Piata spatiilor industriale: Romania, codasa cu potential

ANALIZE / COMENTARII , Imobiliare

publicat pe 23.07.2007

 

Rusia, Cehia si Polonia continua sa fie lideri necontestati in regiunea CEE.
Dublarea stocului de spatii logistice, chiar daca se va realiza in acest an, nu va scoate tara noastra din lista pietelor cu prezenta cea mai slaba in sectorul serviciilor de depozitare si logistica
.
Printre membrele UE din regiunea central si est-europeana (CEE), Romania se afla in coada clasamentului din punctul de vedere al stocului si, se pare, al ritmului de noi livrari pe piata spatiilor logistice. Totodata, trebuie spus ca aici chiriile sunt peste media regiunii, dar mai mici comparativ cu tarile CSI, iar prognozele, desi foarte optimiste, nu ne indreptatesc sa afisam o atitudine superioara, decat poate in fata unor tari precum Bulgaria, Moldova sau chiar Ucraina, unde stocurile si livrarile de noi spatii sunt, momentan, sub nivelurile atinse in Romania.
La nivel regional, piata spatiilor logistice moderne a crescut semnificativ in ultimii patru ani. Regiunea central si est-europeana a captat atentia majoritatii jucatorilor importanti de pe piata europeana: investitori, dezvoltatori, operatori logistici si chiriasi. Expansiunea comertului strain se mentine foarte dinamica in regiune, mai ales in Polonia si Ungaria. In cele doua tari, plus Cehia si Slovacia, sectorul industrial joaca un rol-cheie si are cea mai solida contributie la cresterea pietei de spatii logistice. Consumul de bunuri fiind in crestere in CEE, sectorul de retail capteaza foarte multe din noile livrari de pe piata spatiilor industriale. In plus, asa cum prevad multe analize economice, regiunea CEE va continua sa fie zona preferata pentru relocari industriale, care vor accentua si mai mult nevoia de noi spatii destinate depozitarii si operarii logistice.

Livrarile... fara numar
Stocul de spatii logistice moderne s-a triplat in ultimii patru ani in regiunea CEE. Potrivit unei analize DTZ, la sfarsitul anului 2006 volumul total de spatii logistice livrate se cifra la aproximativ 8,75 milioane mp. Polonia si Rusia sunt principalii contribuabili, cele doua tari livrand aproape 60% din suprafata totala. Totodata, circa 2,92 milioane mp au fost livrati anul trecut, ceea ce reprezinta 33% din stocul total existent la acea data.
De asemenea, s-a observat o crestere a activitatii pe pietele mai putin mature, Ucraina, dar in mod special Romania, unde stocul s-a dublat peste an (in 2006 comparativ cu 2005). Analistii imobiliari apreciaza ca in acest an livrarile de noi spatii logistice ar putea fi undeva intre 200.000 mp (DTZ) si peste 400.000 mp (Colliers). In cazul in care se vor confirma prognozele reprezentantilor Colliers, inseamna ca piata romaneasca va repeta „figura” de anul trecut, cand stocul de spatii moderne pentru depozitare si logistica s-au dublat in decurs de 12 luni.
In piete ceva mai dezvoltate, precum Cehia si Polonia, anul trecut s-a inregistrat un nou trend, respectiv regionalizarea dezvoltarilor logistice. Tot mai multe centre de acest tip se relocheaza in zone secundare, plecand dinspre orasele-capitala catre provincie, urmand traseele autostrazilor existente sau viitoare. Conform planurilor de dezvoltare anuntate de operatori, in 2007 piata de profil va creste cu 20%, ajungand la un volum total de 12,24 milioane mp de spatii logistice, estimeaza DTZ. Rusia, Cehia si Polonia vor continua sa fie lideri necontestati in regiune. Relocarile industriale si, in egala masura, cresterea outsourcingului vor ramane principalii factori in mentinerea unui ritm ridicat de dezvoltare a sectorului de spatii logistice in CEE.

Hale pentru macaroane si automobile
Cererea de spatii logistice in zona CEE continua sa se mentina la o cota ridicata, mai ales din partea sectoarelor de retail, constructii auto si industrial. Anul trecut au fost tranzactionate 2,55 milioane mp de spatii logistice, de 1,5 ori mai mult comparativ cu anul precedent. Preinchirierea a fost caracteristica principala a pietei de profil din zona CEE, ceea ce a dus la o subcapacitare a livrarilor noi. Cu cei 830.000 mp inchiriati anul trecut, Polonia este, fara indoiala, lider al regiunii (33% din totalul inchiriat in CEE). Aceasta tara, impreuna cu Cehia si Rusia, contabilizeaza mai mult de 85,3% din volumul de spatii logistice absorbite anul trecut. De remarcat ca este in continua crestere cererea de spatii de dimensiuni mari, peste 20.000 mp. Nu pot fi trecute cu vederea nici solicitarile constante de spatii de mici dimensiuni, de circa 5.000 mp. Printre cele mai mari tranzactii de inchiriere pot fi mentionate H&M, care a inchiriat 60.000 mp in Polonia (regiunea Poznan), Corning - 43.000 mp (Polonia Centrala) si Russian Logistic Services care a inchiriat 41.000 in Podolsk (Rusia). In Romania, cea mai mare tranzactie s-a consumat in centrul logistic Bucharest West, unde Frans Maas (in prezent DSV) a inchiriat 29.000 mp de spatii logistice.
Analistii DTZ se asteapta ca pe parcursul acestui an cererea de spatii moderne sa se mentina la o cota ridicata. In particular, lanturile internationale de retail si operatorii logistici vor avea in continuare mari solicitari de facilitati de depozitare si operare.
Rata de neocupare a spatiilor logistice pe teritoriul CEE a fluctuat pe parcursul anului trecut, ajungand la sfarsit de an la un nivel mediu de 5,25%. Cea mai mare din regiune este rata de neocupare a spatiilor logistice moderne in Ungaria (10%), in timp ce in Ucraina este cea mai scazuta, aici neexistand spatii libere. In tara noastra, acest indicator se mentine la 2%, fiind cea mai mica (dupa Ucraina) din regiunea CEE.
Pe parcursul anului 2006, chiriile de pe piata spatiilor logistice au fost relativ stabile in regiunea mentionata. Pe total, chiriile din majoritatea tarilor din Europa Centrala si de Est sunt inca extrem de competitive fata de cele practicate in Occident, in special comparativ cu Marea Britanie, Olanda sau Germania. Cele mai mici „scoruri” sunt inregistrate in Polonia (exceptand Varsovia) si la Bratislava, de 3,20 euro/mp/luna, respectiv 3,80 euro/mp/luna. Chiriile percepute in Rusia si Ucraina se mentin printre cele mai ridicate, cu mult peste media regionala, ajungand si la 9,30 euro/mp/luna. In Romania, chiria perceputa este la acelasi nivel cu cele solicitate in tari precum Polonia, Cehia sau Ungaria, variind intre 4 si 5,5 euro/mp/luna.