Scumpirea apartamentelor da un nou sens vietii de chirias

Imobiliare , ANALIZE / COMENTARII

Pe masura ce pretul locuintelor creste, statutul de chirias este mai convenabil decat cel de proprietar

Exista o idee care alimenteaza permanent dorinta de improprietarire a oamenilor de peste tot in lume: „De ce sa platesc chirie cuiva cand ratele bancare ma pot face fericitul proprietar dupa N ani?“. Rationamentul pare corect, mai ales in cazul in care cele doua costuri sunt apropiate. Dar ce te faci atunci cand rata este dubla sau tripla ca valoare fata de chiria pentru aceeasi locuinta? Acceptam „sclavia“ bancara pe viata (sau la termen) de dragul asigurarii unui acoperis deasupra capului la batranete sau nu?.
Apartamentul de bloc nu mai este solutia ieftina de pe piata locuintelor. De fapt, pe piata imobiliara de vanzari nu mai exista solutii ieftine. De la terenuri, case, vile si apartamente, noi sau vechi, totul este supraevaluat pe motiv de supralicitare. Exceptie fac chiriile. O analiza a „Saptamanii Financiare“ arata ca acestea, chiar daca par indecent de mari, sunt parca mai umane comparativ cu ratele pe care trebuie sa le sustii daca vrei sa cumperi o locuinta. In fapt, chiriile reflecta cel mai fidel puterea de cumparare a romanilor. Rentierii, desi sensibili si ei la avalansele de preturi imobiliare, nu-si permit sa majoreze chiriile peste pragul de suportabilitate a chiriasilor.
Un foarte vechi principiu american de pe piata de real estate spune ca pretul unei locuinte poate fi considerat corect daca proprietarul reuseste sa obtina contravaloarea a 100 de chirii. Ce este peste acest nivel reprezinta bonus de istetime pentru vanzator. Daca o sa aplicam acest principiu la noi, vom observa ca pe piata rezidentiala din Bucuresti ori chiriile sunt subevaluate, ori preturile de vanzare sunt tare umflate, deoarece raportul nu este de 1 la 100, ci de 1 la 200 (cel putin). Astfel, pe un apartament cu doua camere intr-o zona buna din Capitala care se inchiriaza cu 400 euro/luna, atunci cand este scos la vanzare se solicita cel putin 120.000 de euro, adica 300 de chirii (un raport de 1 la 300). De fapt, indiferent daca vorbim despre garsoniere, apartamente cu doua sau trei camere, in majoritatea situatiilor rata bancara pentru cumpararea locuintei este mai mare decat chiria. Un alt exemplu: un apartament cu trei camere, confort 1, decomandat, pret de lista 120.000 euro, cel mai mic pret de pe piata. Chiria unei astfel de locuinte variaza intre 400 si 700 euro/luna, in functie de locatie, dotari si finisaje. Rata lunara la cumpararea acestei locuinte (20% avans, 8,5% DAE, credit pe 30 de ani) este de cel putin 740 euro. Diferenta intre o rata de 740 si o chirie de 700 nu este atat de categorica, prin urmare solutia achizitiei pare una fericita. La celalalt pol, o chirie de 400 de euro versus o rata de 740 te face sa intelegi de ce occidentalii nu fac din achizitia unei case un scop de viata.

Luxul de inchiriat, mai ieftin
In rezidentiale, luxul e mai ieftin cand este luat cu chirie. Investitiile in locuinte de lux, in sensul cumpararii si exploatarii in regim de inchiriere, nu renteaza daca ai luat pentru asta un credit ipotecar.
Sa luam un caz tipic. O garsoniera catalogata pe piata drept „de lux“ - asta in pofida faptului ca, teoretic, dimensiunile mici n-au nicio treaba cu ideea de luxury residential - costa in prezent in Bucuresti circa 150.000 euro. Cu un credit pe 30 de ani, avans 20% si DAE de 8,5%, un cumparator va avea de sustinut o rata de 922 euro/luna fara a avea vreo sansa de recuperare a acesteia (asa cum s-au obisnuit investito-rii romani particulari) din chiria lunara perceputa. Situatii asemanatoare intalnim si in cazul apartamentelor cu doua sau trei camere.
Pentru a deveni proprietarul unei locuinte cu doua camere in zona Centrul Civic, Tineretului sau Iancului (120.000-160.000 euro), o familie ar trebui sa poata suporta lunar plata unei rate de 740-1.100 euro, in timp ce chiriile, in aceleasi zone, pentru aceeasi locuinta, pleaca de la un plafon de aproape doua ori mai jos, respectiv 400 euro/luna. Chiar si comparatia dintre cele mai scumpe chirii si cele mai scumpe rate este tot in favoarea chiriasilor. Astfel, cel mai mare pret solicitat in zonele de top ale Capitalei pentru un apartament de bloc cu doua camere este de 250.000 euro. Asta inseamna ca in caz de imprumut (20% avans, 30 ani, DAE 8,5%), debitorul va avea de rambursat lunar bancii 1.500 euro. In acest caz, cea mai scumpa chirie insa nu depaseste 1.000 euro/luna.
In cartiere, chiriile se apropie de rate doar in segmentele populare. Astfel, asa cum se vede si in tabel, locuintele aflate in marja de tranzactionare 65.000-85.000-120.000 euro pentru una, doua, respectiv trei camere au rate mai scumpe cu 50%, maximum 70% comparativ cu pretul chiriei lunare.

Avantaje pentru chirias
In afara de costurile la vedere, fiecare capitol mai primeste niste cresteri de cheltuieli suplimentare, despre care uitam atunci cand comparam avantajele. Astfel, in cazul unei proprietati cumparate cu credit ipotecar, cumparatorului ii revin toate obligatiile aferente statutului de proprietar. Asta inseamna plata impozitelor pe proprietate, plus cheltuielile de intretinere comuna, costurile cu reparatiile, asigurarea locuintei, credite suplimentare pentru finantarea lucrarilor de reabilitare termica sau consolidarea imobilului (daca e cazul). In plus, un chirias isi va cauta intotdeauna o locuinta mai aproape de serviciu, ceea ce contribuie semnificativ la scaderea cheltuielilor lunare legate de accesul spre si dinspre locul de munca. Altfel spus, nu este o drama daca firma la care lucrezi se muta in celalalt capat al orasului. In acest context, te poti muta din locuinta oricand daca in fata blocului a aparut un santier cu termene de finalizare intr-o eterna amanare sau noul vecin este un membru al lumii interlope.
Pe de alta parte, un chirias depinde de fluctuatiile de pe piata chiriilor, dar acest fapt se poate compensa in cazul in care proprietarul plateste rate la un credit cu dobanda variabila. Totusi, pe majoritatea romanilor ratiunile de ordin economic se pare ca nu-i intereseaza, dovada fiind umflarea permanenta a „bonusului de istetime“ incasat de vanzatorii de vise rezidentiale.

Oleg Cojocaru