Se topesc preturile la apartamentele vechi

Imobiliare

06.08.2008 - Financiarul
Se topesc preturile la apartamentele vechi

Piata imobiliara din Romania da semne din ce in ce mai clare de oboseala

Brokerii imobiliari spun scurt: "Piata e blocata, 80% dintre constructori au probleme de finantare, 20% vor sa vanda proiectele, iar cererea este cu mult sub cea din anul trecut, pe fondul inaspririi conditiilor de creditare, dar si ca urmare a faptului ca bancile romanesti oricum sunt cele mai scumpe din Europa la creditare". Pe de alta parte, cel putin pe timp de vara chiriile inregistreaza o tendinta de crestere.

Practic, spun brokerii, 20% dintre clienti s-au pierdut pentru ca au activat creditele abia acum, desi au facut aplicatiile anul trecut, iar la activare au constatat ca rata lunara ar fi urmat sa creasca cu 60%, iar o alta parte substantiala de cumparatori, „capsunarii” dezamagiti de preturile umflate si de „lacomia imobiliara” clujeana, au preferat sa plateasca in continuare chirie acolo unde si-au gasit de lucru, in Italia sau Spania. In acest context, pana la toamna piata imobiliara clujeana bate pasul pe loc, spre disperarea brokerilor imobiliari.

Brokerii care au incheiat vreo vanzare imobiliara in ultimele doua luni sunt considerati a fi „fericitii pietei”. Peste 80% dintre ei n-au mai vandut nimic din aprilie, cel putin, dupa cum spun chiar ei insisi. Ce se vinde si se mai cumpara in Cluj si cu cat? „Eu unul n-am mai reusit sa vand nimic in ultima luna. Cererea a scazut cu cel putin 20% fata de prima parte a trimestrului I. Preturile, din pacate, raman umflate si asta scade sansele, iar cumparatorii se indeparteaza. Se mai cauta zonele din centru, dar de vandut nu se vinde. Oricine ce ar zice, piata e blocata”, spune Ioan Chertes, broker imobiliar. Casele se pare ca mai au cautare, dar de vandut vand doar cei care sunt dispusi sa coboare preturile. „Se mai fac vanzari, dar vand doar cei care chiar sunt obligati si care scad preturile cu cel putin 15%-20% sub pretul pietei.Chiar si asa, ultima vanzare am facut-o in aprilie si acum suntem in iulie. Piata e blocata cam din februarie si pe vara asa va ramane”, considera Luminita Popa, manager in cadrul Imo Business Grup.

Scaderi de preturi si la toamna

„Tendinta de scadere cred ca se va mentine pana in octombrie-noiembrie cand, odata intorsi din vacante si reluandu-si activitatea, oamenii vor pune lucrurile in miscare, dar tendinta preturilor va fi tot una de scadere. Vor creste preturile pe viitor doar la casele mai deosebite, unice, la terenurile foarte bine pozitionate, in rest, preturile vor continua trendul de scadere”, crede Luminita Popa. Mai mult, pretul real, mediu pentru o casa in Cluj n-ar trebui sa treaca de 300.000-400.000 de euro, in conditiile in care casa are o pozitie buna, iar ceilalti parametri, cum ar fi existenta unui singur proprietar in curte, sunt indepliniti.

Piata nuantata

Pentru developeri, piata se asaza, se nuanteaza, se maturizeaza. Cert este ca si ei resimt reculul din vanzari si incearca sa se repozitioneze, chiar daca, spun ei, in ceea ce-i priveste, piata nu este complet blocata. „Eu cred ca agentiile au dreptate in ceea ce spun despre piata pentru ca oricum ele simt mai repede si mai accentuat”, crede Marius Todoran, managerul general al Cartesian Invest. In plus, mai spune el, sunt destule agentii imobiliare care, pe fondul ultimelor schimbari survenite in piata, au dat faliment, pentru ca o parte dintre clienti s-au adresat direct dezvoltatorilor, tocmai pentru ca piata a intrat intr-o perioada de tatonare, de asezare. „Cred ca asta se datoreaza in primul rand masurilor pe care bancile le iau. Toata piata are o problema de lichiditati, inclusiv oamenii. Acum cumpara cei care investesc in imobiliare si care isi pot permite sa vanda peste doi-patru ani, si acestia sunt in general straini. In ultimele luni, aproximativ 50% din clientela companiei mele sunt englezi, irlandezi, elvetieni pentru care piata romaneasca este in continuare atractiva”, mai spune Marius Todoran. Si el, dar si Ovidiu Stan, directorul general al Gold Estate cred ca nu se mai poate lucra cu marjele de profit colosale pe care investitorii in imobiliare le aveau pana acum.

