Ion Radu Zilisteanu: Bancile se folosesc de Prima Casa pentru a atrage clienti pentru alte produse

Imobiliare

24.07.2009 - Money.ro
Ion Radu Zilisteanu: Bancile se folosesc de Prima Casa pentru a atrage clienti pentru alte produse
Analistul imobiliar Ion Radu Zilisteanu spune ca programul "Prima casa" nu se adreseaza romanului mediu si nu va avea un efect semnificativ asupra pietei imobiliare. Pentru banci programul este atractiv in primul rand pentru atragerea de clienti pentru alte produse, precum cardurile sau asigurarile.

I : Cum credeti ca va evolua programul "Prima casa", in conditiile in care deja au aparut probleme in ceea ce priveste acordul cu bancile care s-au aratat dispuse sa participe la program?

R : In conformitate cu informatiile pe care le am eu, pana in momnetul de fata s-au facut sub 100 de tanzactii in Bucuresti si alte opt orase din tara. Dintre bancile care au semnat deja conventia cu Fondul de Garantare pentru IMM-uri, credite se pare ca doar vreo trei au inceput sa dea, din motive diverse. In primul rand, trebuie facuta o adaptare a regulamentelor de creditare ale bancilor la noile realitati impuse de programul "Prima casa". Este vorba despre parametrii tehnici. Trebuie adaptate regulamentele pentru un avans minim de 5%, dar sipentru faptul ca, de exemplu, nu exista comision de rambursare anticipata, comision pe care il aveauu majoritatea bancilor. Dupa aceea, acest regulament modificat trebuie trimis in teritoriu, unde este necesara si o instruire a ofiterilor de credit in legatura cu modificarile aduse. Pe de alta parte, exista plutonul de sapte banci care nu au semnat aceasta conventie cu fondul, dintre care una, ING Bank, a iesit. Au ramas sase. Eu am facut un calcul cu sumele pe care bancile le-au anuntat ca disponibile pentru program, 1,4 miliarde de euro.
In acest pluton se gaseste BCR care a licitat cel mai mult, dar si alte banci din top zece. Insumat, aceste sapte banci reprezinta 42,5 % din capitalul promis a fi angrenat in acest program de catre banci. Este mult, deja imi suna a semiesec. Intalnirea de ieri la care premierul Emil Boc i-a convocat pe bancherii care nu au semnat conventia l-a invatat pe domnul Boc un lucru extrem de simplu, este concluzia unui binecunoscut banc care spune "Ai vazut mai ninja ca nu e ca-n filme?". Domnul Boc credea ca este suficient ca domnia sa sa doreasca si sa comande un lucru, pentru ca acel lucru sa se si intample, iar dansul sa-l trambiteze triumfalist pe toate posturile de televiziune. De aceasta data, departamentele juridice ale bancilor care nu au semnat, ca si casele de avocatura angajate sa studieze aceasta conventie, au gasit multe incurcaturi juridice care trebuiau descurcate si pe buna dreptate aceste banci nu au raspuns unei comenzi guvernamentale ci au analizat oportunitatea de a semna aceasta conventie in conditiile date si au decis sa nu semneze daca aceste aspecte nu sunt rezolvate.

I: Ce inseamna pentru program rezolvarea problemei apartamentelor noi care sunt deja ipotecate? Vor exista banci care vor incerca sa directioneze clientii pentru catre proiectele rezidentiale finantate de catre aceste banci?

R: Este un aspect important care trebuie rezolvat in aceste zile. Este vorba despre situatia unui dezvoltator care a contractat un credit corporatist pentru construirea unui ansamblu rezidential si drept urmare acele locuinte sunt ipotecate. Un client care vrea o locuinta prin "Prima casa" nici nu se poate gandi sa cumpere pentru ca prin ordonanta si normele pentru program este interzisa ipoteca de rangul doi. Peste 80% dintre unitatile locative care s-ar putea integra in "Prima casa" sunt in aceasta situatie.
Daca aceasta problema nu va fi reglementata, beneficiarii se vor indrepta spre locuintele vechi si nu asta era esenta programului, ci sa se dea un impuls economiei reale, iar daca se tranzactioneaza locuinte vechi acest impuls nu exista, sau exista doar in masura in care proprietarul care vinde locuinta baga banii in economia reala. In ceea ce priveste partea a doua a intrebarii, cu siguranta ca poate exista o astfel de incercare de influentare si nu ar fi de blamat. Banca are interesul ca business-ul sa-i mearga, mai ales ca bancile nu castiga foarte mult prin "Prima casa".

