Piata imobiliara in 2015: undeva intre prabusire si o noua perioada de boom

Imobiliare

27.01.2010 - Ziarul financiar
Piata imobiliara in 2015: undeva intre prabusire si o noua perioada de boom

Consultantii chestionati de ZF se feresc la ora actuala sa dea verdicte despre cum va arata piata imobiliara in 2015 in conditiile in care la ora actuala piata are mai multe incertitudini decat cifre clare, iar cea mai mare parte a previziunilor facute in 2004 pot starni zambete. Politica, fotbalul si, in ultimii cinci ani, imobiliarele, au fost domeniile la care se pricepea toata lumea. Pentru urmatorii cinci ani insa multi si-au luat gandul de la afacerile cu apartamente sau terenuri. Dar asta nu inseamna ca nu va mai exista dezvoltare imobiliara.

Cum se vedeau imobiliarele de astazi prin paginile Ziarului Financiar din 2004? "Pretul pe metrul patrat la locuinte va ajunge in medie la 700-800 de euro fata de o valoare actuala in jur de 300 de euro" sau "masinile romanilor vor rula pe autostrazi, care vor forma o retea de 900 pana la 1.500 de kilometri in 2010" - acestea sunt doar doua din previziunile facute in 2004 care au fost contrazise de catre piata: apartamentele au crescut intr-un ritm mult mai rapid, prea rapid se poate spune, iar faptul ca acum se gasesc locuinte la preturi de 700-800 euro/mp este rezultatul unei scaderi sau normalizari a preturilor, ci nu al unei "explozii" de la 300 de euro/mp.
 
In ceea ce priveste autostrazile, cele mai multe dintre acestea au ramas in continuare pe hartie, dar speranta moare ultima: inca 800 de kilometri de autostrazi sau centuri ocolitoare ale marilor orase ar putea fi finalizate in urmatorii doi ani, dar experienta ultimilor 20 de ani impune pastrarea unor semne de intrebare in aceasta privinta.

Imobiliarele au fost "sport national" in ultimii cinci ani, iar rezultatele se pot vedea: aproximativ 50 de centre comerciale construite in Bucuresti si in restul oraselor mari din tara, circa 1,3-1,4 milioane de metri patrati de birouri in Bucuresti, un stoc de spatii logistice de 900.000 de metri patrati si in jur de 60.000 de locuinte finalizate anual, dublu fata de perioada anilor 2005.

Pentru urmatorii cinci ani, nimeni nu se mai arunca sa dea cifre, dar consultantii au incercat sa creioneze o parte din tendintele care s-ar putea contura.

Retail: la cumparaturi in centrul vechi

In Capitala nu vor mai fi construite prea multe centre comerciale in urmatoarea perioada. De altfel, in afara Sun Plaza si Cocor, a caror finalizare este programata anul acesta, niciun alt proiect nu se mai afla in constructie. Un centru de interes l-ar putea constitui in urmatoarea perioada centrul vechi al orasului, a carui imagine a inceput sa se schimbe in ultimii ani.

"In 2015 vom avea la nivelul Bucurestiului cinci malluri dominante in interiorul orasului si parcuri de retail la fiecare iesire din oras. Vom avea o zona de high-street mai buna ca acum, prin aportul zonei istorice. In afara Capitalei, fiecare oras mare va avea un mall dominant si un parc de retail important, restul proiectelor fiind cu semn de intrebare", apreciaza Razvan Gheorghe, directorul firmei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield.

Jumatate din magazinele in care vor fi facute cumparaturile ar putea fi insa noi peste cinci ani, tinand cont ca pe fondul crizei retailerii locali se vad nevoiti de cele mai multe ori sa lase loc unor jucatori internationali.

"Exista mai multi retaileri internationali care prospecteaza piata locala in vederea unei posibile intrari, profitand de contextul actual pentru a obtine conditii comerciale pentru inchiriere mai bune. (...) Pentru anul 2015 ne putem astepta la reluarea cresterii stocului de centre comerciale moderne, la stabilizarea nivelului chiriilor, precum si la cresterea numarului de retaileri internationali prezenti pe piata", apreciaza Oana Iliescu, joint managing director al firmei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

Birouri, la iesirile din oras

Canary Wharf sau La Defense in Bucuresti? Nici vorba pentru urmatorii ani. Multa lume vedea in Bucuresti viitorul "hub" financiar al Europei de Sud-Est, dar piata de birouri s-a dezvoltat mult prea haotic, in lipsa unei reglementari urbanistice precise.

"Vom avea un numar mai mare de birouri in zona centrala a Capitalei, dar nici macar in 2015 nu vom avea un central business district (centru de afaceri) de talia altor orase europene deoarece dezvoltarea s-a facut prea fragmentat. Vom incepe sa avem la acel moment parcuri de afaceri, de genul proiectului West Gate (in Militari), la fiecare iesire din oras", mai spune Gheorghe de la Cushman & Wakefield.

Aceasta dezvoltare ar putea duce la o noua dublare a stocului de birouri din Bucuresti, astfel ca "daca toate proiectele anuntate vor fi livrate conform planurilor, la inceputul anului 2015 stocul spatiilor de birouri va ajunge la nivelul de 2,32 de milioane de metri patrati inchiriabili", potrivit lui Bogdan Sergentu, directorul departamentului de valuation & consulting in cadrul firmei DTZ Echinox.

In schimb, brokerii imobiliari vor avea de lucru, tinand cont ca in 2015 vor expira numeroase contracte de inchiriere, potrivit calculelor facute de Horatiu Florescu, presedintele firmei The Advisers Knight Frank.