Au scazut deja la aproximativ 20% in conditiile in care cheltuielile cu forta de munca au crescut, costurile unor materiale de constructii s-au majorat cu 100%. „Nu oricine va mai putea investi in real estate, doar cei care vor avea in spate institutii financiare serioase. Eu cred ca piata se reasaza doar, ca ajungem la o perioada de normalitate, chiar daca vanzarile merg mai incet decat am estimat si am schimbat targetul in acest caz. Pretul mediu corect pentru un metru patrat ar fi de 1.500 de euro. Cred ca preturile se vor mentine si in toamna, dar nu se va mai vinde orice, deja nu se mai vinde orice. Noi ne-am crescut costurile cu aproximativ 20% doar pentru a creste calitatea si, dintre cei 80 de clienti, doar doi au mici nemultumiri, pe care le voi rezolva in asa fel incat sa fie multumiti oamenii”, spune Ovidiu Stan. „Interesant e ca clujenii cumpara apartamente cu una-doua camere, pentru ca nu au bani de mai mult, si acestea sunt casele in care vor locui ei. Pe de alta parte, cunosc deja situatii in care, in criza de lichiditati, au fost vandute apartamente la 14.000-18.000 de euro. Insa, per ansamblu, preturile la investitiile bine facute nu vor scadea, se vor mentine, iar toamna este mereu un bun moment de a investi in imobiliare, asta se stie”, conchide Marius Todoran.

Conditii mai avantajoase pentru cumparatori, pe timpul verii

Analistii imobiliari spun ca daca numarul inchirierilor de apartamente de pe litoral, de exemplu, explodeaza pe perioada verii, nu acelasi lucru se poate spune si despre celelalte tranzactii imobiliare. „Vara, piata imobiliara de la Constanta, dar nu numai, intra intr-un declin. Foarte putini sunt romanii care aleg sa se mute in lunile iunie, iulie sau august. Exista si o explicatie logica pentru acest lucru: cumparatorii si vanzatorii sunt parinti, asa ca au copii care sustin diferite examene, iar dupa aceea prefera sa plece in concediu. Piata imobiliara se revigoreaza, din nou, la sfarsitul lunii septembrie. Numarul redus al tranzactiilor imobiliare pe timpul verii atrage dupa sine si preturi in favoarea cumparatorului”, a mai spus Carmen Iordache, care a adaugat ca apartamentele din blocurile vechi sunt mai ieftine cu cateva procente fata de anul trecut. Daca un apartament pe care proprietarul cerea, anul trecut, 100.000 de euro se vindea in doua ore, in prezent, acesta ramane nevandut doua-trei saptamani, interval dupa care vanzatorul e dispus sa lase din pret chiar si 5.000 de euro. „Eu nu recomand nimanui sa isi cumpere un apartament intr-un bloc vechi, chiar daca pentru multi este o tranzactie confortabila si rapida, intrucat se pot muta imediat in apartament. In cazul blocurilor mai vechi de 30 de ani apar o multime de costuri suplimentare legate de refacerea infrastructurii”, a precizat Camen Iordache.

