Investitiile imobiliare bat la scor investitiile din economie

ANALIZE / COMENTARII , Imobiliare

Infuzia de capital in imobiliare a fost de 13,2 miliarde euro, dublu fata de investitiile in celelalte ramuri ale economiei.

Ne vine greu sa credem, dar investitiile imobiliare, tranzactiile cu imobile si constructiile noi au luat caimacul economiei nationale. Datele statistice disparate, puse cap la cap de SFin, ne arata ca in 2007 volumul investitiilor imobiliare a fost de cel putin 13,2 miliarde euro, in timp ce investitiile directe in restul sectoarelor economice au totalizat doar 6,02 miliarde euro.
Investitorii straini si romani au pus industria la dispozitia sectorului imobiliar. Impresia creata inca de anul trecut incepe sa fie confirmata de datele statistice referitoare la volumele si destinatiile investitiilor realizate pe parcursul lui 2007. Calculele estimative realizate de SFin indica faptul ca in 2007 volumul investitiilor in sectorul imobiliar a fost de peste 13,2 miliarde euro, de doua ori mai mult fata de investitiile facute in industrii si alte ramuri economice (6,02 miliarde euro).
Astfel, conform ultimelor raportari ale Institutului National de Statistica (INS), investitiile realizate anul trecut in economia nationala, insemnand lucrari de constructii noi, investitii in utilaje si alte cheltuieli, au insumat 39.365 milioane lei pe noua luni (11,8 miliarde euro). Din acest volum, 48,9% il reprezinta investitiile concretizate in lucrari de constructii noi, care au totalizat, in perioada mentionata, 5,78 miliarde euro. Potrivit precizarilor INS, volumul investitiilor pentru constructii noi nu cuprinde valoarea terenurilor si nici contravaloarea cumpararii de obiective in curs de executie. Asta inseamna ca, in realitate, volumele de investitii atrase in sectorul imobiliar sunt mult mai mari.
Practic, pe piata imobiliara avem de-a face cu cateva componente importante: tranzactiile intre companii cu terenuri si constructii existente, construirea de imobile (locuinte, birouri, obiective industriale, de comert si turism) si tranzactiile imobiliare intre particulari.
De multe ori, asa cum au observat si unii analisti consultati de SFin, se procedeaza la un calcul dublu al investitiei, mai ales in situatiile in care o proprietate imobiliara nu ajunge direct la utilizatorul final, ci trece printr-o succesiune de alte tranzactii. In plus, de multe ori acestea se suprapun. Spre exemplu, „investitiile financiare reprezinta resurse care se pot regasi, ulterior, in investitiile directe sub forma de utilaje, echipamente si chiar constructii noi”, declara Aurelian Dochia, analist financiar BRD Société Générale. De aceea, analistul se arata rezervat in privinta obtinerii unor concluzii solid argumentate asupra ponderilor in economie a investitiilor imobiliare. „O comparare a investitiilor in economie cu acelea in imobiliare este posibila, dar e foarte greu de facut din cauza confuziilor care pot fi generate de diferitele componente ale indicatorilor statistici”, precizeaza Dochia.

Un miliard de euro pe terenuri pentru constructii
Chiar daca investitiile imobiliare, exceptand tranzactiile care duc la transferul de proprietate, se deruleaza, de regula, pe o perioada care cuprinde mai mult de 12 luni calendaristice, raportarile INS aferente anului 2007 nu pot fi neglijate. Astfel, potrivit Institutului de Statistica, costul constructiilor noi finalizate in 2007 a fost de 5,78 miliarde euro. Dar aceasta suma nu contine si valoarea terenurilor cumparate pentru derularea investitiilor respective. Conform estimarilor din piata imobiliara, aportul terenului in costul de construire variaza intre 10 si 20%, in functie de localizarea proiectului, tipul si dimensiunile acestuia, precum si in functie de segmentul caruia se adreseaza. De aceea estimam ca investitiile in terenuri se cifreaza undeva intre 580 milioane euro si 1,16 miliarde euro la nivelul raportat de INS pentru cele noua luni ale anului 2007.
Aceasta valoare nu cuprinde terenurile achizitionate pe parcursul anului trecut si care, din diverse motive (speculative sau de alta natura), nu au fost transformate in santiere.

Tranzactii cu apartamente si terenuri - 5 miliarde euro
Singurele date disponibile prezinta in bloc tranzactiile cu terenuri si locuinte. Astfel, potrivit datelor Uniunii Nationale a Notarilor Publici, in perioada ianuarie-mai 2007 notarii au consemnat aproape 140.000 de tranzactii cu constructii si terenuri, iar pe tot anul 2007 se estima un numar de tranzactii cel putin dublu fata de primele cinci luni ale aceluiasi an. Cele 140.000 de tranzactii au reprezentat o valoare impozitara de 257 milioane lei (77,8 milioane euro). Pentru ca impozitul pentru vanzarea caselor sau a terenurilor a fost intre 2% si 3% din valoarea de vanzare, ajungem la concluzia ca volumul declarat al tranzactiilor a fost, in cele cinci luni ale anului 2007, de cel putin 2,5 miliarde euro. Asta inseamna ca, teoretic, pastrand trendul pentru tot anul 2007, ar trebui sa avem tranzactii insumand cel putin 5 miliarde euro.
In ceea ce priveste cifrele pe rezidentialul din Bucuresti, anuntate de compania Colliers, acestea arata ca, anul trecut, la nivelul Capitalei au fost tranzactionate peste 5.800 de locuinte in blocurile de apartamente, din care 3.100 locuinte pe hartie (off plan) si restul apartamente vechi. La un pret mediu de 120.000 pe unitate locativa noua (preturile variaza pe acest segment intre 70.000 si 200.000 euro) si 90.000 euro in cazul apartamentelor vechi, rezulta un volum tranzactionat de circa 372 milioane euro, respectiv 247,6 milioane euro. Astfel, in total, numai pe segmentul apartamentelor bucurestene s-au vehiculat 620 milioane euro.
Cifrele nu contin datele pentru ansamblurile de apartamente aflate la periferia orasului (Cosmopolis, Residenz, Darwin Residence, Global City etc.) si nici pentru cele vandute la nivelul tarii.

Tranzactii comerciale - doua miliarde euro
Totodata, potrivit unor calcule realizate de SFin la sfarsitul anului trecut, volumul tranzactiilor cu proprietati comerciale - birouri, depozite si spatii comerciale - era estimat ca va ajunge la circa doua miliarde euro pentru anul 2007. Suma reprezinta investitiile de portofoliu, respectiv contracte de vanzare-cumparare realizate intre companii avand ca obiect proiecte imobiliare la cheie sau in diverse faze de finalizare. Suma de circa doua miliarde euro estimata pentru 2007 reprezinta mai mult decat o dublare a volumului tranzactionat in anul 2006.

Oleg Cojocaru