Randamentele investitiilor in birourile bucurestene mai scad cu pana la un procent

Imobiliare , ANALIZE / COMENTARII

13.03.2008 - Bursa

Cererea de spatii de birouri de calitate de pe piata bucuresteana va continua sa depaseasca oferta. In aceste conditii, specialistii companiei imobiliare "Coldwell&Banker Affiliates of Romania" se asteapta la o mentinere sau chiar o usoara crestere a chiriilor. Amplasamentul, facilitatile tehnice si locurile de parcare vor constitui elementele cheie dupa care clientii se vor ghida in alegerea unei cladiri de birouri.

Randamentele pentru spatii de birouri s-au situat la 6-7% in 2007, dar au existat si cazuri in care tranzactiile s-au incheiat la randamente de sub 6%. Randamentele acestui segment de piata vor continua sa scada, in 2008, cu aproximativ 0,5 - 1%.

Tinand seama de proiectele de birouri de aproximativ 175.000 mp ce se vor dezvolta in zona centrala a Capitalei, rata de ocupare ar trebui sa scada in urmatorii doi ani, arata un studiu efectuat de "Cold­well&Banker". Dar, ca urmare acestor proiecte anuntate, cateva companii importante si-au amanat mutarea pentru acest an.

Urmand un tipar general inregistrat in tarile est europene, piata imobiliara romaneas­ca se confrunta, in continuare, cu o oferta insuficienta in ceea ce priveste proprietatile (spatii de birouri, comerciale si industriale) la standarde occidentale. Aceasta situatie, coroborata cu o cerere crescanda de spatii de calitate, ii determina pe unii investitori sa achizitioneze proprietatile inca din stadiul de constructie, implicandu-se chiar in procesul de pre-inchiriere. Pana acum, s-a observat aceasta abordare pe piata birourilor si cea a spatiilor industriale. Pe viitor, investitorii se vor implica mai des in dezvoltarea tuturor tipurilor de proprietati aflate in diverse stadii de executie.

In prezent, in Capitala, stocul de spatii de birouri a ajuns la 1,2 milioane mp, alti 500.000 mp urmand sa fie dati in folosinta pana la sfarsitul anului. Chiar daca pe piata s-au livrat sau urmeaza sa fie receptionate multe proiecte importante de birouri, decalajul dintre cerere si oferta ramane inca mare.

Nodul si centrul raman zonele preferate

Zona de nord si cea centrala a Bucurestiului raman preferatele dezvoltatorilor de pe piata de spatii de birouri. In ciuda atractivitatii sale, zona centrala se confrunta cu o lipsa de terenuri mari, potrivite pentru proiecte birouri de clasa A de mari dimensiuni. Oferta de spatii de birouri din zona centrala se ridica la circa 25% din stocul de spatii de birouri existent in Bucuresti.

Principalele cladiri de birouri ce urmeaza a fi date in folosinta in centrul Bucurestiului in perioada 2008-2010 insumeaza aproximativ 175.000 mp suprafata neta. Cele mai mari proiecte sunt "Felix Plaza" (30.000 mp), "Bucharest Tower Center" (29.500 mp), "Metropolis Center" (12.500 mp).

Alte cladiri mai mici de birouri, de pana la 5.000 mp, care urmeaza sa fie date in folosinta in 2008 sunt "Sun Tower" (zona Unirii, 5.000 mp), "Rosetti Office Building" (zona Pitar Mos) si "Batistei Office Building" (Universitate, 3.000 mp).

Companiile din IT sunt principalii clienti

Companiile din domeniul IT si telecomunicatii se numara printre principalii clienti de pe segmentul de birouri. Potrivit studiului realizat de "Cold­well&Banker", in urma cresterii puternice a acestui domeniu, aceste companii au nevoie de mai mult spatiu, atat pentru sedii, cat si pentru call center-uri.

Exista cerere si din partea institutiilor financiar-bancare, companiilor din domeniul produselor de larg consum, farmaceutic si energetic, precum si din partea firmelor care ofera servicii cum ar fi cele de avocatura, de publicitate etc. Cererea de spatii de birouri din Bucuresti este estimata, in prezent, la circa 2,5 milioane de metri patrati.

Zonele centrale si de nord ale Capitalei raman in topul preferintelor companiilor atunci cand se pune problema mutarii in alt sediu. Pretul actual al chiriilor pentru spatiile clasa A variaza intre 19 si 22 de euro/mp/luna. Spatiile clasa B se inchiriaza cu 14-16 euro/mp/luna.

Tinand seama de tendintele in materie de dezvoltari imobiliare, conducerea "Cold­well&Banker" estimeaza ca decalajul de aproximativ 1,3 milioane mp se va micsora in urmatorii patru ani. Piata spatiilor de birouri din centrul Bucurestiului beneficiaza de o rata de neocupare foarte mica, de circa 4% la inceputul anului 2008, datorita cererii foarte mari si ofertei relativ reduse. Exista, insa, si cladiri unde rata de ocupare este de aproape 100%.

2.500 de euro/mp pret de vanzare pentru cladirile clasa A

Pretul mediu de vanzare pentru spatiile de birouri de Clasa A din centrul Bucurestiului se situeaza in jurul valorii de 2.500 de euro/mp plus TVA. Exista si cladiri de birouri cu o locatie ultracentrala, pentru care pretul de vanzare ajunge chiar la 3.200 de euro/mp plus TVA.

Ca rezultat al ofertei prea scazute in comparatie cu cererea existenta, se manifesta o tendinta stabila de crestere a preturilor, atat la vanzare, cat si la inchiriere. La inceputul contractului de inchiriere se plateste, de regula, un avans reprezentand chiria pe trei sau sase luni, ca garantie. Contractele se incheie, cel mai adesea, pe o durata de 3-5 ani, cele pe 7-10 ani fiind rar intalnite.

Chiria se plateste in euro, lunar sau trimestrial. Chiriasul trebuie, de asemenea, sa suporte cheltuielile de intretinere, care variaza de la 2,5 la 4 euro/mp plus TVA pe luna.

Preturile locurilor de parcare aferente cladirilor de birouri din centrul Bucurestiului sunt de 60-80 euro/mp plus TVA pentru cele exterioa­re si de 100-150 euro/mp plus TVA pentru cele interioare.

Alina Toma Vereha