Pe de alta parte, ridicarea din temelii a unei case sau utilarea si dotarea unei case achizitionate la rosu ascunde o multime de costuri care pot ajunge pana la 15.000 de euro. Aceste cheltuieli insumeaza obtinerea certificatului de urbanism, a planului urbanistic de detaliu, elaborarea planului arhitectural, obtinerea autorizatiei de constructie si obtinerea avizelor de la furnizorii de utilitati. Un plan urbanistic de detaliu poate costa pana la 4.000 de euro, in timp ce proiectul arhitectural si obtinerea autorizatiei de constructie ajung pana la 5.000 de euro. La acestea se adauga racordarea la utilitati, care poate insemna, in functie de distanta de la care sunt aduse, 2.000-3.000 de euro pentru un bransament la gaze, undeva la 1.000 de euro pentru unul de electricitate si peste 700 de euro pentru apa si canalizare. Cu toate acestea, numarul de autorizatii de constructii pentru cladiri rezidentiale eliberate in primul semestru din 2008 a crescut cu 12,9%, ajungand la 29.394. Potrivit datelor Institutului National de Statistica, in luna iunie, suprafata utila pentru care au fost emise autorizatii s-a ridicat la 1,64 milioane de metri patrati, comparativ cu 1,1 milioane de metri patrati in iunie 2007. Numai in luna iunie au fost eliberate 6.137 de autorizatii de construire pentru cladiri rezidentiale, cu 6% peste nivelul din aceeasi luna a anului precedent. Comparativ cu luna mai, numarul de autorizatii eliberate in iunie a scazut cu 2,4%.

Constanta, printre orasele cu cele mai mari chirii din tara

Constanta devine pe timpul verii unul dintre cele mai scumpe orase in ceea ce priveste nivelul chiriilor percepute de proprietarii de apartamente. Nebunia incepe inca de la sfarsitul lunii mai, cand locul studentilor in apartamente este luat de turisti si de oamenii de afaceri veniti cu businessuri pe litoral, pe timpul verii. „Noi nu recomandam nimanui sa inchirieze un apartament la Constanta pe timpul verii, decat daca are nevoie urgenta de un loc in care sa stea pe o perioada limitata de timp. Un apartament care in extrasezon se inchiriaza cu 250 de euro, vara poate ajunge sa coste peste 500 de euro pe luna, in functie de zona si de gradul de confort. Apartamentele din Constanta se inchiriaza, de obicei, vara pe perioade foarte scurte de timp sau pe tot sezonul de catre oameni de afaceri care isi muta businessurile pe litoral. Acesti clienti cauta apartamente cat mai aproape de statiunea Mamaia sau in centrul orasului si un confort sporit”, a declarat Camelia Iordache, analist imobiliar. Ea spune ca nu putine au fost cazurile in care chiriasii, care nu au avut contracte parafate si inregistrate la Administratia Fiscala, s-au trezit dati afara de proprietari sau cu chiriile dublate peste noapte. „Proprietarii apartamentelor isi inchiriaza proprietatile iarna la preturi mici studentilor sau familiilor tinere, iar odata cu venirea verii vor sa obtina un profit cat mai mare asa ca fie isi dau afara fostii chiriasi pentru a-si pune apartamentul la dispozitia turistilor pentru perioade scurte de timp, fie majoreaza peste noapte chiriile foarte mult, iar vechii locatari se muta de buna voie. Singurii care sunt pusi la adapost de astfel de abuzuri venite din partea proprietarilor sunt chiriasii care au incheiate contracte legale pe perioade lungi de timp”, mai spune analistul imobiliar.

Vara, un apartament cu doua camere si multiple imbunatatiri, amplasat pe unul dintre bulevardele principale ale orasului, se inchiriaza incepand cu 450 euro/luna, pretul fiind cu 50-70 de euro mai mic in cazul apartamentelor nemobilate. Pentru un apartament cu doua camere cu dotari ultramoderne (aer conditionat, centrala termica si mobila noua), amplasat in zona centrala a orasului, se percepe o chirie de peste 550 euro/luna, in timp ce pentru un apartament cu trei camere chiriile incep de la 350 de euro. Cei care isi doresc un apartament cu trei camere intr-un bloc nou construit, cu vedere la mare, pot sa plateasca pana si o mie de euro pe luna.

Liliana Popa, Bogdan Pierino