I: Care ar mai fi alte lipsuri ale programului?

R: O alta hiba a programului, majora, este ca Guvernul, fara sa-si faca o evaluare, a pus la bataie 100 de milioane de euro pentru a garanta credite de un miliard de euro, pe un principiu spus de domnul Boc ca rata creditelor ipotecare performante nu va depasi 10%. E adevarat ca la creditele ipotecare care s-au dat de catre banci rata creditelor neperformante este foarte mica, in jur de 1%. Dar sa nu uitam ca suntem in conditii speciale, conditii de criza, in care nesiguranta locului de munca planeaza deasupra capetelor multor romani si ne-am putea astepta la o rata neperformanta mult mai mare decat la creditele ipotecare standard. "Prima casa" induce mai multe tipuri de discrimnari. Faptul ca cineva a mostenit o fractiune dintr-un imobil de la bunicul de la tara il descalifica din acest program. O alta discriminare este aceea ca programul poate fi aplicat doar celor care la 4 iunie 2009, la care Ordonanta de Guvern a intrat in vigoare, nu aveau o locuinta.
Cineva care instraineaza o locuinta dupa aceasta data si ar vrea sa apeleze la program nu o poate face. Ar trebui ca solicitantul sa nu aiba o locuinta in momentul in care aplica.

I: Va influenta acest program preturile de pe piata imobiliara?

R: In ceea ce priveste consecintele posibile pe piata imobiliara, parerea mea este ca nu vor fi majore, pentru ca daca ar fi sa socotim ca din miliardul de euro existent se vor da credite la nivelul maxim, de 60.000 de euro, inseamna ca s-ar putea da 17.000 de credite. Cum nivelul de tranzactionare imobiliara inregistrat in fiecare an in Romania numara sute de mii de tranzactii pe an, 17.000 raportat la sute de mii nu reprezinta foarte mult, deci nu va influenta piata decat marginal. Pe de alta parte, eu cred ca acest program va avea un efect de natura psihologica atat pentru reluarea activitatii de creditare, dar va fi si un impuls de marire a numarului de tranzactii de pe piata. Criza actuala, cel putin pe piata imobiliara, este o criza de incredere, si foarte multi potentiali cumparatori se mai astepta ca preturile sa mai scada si, ca orice investitor de pe orice piata in scadere, bursiera, imobiliara sau de alta natura, au interesaul de a identifica pretul de minim pentru a cumpara bunul respectiv.
Asta este o caracteristica a momentului, faptul ca exista aceasta asteptare in piata, si de altimnteri, ultimul targ imobiliar, primul dedicat programului "Prima Casa", are urmatorul bilant: 15.000 de vizitatori, 9.000 de oferte imobiliare, 220 de antecontracte incheiate, dintre care majoritatea covarsitoare nu prin "Prima casa".
Aici vedem care este interesul: exista, dar doar informativ, nu si de a tranzactiona rapid. In ceea ce priveste preturile, exista tentative de modificare din partea proprietarilor si exemplul clasic este cel al apartamentelor cu doua si trei camere din cartierele de la periferia Bucurestiului. Cele cu doua camere erau in jur de 50.000 de euro si proprietarii incearca sa le urce la 60.000 de euro, dar exista si contrariul, la cele cu trei camere care erau in jur de 70.000 si pentru care proprietarii au redus preturile penru a intra in program. Acestea sunt preturi cerute. La un numar atat de mic de tranzactii, sub 100 in momentul de fata, este greu de crezut ca vor putea influenta decisiv piata.

I: Cum vor evolua preturile apartamentelor noi?

R: Este o discutie putin mai lunga pentru ca trebuie sa analizam componentele preturilor. cele trei componente principale: terenul, utilitatile si constructia. La acestea se adauga marja dezvoltatorului. Daca dezvoltatorul a cumparat terenul intr-o perioada cand preturile erau jos, si-a putut mari marja de profit si isi poate permite sa micsoreze pretul.
Daca dezvoltatorul a gasit utilitatile in apropiere de locul in care construieste, pentru el nu mai e la fel de costitsitor sa traga utilitatile decat daca ar fi fost la mare distanta. Si de aici a putut sa-si creasca marja de profit. Cei care se gasesc intr-o astfel de situatie isi permit sa reduca preturile mai mult. Aici intervine un alt aspect. Daca dezvoltatorul a facut un credit corporatist pentru a construi, atunci banca nu ii permite sa coboare sub un anumit nivel pentru ca astfel nu ar mai putea rambursa creditul. Banca ii impune sa nu scada pretul sub o anumita limita. Un lucru este foarte interesant: putini dezoltatori au inteles ca in aceasta perioada de criza isi pot permite sa vanda in pierdere, chiar daca acest lucru anseamna a vinde si a ramane in piata pentru a incepe noi dezvoltari, la noile niveluri de preturi.

