Paradox ipotecar: executarea clientilor bun-platnici

Finante Banci

28.05.2009 - Cotidianul
Paradox ipotecar: executarea clientilor bun-platnici

O clauza din contractele majoritatii bancilor le permite acestora sa execute silit chiar si proprietatile clientilor cu rata la zi, daca valoarea de piata a ipotecii scade prea mult.
 
Contractele Incheiate de banci cu persoanele fizice care au luat imprumuturi garantate permit institutiilor de credit sa „penalizeze” clientii, in cazul in care valoarea ipotecii aduse ajunge sa valoreze mai putin decat creditul. Acest lucru se intampla prin intermediul unei clauze care defineste „garantia neacoperitoare”, clauza care, in final, il poate lasa pe creditat chiar fara casa pusa drept ipoteca.
 
„O astfel de clauza exista in aproape toate contractele de credit ipotecar concepute de banci”, spun reprezentantii Autoritatii Nationale pentru Protectia Consumatorilor. Institutia a primit mai multe reclamatii care invoca principiul „clauzei abuzive” sub aceasta forma. Mai multe banci din Romania ne-au confirmat, la randul lor, faptul ca in contractele de credit exista o prevedere care reglementeaza masurile ce pot fi luate in cazul in care valoarea garantiei imobiliare aduse ajunge sa fie mai mica decat soldul creditului.

„Avem o astfel de prevedere. Este si normal sa fie asa. Nu a fost activata insa pana acum”, spun reprezentantii Bancpost. Existenta clauzei ne-au confirmat-o si Raiffeisen Bank (pentru situatii „extreme”, dupa cum a precizat), UniCredit Tiriac si Piraeus Bank, reprezentantii acestor banci caracterizand-o ca normala sau „de bun-simt”.
 
In momentul in care, din cauza caderilor de pe piata imobiliara, valoarea ipotecii ajunge sa fie mai mica decat datoria clientului catre banca, institutia de credit este indreptatita prin contract sa ia masuri. Intr-o prima faza, banca incearca sa rezolve problema pe cale amiabila, adica prin metode specifice cum ar fi reesalonarea, rescadentarea sau refinantarea creditului. De asemenea, clientului i se ofera posibilitatea de a rambursa anticipat imprumutul fara a plati comision. Daca nici una dintre metodele expuse mai sus nu functioneaza, banca poate trece la rezilierea contractului de credit si, ulterior, la executarea silita a garantiei. Sunt insa cazuri in care banca ia alte masuri, cum ar fi majorarea dobanzii.
 
In aceasta situatie se afla A.S. din Baia Mare, care, in mai 2007, a contractat un credit de nevoi personale cu garantie imobiliara, in valoare de 77.800 de franci elvetieni (circa 47.000 de euro) pe o perioada de 30 de ani de la o banca importanta din Romania. In acel moment, dobanda perceputa de banca era calculata potrivit formulei LIBOR la trei luni+4%, adica 4 puncte peste dobanda medie la francul elvetian. In aprilie 2009, dupa ce omul a platit constant si fara intarzieri ratele, a fost anuntat de banca asupra faptului ca trebuie sa suporte o majorare cu doua puncte procentuale a dobanzii.
 
Motivatia bancii vizeaza tocmai scaderea valorii garantiei sub soldul creditului. Omul a facut reclamatie la Autoritatea pentru Protectia Consumatorilor si incearca sa contacteze si un avocat pentru a actiona banca in justitie. Sansele sale sunt insa reduse in contextul in care, dupa cum arata si contractul de credit pe care l-a pus la dispozitia Cotidianul, s-a angajat in scris sa suporte consecintele unui picaj al pietei imobiliare. Desi sustine ca s-a opus formei contractuale si a cerut un alt tip de angajament, A.S. a semnat pana la urma contractul in conditiile in care i s-a spus ca acesta are un format standard.
 
Banca nu neaga cele intamplate si spune ca in aceasta situatie se afla mai multi clienti cu credite garantate. „Este vorba despre o clauza din contract care reglementeaza situatia de garantie neacoperitoare. In situatia de a nu mai putea acoperi prin garantii creditul se afla mai multi clienti, insa nu sunt in numar ingrijorator. Noi le-am propus trei solutii: sa aduca garantii suplimentare, sa ramburseze anticipat creditul sau sa accepte o majorare de dobanda”, spun cei de la banca. In cazul omului nostru, garantia adusa (o locuinta cu teren in Baia Mare) a scazut ca valoare cu 25.000 de euro in ultimii doi ani. In aceste conditii, banca este indreptatita prin contract sa ia masuri.
 
In situatia lui A.S. se pot afla insa mii de romani. Este vorba despre o buna parte a celor care au contractat credite fara avans in perioada de relaxare a creditarii, care a coincis si cu perioada de boom al preturilor pentru locuinte, adica intervalul de un an dintre jumatatea lui 2007 si jumatatea lui 2008. In acest rastimp, o parte din banci renuntasera la avansul minim obligatoriu si, mai mult, redusesera gradul de acoperire cu garantii al creditului sub nivelul de 133% impus anterior de Banca Nationala a Romaniei. Mai precis, erau banci care cereau garantii cel mult egale cu creditul si avans zero, mizand, probabil, pe o crestere eterna a preturilor apartamentelor.
 
Un calcul aplicat insa chiar si pe cazul bancilor prudente care impuneau un grad de acoperire cu garantii de 133% arata ca toti clientii lor care au luat credite chiar si cu avans de pana la 20% se afla astazi sub efectele „garantiei neacoperitoare”. De ce? In momentele de varf ale creditarii, o garsoniera in Bucuresti costa, de exemplu, pana la 60.000 de euro, iar un apartament cu doua camere pana la 85.000 de euro. In acest moment, garsoniera nu face mai mult de 35.000 de euro, iar apartamentul se vinde cu 50.000 de euro. Scaderile au fost deci si de 60%, depasind impunerile bancii, adica pretul locuintei sa fie cu 33% peste valoarea creditului. Chiar si adaugand un avans de 15-20%, valoarea garantiei ramane mai mica.