Nici Piata Victoriei nu mai este ce a fost: birouri de 10.000 mp sunt goale

Imobiliare

18.06.2009 - Ziarul financiar
Nici Piata Victoriei nu mai este ce a fost: birouri de 10.000 mp sunt goale

Plecarea Oracle din Europe House, restrangerea activitatii unor companii mai mici si finalizarea unor imobile noi de birouri cu un grad scazut de inchiriere au crescut suprafata spatiilor de birouri goale din Piata Victoriei, considerata „central business district-ul" Capitalei.

Birouri cu o suprafata de aproximativ 10.000 de metri patrati sunt in prezent goale in zona Pietei Victoria din Capitala, reprezentand un grad de neocupare de circa 8%, tinand cont de un stoc total estimat la aproximativ 125.000 mp, reiese din datele analizate de ZF. 
Spatii goale pot fi gasite atat in cladiri finalizate recent, precum Metropolis (pe bulevardul Iancu de Hunedoara) sau Premium Point (pe strada Buzesti), cat si in cladiri mai vechi din piata, precum imobilele America House si Europe House.

In timp ce din Europe House a plecat un chirias semnificativ - compania de IT Oracle - din America House au plecat doar chiriasi mai mici, in timp ce altii doar si-au restrans activitatea intr-un spatiu mai mic.
„In conditiile in care activitatea pe piata imobiliara a scazut, a fost redus si personalul in cadrul firmei. In aceste conditii a rezultat un spatiu excedentar, la care am decis sa renuntam. Suprafata ocupata de noi in America House a fost redusa cu circa 50%", au declarat reprezentantii firmei de consultanta imobiliara Euroest, unul dintre chiriasii mici din America House.
Cladirea de birouri dezvoltata de GTC, care gazduieste birourile unor firme precum BCR, Cosmote, Deloitte sau Tuca Zbarcea & Asociatii detine inca recordul de cel mai scump imobil de birouri tranzactionat in Romania, francezii de la Ixis platind 120 de milioane de euro pentru a-si trece proprietatea in portofoliu.
Printre cele mai importante cladiri de birouri din zona Pietei Victoria se mai numara si turnul BRD, unde isi are sediul central cea de-a doua banca din sistem in functie de active, dar si Bucharest Corporate Center, Premium Plaza, Europe House, Buzesti Business Center sau Cascade Office Building.
Premium Point, cea de-a doua cladire finalizata in zona Pietei Victoria de catre compania Premiumred, divizia de dezvoltare imobiliara a grupului Volksbank, are un grad de ocupare in prezent de circa 70%, potrivit reprezentantilor companiei. Cel mai mare chirias al cladirii de circa 6.000 de metri patrati este compania de asigurari Aviva, care a inchiriat 3.600 de metri patrati, respectiv patru etaje.
Zona este considerata „prime" de catre majoritatea companiilor, fiind in centrul Bucurestiului cu acces la mijloace de transport in comun, inclusiv la doua magistrale de metrou.
Problema este legata de nivelul ridicat al chiriilor, care depaseau 20 de euro/metrul patrat lunar, in conditiile in care majoritatea companiilor trec in prezent printr-un proces de reducere a cheltuielilor, inclusiv cu spatiul.
„Un proprietar care vede in viitor ar putea semna acum contracte cu 16 euro/metrul patrat lunar si sa isi rezerve dreptul ca in trei ani, cand situatia economica va fi cel mai probabil alta, sa renegocieze contractul. Oricum in aceasta perioada nu are cui sa vanda cladirea", spune Horatiu Florescu, presedinte si CEO al firmei de consultanta imobiliara The Advisers, asociata firmei britanice Knight Frank.
 In Piata Victoriei isi au sediul numeroase banci si firme de IT, dar si companii de consultanta care in aceasta perioada au bugete mai mici in ceea ce priveste sediul si evita sa ia decizii care le pot afecta activitatea pe termen lung.
„Nu sunt spatii mari in Piata Victoriei disponibile, iar cele putin mai mari sunt la mana a doua - au mai stat alte companii acolo. Piata Victoriei atragea in primul rand companii de consultanta, care au nevoie de vizibilitate, dar aceste firme nu isi mai permit in aceasta perioada sa plateasca 22-25 de euro/metrul patrat de birouri", mai spune Horatiu Florescu, presedintele The Advisers.
Daca pana de curand proprietarii acestor cladiri de birouri cautau sa inchirieze unor multinationale, care preluau suprafete mari pe termen lung, in prezent unele companii s-ar multumi si cu inchirierea catre firme mai mici, care sa le mentina insa gradul de ocupare a cladirilor la un nivel ridicat.
Peste 10.000 de angajati lucreaza in prezent in Piata Victoriei, printre firmele de consultanta cu birouri aici numarandu-se casele de avocatura Tuca Zbarcea & Asociatii, Reff si Asociatii sau Wolf Theiss, firmele de audit Deloitte si Ernst & Young sau firmele imobiliare CB Richard Ellis, Euroest sau Media City.
Fiecare luna in care aceste spatii cu o suprafata de circa 10.000 de metri patrati stau goale inseamna venituri in minus de circa 200.000 de euro pentru proprietarii acestor cladiri.
Printre proprietarii unor imobile din Piata Victoriei se numa in general companii straine - austriecii de la Europolis detin Europe House, Immoeast are Bucharest Corporate Center, francezii de la Ixis au America House, Premiumred detine Premium Plaza si Premium Point - dar sunt si cazuri de proprietari romani, Dinu Patriciu detinand prin Fabian cladirea Cascade Office Building, in timp ce Alexander Hergan este, prin intermediul Avrig 35, unul dintre proprietarii turnului Tower Center International, marea enigma a acestei zone.
Cladirea, cea mai inalta din Piata Victoriei si una dintre cele mai inalte din Bucuresti, nu este inca ocupata de niciun chirias, desi constructia a fost finalizata.
Intre companiile care au realizat cladirea a existat un litigiu, potrivit datelor existente, din cauza caruia cladirea nu poate fi ocupata in prezent.
Cladirea este dezvoltata de catre compania Avrig 35, in timp ce partenerul financiar este Alpha Bank, care urma sa ocupe cea mai mare parte a spatiilor de birouri din cladire.
Piata spatiilor de birouri parea cel mai putin afectata de criza de pe piata imobiliara. Pe masura ce alte cladiri au inceput sa fie livrate insa, suprafata spatiilor goale a inceput sa creasca, dupa ce in 2007-2008 gradul de neocupare batea spre 0%, iar cladirile noi erau preinchiriate aproape in totalitate inaintea inaugurarii.
Cele mai multe spatii goale se gasesc acum in zona Pipera, unde proiecte precum Cubic Center sau Global City au fost finalizate cu un numar redus de chiriasi.
Aceasta situatie a dus la scaderea chiriilor, dar si a interesului din partea investitorilor pentru achizitia unor astfel de imobile. De altfel, in ultimul an nu a fost semnata nicio tranzactie de mari dimensiuni pe segmentul de birouri, de la vanzarea proiectului Upground din nordul orasului, care cuprinde atat spatii office, cat si rezidentiale.