Locuinte mai ieftine in numai 2-3 ani

ANALIZE / COMENTARII , Imobiliare

01.11.2007 - Adevarul

publicat pe 4.09.2007 

Ca urmare a corecÅ£iilor la nivel global a valorii proprietăţilor imobiliare, ÅŸi jucătorii autohtoni îÅŸi revizuiesc discursul cu privire la creÅŸterea pieÅ£ei autohtone.

Repercusiunile cutremurelor imobiliare din Europa, dar ÅŸi de peste Ocean se fac simÅ£ite ÅŸi în România. Una dintre cele mai importante componente ale pieÅ£ei de profil, percepÅ£ia investitorilor, suferă mutaÅ£ii profunde. PreÅ£urile locuinÅ£elor nu dau încă înapoi. Însă, dacă în urmă cu numai o lună, reprezentanÅ£ii agenÅ£iilor imobiliare ÅŸi dezvoltatorii declarau la unison că vor urma decenii de prosperitate pentru afacerile de gen, acum opiniile lor sunt mult mai rezervate.

PiaÅ£a imobiliară din România ar putea fi dominată de cumpărători mult mai rapid decât se progonoza. Michael Lloyd, managing partner al proiectului Băneasa, a declarat pentru „Adevărul" că, în actualele condiÅ£ii, în numai 2-3 ani, vânzătorii nu vor mai fi cei care care vor deÅ£ine poziÅ£ia dominantă. „Criza globală va fi inevitabil resimÅ£ită ÅŸi în România. Cred însă că pieÅ£ele emergente sunt cele care vor fi afectate în cea mai mică măsură ÅŸi care îÅŸi vor reveni cel mai rapid", afirmă Michael Lloyd.

Åži reprezentanÅ£ii agen­Å£iilor imobiliare îÅŸi nuanÅ£ează poziÅ£iile în contextul evolu­Å£iilor internaÅ£ionale. „PieÅ£ele europene sunt pieÅ£e mature, spre deosebire de a noastră, care este o piaţă emergentă. În România, cererea este ridicată ÅŸi oferta încă limitată. Pe acest fond estimăm că piaÅ£a ar putea să intre într-o zonă de echilibru peste aproximativ 4-5 ani", spune Florin Nine, investment manager al companiei Regatta. Mai puÅ£in optimistă se arată Irina Petrescu, directorul de vânzări al agenÅ£ei Esop Consulting.

„EvoluÅ£ia pieÅ£ei imobiliare europene este un important semnal de alarmă, ce avertizează asupra pericolului reprezentant de creÅŸterea accelerată ÅŸi necontrolată a preÅ£urilor locuinÅ£elor. La noi însă proiectele rezidenÅ£iale au început să apară în urmă cu doar 2-3 ani. În mod evident, scumpirile vor stagna în momentul în care oferta ÅŸi cererea vor atinge un echilibru, fapt care, în opinia noastră, nu se va petrece mai repede de 3-4 ani", precizează Irina Petrescu.

Florin Nine atrage însă atenÅ£ia asupra faptului că în piaţă se anunţă constant noi ÅŸi noi proiecte. "Dacă ele s-ar livra rapid pe piaţă, atunci perioada de echilibru s-ar putea instala mai devreme. Argumente pentru cererea ridicată din prezent sunt vânzarea off plan a proiectelor, veniturile în creÅŸtere ale populaÅ£iei, dar ÅŸi condiÅ£iile facile de obÅ£inere a unui credit ipotecar", mai spune reprezentantul Regatta.

Tigrii baltici, în genunchi. Urmează România?

După mai mult de cinci ani de creÅŸteri galopante, preÅ£urile caselor din statele baltice au intrat pe o pantă descendentă. "În prezent, un volum mare de fonduri speculative intră în România ÅŸi în Bulgaria", a declarat Peter Morris, director general al agenÅ£iei imobiliare Oberhaus, potrivit agenÅ£iei de presă Mediafax. Unii analiÅŸti spun că acesta este începutul unui lung declin, exacerbat de faptul că economiile Letoniei, Lituaniei ÅŸi Estoniei sunt supraîncălzite ÅŸi afectate de o inflaÅ£ie ridicată.

