clujene Mix Imobiliare. „Am mai avut câteva tentative private care convergeau spre o piata mai mare, dar au esuat“, mai spune imobiliarul. Cauza ar fi lipsa de atractivitate a unei piete reglementate pentru anumite agentii. „Multe dintre acestea au solutii proprii si o anumita abordare de piata, care tine in special de anumite strategii de marketing“, spune Motioc, care ezita insa sa intre in alte amanunte. Imobiliarul crede ca proiectul bursei imobiliare s-ar putea sprijini pe interesul a vreo zece agentii imobiliare locale. „In ceea ce-i priveste pe dezvoltatorii imobiliari, acestia se vor dovedi parteneri interesati daca bursa ii va ajuta sa vânda. Daca nu, ii va pierde“, crede reprezentantul agentiei clujene.
 
Iosif Pop: Impasul actual tine de lichiditate, nu de piata
 
„Nevoia de transparenta si de echilibru a pietei imobiliare este dezirabila pentru orice actor onest al pietei, precum si din punct de vedere fiscal“, afirma Iosif Pop, presedintele ImoFinance, un important dezvoltator imobiliar local, „insa initiativa primariei mi se pare usor nelalocul ei“. In acest domeniu, afirma Pop, avem de-a face cu o piata privata si cu o initiativa privata, la fel ca in cazul Bursei de Valori Bucuresti sau al Bursei Române de Marfuri. „Pentru un asemenea proiect este nevoie si de initiativa operatorilor imobiliari, pentru ca vorbim si despre o anumita confidentialitate a tranzactiilor“, argumenteaza Iosif Pop. Presedintele ImoFinance adauga ca a solicitat in scris Guvernului sa genereze un mecanism de achizitie din fonduri guvernamentale a investitiilor imobiliare blocate, la pretul de cost al acestora. Pop estimeaza ca investitiile imobiliare ajunse la stadiul de realizare la cheie ar fi de aproximativ un miliard de euro si ca, daca Guvernul ar fi acceptat aceasta solutie, investitiile ar fi putut fi reluate, iar autoritatile ar fi putut miza pe un profit anual de 15% (in euro), pe timp de 15 ani. „Din pacate, optiunea guvernamentala s-a materializat in programul «Prima casa»“, regreta omul de afaceri clujean.
 
Cât priveste fezabilitatea proiectului unei burse imobiliare, Iosif Pop nu crede ca realizarea lui tehnica si legislativa ar ridica mari probleme. „Practic avem experienta necesara pentru a realiza asa ceva. Experienta ne lipsea atunci când am facut Bursa de Valori Bucuresti sau Bursa Futures de la Sibiu, astazi nu. In plus, orice parlamentar sau o institutie de tipul Comisiei Nationale a Valorilor Mobiliare poate deveni initiatorul unei legi care sa asigure cadrul de functionare a unei burse imobiliare“, concluzioneaza Pop.