"In 2015 vor expira contractele din 2005, 2007, 2010. In 2005 si 2007 avem multe contracte semnate, pe 2010 nu cred ca vor fi la fel de multe ca in cei doi ani. Un proiect dureaza de la stadiul de concept la cladire terminata intre 18 si 30 de luni. Asa ca in 2015 ne uitam la proiecte incepute in intervalul dintre trimestrul doi din 2012 si trimestrul doi din 2013", apreciaza Florescu.

Un mare semn de intrebare este legat de ce se va intampla cu zona Pipera, pe care in urma cu cinci ani dezvoltatorii o vedeau drept o zona cu un imens potential, dar in care proprietarii de birouri gasesc cu greu chiriasi.

"Proiectele care au fost construite in Pipera consider ca vor fi ocupate, dar la preturi extrem de mici, de 7-10 euro/metrul patrat de birouri", apreciaza Gheorghe de la Cushman & Wakefield.

Vom sta tot la bloc

Unul dintre "visele" romanilor, de a sta la casa la marginea orasului pare inca departe de realizare, desi o serie de dezvoltatori au mizat in ultimii ani pe constructia unor cartiere de vile, al caror acces catre centrul orasului este insa destul de dificil, in timp ce preturile nu sunt la indemana clasei medii.

"Vor fi mai multe proiecte de apartamente decat de vile, iar acestea vor fi in zona semi-centrala, in oras. Nu cred in proiecte grandioase de apartamente in afara orasului deoarece nu se va schimba nimic dramatic in ceea ce priveste infrastructura: cred ca soseaua de centura va fi largita la doua benzi si va fi facuta autostrada spre Brasov, dar nimic altceva", mai spune reprezentantul Cushman & Wakefield.

La ora actuala cele mai multe ansambluri rezidentiale au fost stopate, iar dezvoltatorii nu dau semne ca ar putea incepe constructia in curand. O "lege nescrisa" a constructiilor spune ca 1% din stocul de locuinte ar trebui reinnoit anual, astfel ca in Romania ar trebui construite in jur de 90.000-100.000 de locuinte. Privind si la calitatea a numeroase din cladirile de locuinte din Bucuresti putem spune ca ar fi bine ca "legea" sa fie "promulgata".

Preturile au luat-o inainte

Autostrazile au batut pasul pe loc

Care este realitatea

Preturile apartamentelor au crescut de trei ori si chiar mai mult, dar nimeni nu anticipa varfurile atinse in perioada 2007-2008, cand pretul mediu al apartamentelor vechi din Bucuresti a depasit 2.000 de euro/mp, respectiv o crestere de sapte ori. In prezent, dupa doua scaderi succesive de circa 25% anual, apartamentele vechi au ajuns la circa 1.200 de euro/mp, iar trendul este in continuare de usoara scadere.

Constructiile au crescut mult mai rapid, chiar cu peste 50% in 2007, cand a atins pragul de 11 mld. euro, mult peste nivelul pe care consultantii apreciau ca il va atinge abia in 2010. Anul trecut piata a inregistrat o scadere de la 14,3 la circa 12,1 mld. euro, iar pentru acest an ar putea inregistra o noua scadere.

Piata cimentului a crescut de doua ori mai mult si de doua ori mai repede, astfel ca in 2008 a atins pragul de 900 de milioane de euro. Odata cu criza insa, afacerile in industrie au scazut cu circa 30% anul trecut, iar in 2010 este asteptat un nou declin, de 5-10%. La nivelul anului 2008 cei mai mari jucatori de pe piata cimentului - Holcim si Lafarge - au inregistrat fiecare afaceri de peste 370 de milioane de euro, aproape de valoarea estimata in 2004 pentru intreaga piata in 2010.

Constructorii erau optimisti, dar realitatea i-a contrazis, astfel ca Romania dispune acum de o "retea" de autostrazi care masoara 321,3 km. Planuri sunt, astfel ca pana in 2012 ar trebui finalizati inca 800 km. In constructie se afla tronsoanele Cernavoda - Medgidia, Medgidia - Constanta, Timisoara - Arad, Bucuresti - Ploiesti si centurile oraselor Constanta, Sibiu si Arad.

Numarul cartierelor rezidentiale de la marginea oraselor a crescut, iar preturile au trecut pe o panta descendenta in ultimii doi ani, dar apartamentele din aceste proiecte se vand greu din cauza faptului ca infrastructura nu a tinut pasul cu dezvoltarea imobiliara, astfel ca accesul catre oras este dificil dinspre periferii.

Piata a fost asaltata de investitori straini, iar cea mai mare parte a oamenilor de afaceri locali si-au legat la randul lor afacerile de piata imobiliara. In prezent, o buna parte dintre straini s-au retras ca o maree, pe fondul cresterii randamentelor catre nivelurile din 2004-2006.

Ce se estima:

Pretul pe metrul patrat la locuinte va ajunge in medie la 700-800 de euro fata de o valoare actuala in jur de 300 de euro.

Piata constructiilor va creste cu un ritm anual de circa 10%, astfel ca in 2010 va ajunge la pragul de 8,3 miliarde de euro.

Piata interna a cimentului va ajunge la vanzari de 6,5 mil. tone, fata de 5 mil. tone cat este prognozat pentru acest an, astfel incat valoarea afacerilor ar putea urca de la circa 250 mil. euro la 400 mil. euro.

Masinile romanilor vor rula pe autostrazi, care vor forma o retea de 900 pana la 1.500 de kilometri pana in 2010.

Cartierele rezidentiale de la marginea oraselor vor atrage tot mai multi clienti pe masura ce preturile vor scadea.

Numarul investitorilor va creste puternic desi randamentul investitiilor va scadea.