Investitii masive, randamente modeste

ANALIZE / COMENTARII , Imobiliare

21.12.2007 - Capital

Profiturile asigurate de investitiile in spatii de birouri si centre comerciale au continuat sa scada si in cea de-a doua parte a anului, nedepasind 6,75%. Cererea si competitia intre developeri au ramas ridicate.

Primul semnal al scaderii serioase a randamentelor a aparut la ultima mare tranzactie de pe piata romaneasca. Imobilul de birouri America House din Piata Victoriei a fost achizitionat, in vara, de fondul francez de investitii Ixis, pentru 120 de milioane de euro, la un randament de nici 6%.

De altfel, piata autohtona a ajuns la cel mai scazut nivel al profiturilor aduse de proiectele de birouri si co-merciale. „Nivelul randamentelor isi va mentine tendinta de usoara descrestere pentru produsele investitionale de prima mana si se va stabiliza pentru cladirile din zonele secundare“, spune Muler Onofrei, managing partner al companiei imobiliare Aleph Properties. Piata romaneasca de birouri si retail a inregistrat cea mai vertiginoasa scadere a randamentelor din zona de est si centru a Europei: de la 12-13%, in anul 2003, la circa 6% anul acesta.

Potrivit analistilor Colliers International, randamentele vor continua sa scada, desi cererea este mult mai mare decat oferta. Cu toate acestea, castigurile inregistrate de aceste sectoare in Romania sunt, momentan, cu aproape un punct procentual peste cele din alte state membre ale Uniunii Europene (Polonia, Ungaria si Cehia). Acesta este, de altfel, si motivul pentru care cei mai multi investitori activi din regiune isi concentreaza atentia catre piata interna. Tendinta este de scadere si pentru anul viitor, reprezentantii Colliers afirmand ca deja s-au inregistrat oferte pentru proiecte de birouri de clasa A din Capitala la randamente sub 6%, in vreme ce randamentele pentru cele mai bune proiecte de centre comerciale sunt de aproximativ 6,75%.

Exista insa si aspecte pozitive pe piata. Evaluarea portofoliului romanesc al fondului britanic de investitii Fabian (imobilele de birouri Cascade, Cubic Center, Baneasa Business Center si Banu Andronache, precum si ansamblurile rezidentiale New Town si Lakeview, toate din Capitala, si un proiect de locuinte din Timisoara) a demonstrat faptul ca valoarea de piata a proprietatilor imobiliare autohtone se apreciaza repede si cu procente mari. Practic, proiectele detinute de Fabian si-au sporit valoarea cu 16% anul acesta (pana in luna iunie), valoarea lor fiind de 90,4 milioane de euro. In esenta, aceasta apreciere valorica si, evident, purtatoare de profit este una dintre cauzele insistentei cu care investitorii continua sa arunce bani pe piata imobiliara. Expertii Colliers sustin si ei ca majorarea cererii din partea fondurilor de investitii va continua sa faciliteze oferta de noi proprietati, fie sub forma de finantare prin cumparare la termen, fie prin parteneriate.

Centrele comerciale, ca o femeie fatala

Numarul de proiecte de centre comerciale lansate pe piata anul acesta sunt de ordinul zecilor si raspandite prin toata tara. Dezvoltatorii s-au dovedit extrem de atrasi de acest tip de investitii datorita profiturilor bune asigurate si, in special, a poftei de cumparaturi a romanilor. Momentan, randamentele anuale medii pentru centrele comerciale se cifreaza la 6,75%, iar estimarile analistilor pentru anul viitor nu sunt foarte pe-simiste. Practic, desi respecta trendul de diminuare intalnit si pe piata birourilor, randamentele din retail sunt ceva mai mari si raman net superioare celor din tarile vecine. De asemenea, investitorii asteapta noile proiecte cu conturile deschise din aceleasi motive, incercand sa profite de „prospetimea si vigoarea“ unei piete inca in dezvoltare. Practic, batalia decisiva pe retail se va da la anul, iar randamentele estimate atunci vor conta mai putin. Cea mai importanta va fi valoarea de revanzare a proiectelor si aprecierea acestora in timp. De altfel, retailul va absorbi cam 70% din investitiile imobiliare totale prognizate pentru anul viitor si cifrate la circa trei miliarde de euro.

Vesti bune si vesti proaste

Totusi, ce se intampla odata cu cresterea investitiilor pe aceste sectoare ale pietei? Economia in plina dezvoltare va determina o cerere si mai mare, iar acest aspect va conduce la majorarea preturilor terenurilor, deja extrem de scumpe. Un alt element negativ este dificultatea din ce in ce mai mare de a inchiria proiectele in conditiile unei competitii acerbe si aici se va vedea capacitatea si valoarea strategiilor dezvoltatorilor.

Aspectul pozitiv pentru developeri consta, in primul rand, in faptul ca, potrivit Colliers, pentru inca un an, un an si jumatate, cam orice proiect de pe piata va gasi un cumparator. Nici clientii nu se vor putea plange. Inflatia de oferte va provoca scaderea chiriilor din spatiile comerciale si de birouri, tendinta ce s-a remarcat inca din acest an.

Anul 2007 a contribuit cu o suplimentare de aproape 20% a suprafetei totale de spatii de birouri disponibile, insa dinamica cererii ramane suficient de ridicata pentru a justifica investitii masive in acest segment in urmatorii doi-trei ani, conducand la livrari anuale de peste 300.000 mp. Si sectorul comercial se incadreaza in aceasta schema, suprafetele ce urmeaza a fi date in folosinta, anul viitor, fiind de circa 180.000 mp.

Razvan Zamfir