Profiturile reale din imobiliare contrazic studiile de piata

ANALIZE / COMENTARII , Imobiliare

28.10.2007 - Capital

publicat pe 25.07.2007

Randamentele pieÅ£ei imobiliare româneÅŸti au scăzut semnificativ în ultimii ani, tendinÅ£a fiind de aliniere la nivelurile din ţări precum Cehia, Ungaria, Slovacia sau Polonia, arată o serie de studii recente. GreÅŸit!, spun antreprenorii locali.

PiaÅ£a imobiliară locală a oferit ani de-a rândul randamente net superioare atât celor din statele Europei Centrale ÅŸi de Est, cât ÅŸi celor înregistrate în Occident. În ultimii doi-trei ani, pe măsură ce numărul de proiecte din toate sectoarele a crescut, randamentele au început să coboare, rata de diminuare fiind una dintre cele mai rapide din zonă. Astfel, faţă de nivelul de circa 13% înregistrat acum doi ani, în prezent, randamentul mediu în România este în jur de 8%.

Cu toate acestea, real estate-ul românesc rămâne încă atrăgător pentru investitori, iar randamentele, deÅŸi aflate în scădere, sunt încă superioare pe toate sectoarele, comparativ cu ţările vecine. Polonia, cea mai mare piaţă est-europeană, asigură randamente medii inferioare cu un punct, un punct ÅŸi jumătate faţă de România, dar piaÅ£a poloneză este mai matură ÅŸi mai sigură faţă de cea din Å£ara noastră. Conform Colliers International, anul trecut, în România, cea mai mare rată medie de recuperare a investiÅ£iei s-a înregistrat pe segmentul industrial (cu 10,25%), urmat de spaÅ£iile comerciale ÅŸi de segmentul rezidenÅ£ial, ambele cu randamente de 8%. Pentru 2007, consultanÅ£ii imobiliari estimează diminuarea randamentelor imobiliare până la un nivel apropiat celui din statele vecine, membre ale Uniunii Europene, cifrat la 6% pentru clădirile de birouri de clasa A ÅŸi la circa 6,5% pentru centrele comerciale.

„În încercarea de a-ÅŸi maximiza randamentele, multe fonduri se vor îndrepta către parteneriate sau chiar către dezvoltarea de proiecte proprii“, spune Silviana Badea, consultant al Colliers. În plus, un parteneriat le permite investitorilor să aibă prioritate ÅŸi să-ÅŸi impună condiÅ£iile de achiziÅ£ionare a diverselor proiecte. Această strategie permite obÅ£inerea unor randamente de circa 10%. O altă modalitate de a realiza câÅŸtiguri mari este identificarea de oportunităţi în provincie, unde randamentele pot atinge ÅŸi 13%, datorită unui număr mai mic de proiecte - pentru toate sectoarele. Această situaÅ£ie, de altfel, se întâlneÅŸte ÅŸi în ţări precum Polonia, Cehia sau Ungaria, însă profiturile înregistrate acolo sunt mai mici, sub 10%.

O altă consecinţă a noilor strategii de maximizare a profiturilor este ÅŸi scurtarea termenelor de finalizare a proiectelor, majoritatea fiind programate să fie definitivate în maximum doi ani. Acest lucru permite încadrarea într-un interval de timp suficient de scurt pentru ca randamentele să nu scadă prea mult, dar ÅŸi suficient de îndelungat pentru a putea vinde proiectul unui investitor. În clasamentul randamentelor realizat de Global Property Guide, BucureÅŸtiul se află pe locul ÅŸapte, cu un yield brut de 8,17%, superior celui înregistrat în Budapesta (8,09%) sau Istanbul (7,54%), dar inferior celui din Bratislava (10,06%), sau din Sofia (10,56%).

Un profit mai ridicat asigură dezvoltările rezidenÅ£iale. Global Property Guide aÅŸază România pe locul ÅŸapte în Europa, din punctul de vedere al randamentelor pentru acest sector. Conform acestui top, cele mai mari câÅŸtiguri din afaceri imobiliare se realizează în Republica Moldova (peste 14%, dar într-o piaţă puÅ£in dezvoltată ÅŸi aflată în sfera de influenţă a Rusiei), Bulgaria (10,56%) ÅŸi Slovacia (10,05%).

De altfel, în toată Europa Centrală ÅŸi de Est, segmentul rezidenÅ£ial oferă cele mai mari profituri. Ca tendinţă generală ÅŸi comparativ cu România, în Polonia se construieÅŸte cu preponderenţă pe orizontală, punându-se accentul pe spaÅ£ii verzi, fără alte facilităţi adiÅ£ionale, în vreme ce construcÅ£iile din România sunt realizate în proporÅ£ie covârÅŸitoare cu regim mare de înălÅ£ime.

TotuÅŸi, nu toÅ£i membrii pieÅ£ei cad de acord asupra randamentelor investiÅ£iilor. Ismail Ozer, preÅŸedintele firmei turce Ozer, care dezvoltă la Sinaia ansamblul rezidenÅ£ial Belleview, crede că randamentul acestei investiÅ£ii (în valoare de peste 20 milioane de euro) va fi peste 20%-21%, excluzând taxele. După ce a părăsit funcÅ£ia de vicepreÅŸedinte al Neocity Group, Shay Mor ezită încă să accepte ofertele unor developeri sau să-ÅŸi lanseze propria firmă. Despre profiturile înregistrate în sectorul rezidenÅ£ial, Mor are o opinie clară. „Eu mizez pe un profit de 30%, poate ÅŸi mai mult, în cazul unei investiÅ£ii rezidenÅ£iale“ .