S-au blocat tranzactiile cu terenuri?

Imobiliare , ANALIZE / COMENTARII

26.02.2008 - Business Magazin

"Exagerat de mari" este caracterizarea folosita deja de ceva vreme de dezvoltatori pentru a descrie preturile terenurilor din Bucuresti. Seful din Romania al Hercesa Imobiliare nu face exceptie, adaugand in plus ca nu se grabeste sa cumpere. Si nu e singurul.

Preturile ridicate ale terenurilor din Bucuresti erau mentionate de catre dezvoltatorii imobiliari, la inceputul anului trecut, ca fiind principala ingrijorare pentru viitor. Cu toate acestea, a urmat un an care a adus tranzactii record cu terenuri situate pe fostele platforme industriale si, desigur, noi majorari de preturi.

Acestea din urma au fost amortizate de majorarea preturilor finale de livrare ale proiectelor, "cresterea pretului final cu 50% in ultima perioada depasind cresterea costurilor cu constructia si a preturilor la terenuri", dupa cum admite David Flusberg, presedintele si cofondatorul Adama Holding.

Noutatea acestui inceput de an este, cel putin la nivel declarativ, retinerea unor dezvoltatori de a mai cumpara terenuri in acelasi ritm ca in anii trecuti. "Alte companii platesc preturi pentru terenuri pe care noi nu suntem dispusi sa le platim", declara Alejandro Solano, directorul general pentru Romania al dezvoltatorului spaniol Hercesa Imobiliare.

Compania, care a achizitionat in 2005 si in 2006 terenurile fostelor fabrici de paine Titan si Spicul din Bucuresti, a anuntat proiecte rezidentiale care vor cuprinde 5.200 de apartamente, dintre care 3.000 in parteneriat cu fondul de investitii Bluehouse Capital.

Solano spune ca nu si-a propus la venirea in Romania sa cumpere foste fabrici pentru terenuri, dar ca acestea au fost o oportunitate buna, comparativ cu perioada actuala. "Piata este plina de terenuri si multe dintre acestea au un pret care nu e cel corect", considera Solano, care adauga ca exista disponibilitate pentru noi investitii, "dar numai daca este o buna oportunitate. Nu vrem sa facem lucruri nebunesti".

Aceeasi opinie o impartaseste si Reuven Havar, country manager al Africa Israel (AFI), dezvoltatorul proiectului Cotroceni Park, proiect care va necesita investitii estimate la 500 de milioane de euro. "Sunt preturi pe care eu nu le platesc, fiindca sunt exagerat de mari pentru Bucuresti", spune Havar despre preturile de 2.000 de euro pe metru patrat pentru unele terenuri din zone semicentrale ale Capitalei.

Africa Israel a achizitionat in luna august a anului trecut terenul fostei fabrici Laromet pentru care a platit 77,5 milioane de euro, pretul pe metru patrat fiind de 500 de euro. Dezvoltatorul intentioneaza sa construiasca pe acest teren un ansamblu rezidential care poate cuprinde pana la 5.000 de apartamente, investitia estimata fiind de 500 de milioane de euro.

Havar spune ca inca nu stie daca va obtine randamentul clasic de 30% din segmentul rezidential, insa mentioneaza ca majorarea preturilor la terenuri afecteaza rentabilitatea centrelor comerciale de tip mall. "Maximul de pret cu care poti sa faci shopping mall poate sa fie 350-400 euro pe metru patrat - si sa fie intr-o zona buna. Sunt preturi si mai mici, dar in afara din oras", spune seful AFI, adaugand ca astfel de zone din afara orasului nu sunt potrivite pentru un construirea unui mall.

Cresterea preturilor pentru terenuri, precum si inmultirea numarului de proiecte de centre comerciale construite sau anuntate face ca dezvoltatorii sa fie mai putin interesati de proiectele de retail, orientarea fiind catre proiecte de alta natura, dupa cum remarca Atilla Peli, directorul departamentului de terenuri din cadrul Colliers International.

"Am observat ca in general terenurile pentru mall-uri nu sunt interesante pentru dezvoltatori decat in anumite limite de pret, care in acest moment ar fi undeva intre 500 si 1.000 de euro pe metru patrat."

Rentabilitatea unui proiect pentru un centru comercial difera insa de la caz la caz, caracteristicile proiectului si concurenta existenta fiind factori care pot face ca dezvoltarea unui mall sa fie rentabila si la un pret de peste 500 de euro pe metru patrat. "Sunt proiecte care suporta bine si un pret mare in centru,in timp ce altele suporta un pret mic la periferie. Unele ar fi rentabile la 400 de euro pe metru patrat, in timp ce altele nu", comenteaza Razvan Gheorghe, managing partner al companiei de consultanta imobiliara Cushman&Wakefield.

Seful AFI spune insa ca pentru modelul companiei pe care o conduce nu ar fi rentabil un teren la un pret mai mare de 400 de euro si ca este decis sa astepte, chiar daca intre timp au fost anuntate proiecte pentru peste 100 de mall-uri si centre comerciale. Africa Israel are in dezvoltare, pe langa proiectul Cotroceni Park, un mall la Arad si inca unul la Ploiesti, unde a platit pentru teren un pret de aproximativ 350 euro/mp.

Catalin Stefancu