Ciprian Lopată, CEO al agenÅ£iei Arco Real Estate Consulting, reprezentanÅ£a românească a companiei baltice cu acelaÅŸi nume, spune că vorbim de stadii diferite de dezvoltare a acestor pieÅ£e ÅŸi că o comparaÅ£ie nu este realistă. „Statele în care se fac astăzi corecÅ£ii construiesc de zeci de ani. În România nu s-a construit timp de 50 de ani. În ţările baltice, se remarcă o stagnare a pieÅ£ei doar în Estonia ÅŸi în Letonia, ca urmare a condiÅ£iilor de creditare impuse de bănci. Dar în aceste ţări se construieÅŸte de peste 15 ani, lucru care nu se întâmplă în România", argumentează Ciprian Lopată.

O opinie similară este exprimată ÅŸi de Eugen Paternic, general manager al companiei imobiliare City Expert. Acesta crede că nu se poate face o comparaÅ£ie validă între evoluÅ£iile pieÅ£ei imobiliare din ţările baltice. "Companii-gigant, Microsoft, Renault ÅŸi altele au anunÅ£at deschiderea de centre în România. PiaÅ£a imobiliară românească îÅŸi va continua ritmul alert ÅŸi ascendent fără a fi afectată de criza internaÅ£ională.

În momentul de faţă, cererea depăşeÅŸte oferta, aÅŸa că nu trebuie să ne facem griji pentru un eventual colaps al imobiliarelor româneÅŸti. Atât timp cât România are un ritm accelarat de creÅŸtere economică, 70% din economie fiind privată, ÅŸi o expunere limitată la piaÅ£a creditelor ipotecare cu grad ridicat de risc, investitorii pot fi liniÅŸtiÅ£i. Având în vedere ÅŸi poziÅ£ia bună a indicatorilor economici fundamentali, nu se poate vorbi de criză", apreciază Eugen Paternic.

Aproximativ 90.000 de tranzacţii imobiliare pe lună

Åži statisticile par să confirme optimismul moderat al specialiÅŸtilor din piaÅ£a imobiliară. Afacerile de profil evolueză, cel puÅ£in pentru moment, destul de puternic. Atât numărul tranzacÅ£iilor încheiate efectiv, cât ÅŸi sumele virate cu titlu de impozit la bugetul statului cresc semnificativ, fiind de câteva ori mai mari faţă de anul trecut.

Potrivit datelor furnizate pentru „Adevărul" de către Uniunea NaÅ£ională a Notarilor Publici din România (UNNPR), în luna iunie, spre exemplu, au fost încheiate în România 87.397 de tranzacÅ£ii imobiliare (n.r. - acestea includ actele de vânzare-cumpărare, dar ÅŸi donaÅ£iile, schimbul imobiliar sau contractele de întreÅ£inere etc). În primul semestru al acestui an, notarii publici au "parafat" un număr de 227.235 de tranzacÅ£ii, comparativ cu 139.838, în primele cinci luni ale acestui an, rezultând astfel aporape 90.000 de tranzacÅ£ii încheiate numai în luna iunie.

CreÅŸterea numărului acestora, în paralel cu modificarea de la 1 ianuarie 2007 a sistemului de impozitare din acest domeniu, a adus ÅŸi bugetului sume importante. Potrivit situaÅ£iei UNNPR, impozitele calculate ÅŸi încasate de notarii publici din România în contul tranzacÅ£iilor imobiliare încheiate în perioada ianuarie-iunie a.c. s-au ridicat la 495,5 milioane lei, adică aproximativ 155 de milioane de euro, faţă de 295 milioane lei(n.r. - aproximativ 90 de milioane de euro), în perioada ianuarie-mai 2007.

Cum doar în luna iunie statul a încasat un impozit total aferent tranzacÅ£iilor imobiliare încheiate de peste 65 de milioane de euro, putem spune astfel că mijlocul acestui an a fost foarte activ ÅŸi productiv.

Nou sistem de impozitare,de la 1 ianuarie

CreÅŸterea sumelor încasate din impozite se datorează ÅŸi schimbării sistemului de impunere, de la 1 ianuarie 2007. Dacă în 2006 se percepea impozit pe profit (n.r.- 16% aplicat diferenÅ£ei dintre preÅ£ul de vânzare ÅŸi cel de achiziÅ£ionare a bunului respectiv), de la 1 ianuarie 2007, cota de impunere se stabileÅŸte diferenÅ£iat, respectiv 1%, 2% sau 3%, în funcÅ£ie de valoarea tranzacÅ£iei ÅŸi perioada de dobândire a bunului respectiv.

Dana Banzea