I: Este mai bine sa se faca un credit in euro, sau in lei?

R: Cu siguranta EURIBOR-ul va creste. Acum un an si ceva, inainte de criza, EURIBOR la trei luni era 5,3%, acum e putin peste 1%. De indata ce semnele crizei se vor atenua, cu siguranta ca dobanzile de politica monetara, atat din SUA cat si din Europa, ma refer la Banca Centrala Europeana, nu vor ramane la nivelurile scazute de acum, si in consecinta EURIBOR-ul va creste.
Am recomandat si pana acum euro din mai multe motive. Nivelul de dobanda la euro este acum de 5,2%, iar nivelul de dobanda in lei este ROBOR la trei luni, plus 2,5 %. ROBOR este 9,3%, deci cu totul inseamna o dobanda de circa 12%. Avand in vedere ca banca centrala are o saltea financiara destul de consistenta de la FMI, probabil ca va fi capabila sa mentina cursul, deci nu cred ca exista un risc valutar accentuat decat intr-o singura situatie, cea in care din cauza derapajelor economice care au condus la depasirea cu mult a cifrelor de deficit bugertar si contractie economica angajate cu institutiile financiare internationale cu care s-a facut acordul sa nu mai putem continua acordul. Mai precis, daca la sfarsitul lunii prezente cand o delegatie a FMI va veni sa evalueze evolutia economica a Romaniei va spune ca Fondul nu este de acord cu rectificarea bugetara care sa prevada un deficit mai mare decat cel angajat si acordul cu FMI ar pica, atunci sigur ca riscul valutar va fi mare. Dar daca acest lucru nu se va intampla, si eu am credinta ca nu se va intampla, iar FMI-ul va manifesta intelegere deoarece nu este o situatie particulara a Romaniei, ci este o situatie regionala si globala in cele din urma, dobanda este mult mai atractiva la euro.
Nu e mai putin adevarat ca ROBOR la trei luni, fata de care se calculeaza dobanda in lei, are o perspectiva descrescatoare. Si dobanda la lei va scadea, dar nu asa rapid, pana la intrarea Romaniei in zona euro, cand toate aceste credite vor fi in euro. Eu cred ca este bine sa se ia un credit in euro

I: In conditiile in care acest program nu reprezinta cea mai profitabila afacere pentru o banca, de ce totusi s-au inscris atatea banci?

R: Este un program care nu asigura cine stie ce profituri, in conditiile in care resursele atrase sunt scumpe. Bancile au facut o politica agresiva de incurajare a economisirii, care s-a manifestat prin oferirea unor dobanzi mari. La lei au ajuns la nivelul de 15%, iar bancile dau creditele in lei cu 12%. Resursele sunt scumpe si rare, pentru ca una dintre consecintele majore a crizei a fost criza de lichiditate, si bancile mama ale bancilor din Romania, avand probleme de lichiditate, n-au mai putut credita ieftin sucursalele de aici. In consecinta, deoarece resursele sunt scumpe, nu e o afacere. Dar bancile au mizat pe atragerea de noi clienti: atragi clientul cu "Prima casa" si ii vinzi si alte produse, precum carduri, asigurari, finantari prin leasing, si altele, pentru ca o banca e in centrul unui sistem financiar complex. Este un lucru foarte important in momentul de fata pentru banci. Pe urma este publicitatea gratuita, pentru ca o sa se vorbeasca mult despre acest program si despre bancile care participa.
Sunt banci care au licitat 5 milioane de euro, ceea ce e foarte putin, altele 10 sau 20 de milioane. Cele care au licitat cinci milioane de euro ce alt interes au avut decat marketingul? Un al treilea element pe care au mizat bancile, mai ales la creditele in euro, iar unele acorda credite doar in euro, este cresterea EURIBOR, care cu siguranta se va intampla. Daca EURIBOR ar reveni la nivelul de 5,3%, inseamna ca dobanda s-ar duce la peste 9%, ceea ce pentru banci este interesant. Deci bancile au avut suficeinte motive sa intre in "Prima casa".