Pericolul ieftinirii imobiliare, departe de Romania

ANALIZE / COMENTARII , Imobiliare

Pericolul ieftinirii imobiliare, departe de Romania

De teama crizei ipotecare, investitorii din real estate au fugit de pe pietele emergente


Pe piata imobiliara globalizata sunt tot mai frecvente semnalele care arata o coacere a conditiilor premergatoare crizei. Prabusirea sectorului creditelor „subprime“ din SUA si cresterea investitiilor imobiliare in dauna celor rezidentiale au dus la stagnarea si chiar reducerea preturilor unitatilor locative pe plan mondial. Intre timp, undeva in lume, intr-o tara numita Romania, inflatia rezidentiala continua sa galopeze calare pe doua cifre.
Economistii de la Capital Economics, companie de consultanta si cercetare - prima care a avertizat (la sfarsitul lui 2005) asupra riscului ca o scadere brusca a furtunoasei industrii imobiliare din SUA sa afecteze cresterea economica a tarii in ansambul sau -, sustin ca majorarea generalizata a ratei dobanzii si criza globala in creditarea ipotecara vor alimenta cu suficiente „argumente“ scaderea pietei imobiliare pe plan mondial. Separat, ca rezultat al crizei subprime, bancile si dezvoltatorii au modificat deja regulile interne de creditare, imprumuturile au fost incorsetate, iar in multe tari chiar si scumpite. Efectul combinat al acestor masuri a dus la imputinarea cumparatorilor si la scaderea preturilor. Capital Economics crede ca fenomenul scaderii preturilor, observat deja pe piete mari precum SUA, Irlanda, Spania si Franta, va fi intalnit si de piata britanica, unde conditiile economice sunt asemanatoare, iar de aici se va propaga in restul „lumii civilizate“.

Inca doi ani de speculatii
Artur Silvestri, director al SGA Romania, Institut de Consultanta Imobiliara, spune ca majoritatea comentatorilor straini insista asupra ideii de reasezare a preturilor pe piata imobiliara. Aceasta reasezare este vazuta ca o stagnare a preturilor pe anumite segmente (cu sanse de crestere usoara) si reducere, cu 3-5%, pe altele. „Inflamarea preturilor din cauza infuziei masive de capital este pe cale de stingere in Europa, astfel ca acum avem de-a face cu o piata care devine tot mai «sincera»“, spune Artur Silvestri. In acest context, imobiliarele romanesti se comporta atipic, deoarece - indiferent cat de tare arde piata investitiilor imobiliare in lume - Romania continua sa-si pieptene preturile in sus.
„Criza de pe piata imobiliara din SUA nu a avut un impact direct asupra pietei locale si nici in viitorul apropiat nu cred ca vom vedea urmari importante. Economia romaneasca merge destul de bine, iar analistii economici sustin ca indicatorii macroeconomici confirma perioada de crestere inregistrata de piata imobiliara locala“, este de parere Bogdan Georgescu, Managing Partner al Colliers International Romania. Optimismul cu privire la viitorul pietei imobiliare romanesti este impartasit indirect si de Artur Silvestri, care explica povestea de succes prin faptul ca aceasta are caracter speculativ „aproape salbatic“. Intr-un fel, criza mondiala a incurajat fondurile de investitii sa vina pe pietele emergente, neatinse de criza. Multe fonduri de salvare au fost investite pe o piata in dezvoltare cum este cea romaneasca si care, gratie randamentelor net superioare, asigura recuperarea pierderilor suferite pe pietele ultradezvoltate.
Alan Greenspan, fostul trezorier sef al SUA, facea o predictie spunand ca efectele reale ale crizei subprime din 2007 se vor vedea abia peste doi-trei ani. „Cam acesta este, dupa parerea mea, si intervalul de timp pe care investitorii il vor mai putea specula cu succes in Romania“, adauga Silvestri.
Printre analistii locali nu exista unanimitate in ceea ce priveste prognozele pentru 2008. Gabriel Zamfir, presedintele UNIM (Uniunea Nationala Imobiliara), nu exclude ca in urmatorii doi ani pe piata rezidentiala romaneasca sa se instaleze stagnarea. Seful UNIM isi explica pozitia spunand ca in prezent apar foarte multe oferte imobiliare noi pentru segmentul mediu spre superior, in timp ce mare parte din cererea actuala este pe segmentul de locuinte accesibile. „Vor stagna sau chiar scadea preturile la apartamentele vechi, o piata care este in stransa legatura cu piata apartamentelor noi.“

Preturile romånesti ar trebui sa oboseasca
Estimarile pentru 2007 indicau o crestere de cel putin 20%, insa evolutia din teren nu confirma avansul prevazut de analizele imobiliare. Boom-ul preturilor a luat sfarsit, iar sanse pentru o revigorare nu prea exista, deoarece datele privind noile contractari de credite nu dau temei pentru astfel de concluzii. Potrivit BNR, soldul creditelor imobiliare (inclusiv ipotecare) a crescut pe sapte luni cu doar 48% (de la 7,9 la 11,7 miliarde lei), mult mai putin fata de cat se asteptau bancherii. Daca luam in calcul ca numarul real de noi contracte este mai mic din cauza diferentei date de pretul mai mare al locuintelor, cresterea este chiar nesemnificativa (raportat la ritmul anilor trecuti).
În prezent, pretul unui apartament de doua camere în Bucuresti este cuprins între 100.000 si 120.000 euro, iar în orasele mari din provincie se situeaza la circa 70.000 euro. În cazul oraselor din provincie, variatia preturilor este mai mare, în functie de zona în care se gasesc locuintele, astfel ca sumele solicitate pornesc de la 55.000 euro si ajung pâna la 105.000 euro. Cele mai multe oferte si solicitari se concentreaza în jurul nivelului de 70.000 euro.
In zona noastra de interes, in tarile aflate in etape de dezvoltare economica similare (tarile baltice, din Europa Centrala si de Est), stirile nu sunt incurajatoare. In pofida promovarii acerbe, pietele imobiliare ale vecinilor central si est-rasariteni dau semne de oboseala.

Bulgaria, un concurent agresiv
Preturile scazute ale proprietatilor imobiliare din Bulgaria fac un deserviciu enorm speculatorilor care au ales Romania. Potrivit Col-liers International, intervalul de pret pentru proprietatile bulgare este 600-1.900 euro pentru un metru patrat, nivel care plaseaza Bulgaria pe aceeasi treapta cu Albania.
In primele sase luni ale acestui an, piata caselor de vacanta a fost completata cu 23.000 de noi apartamente, conform unui studiu recent al Colliers International. Din total, 10.000 de astfel de unitati au fost construite in zonele de munte (in crestere cu 52% fata de 2005). In zona de litoral au fost finalizate 13.500 de apartamente, in crestere cu 39% fata de anul precedent. Pentru acelasi interval de timp, Autoritatea Nationala de Statistica de la Sofia a raportat o crestere cu 15% a preturilor locuintelor rezidentiale, in Sofia inregistrandu-se o crestere de 20%.

Oleg Cojocaru