Inversare de trend pe piata imobiliara

ANALIZE / COMENTARII , Imobiliare

Inversare de trend pe piata imobiliara

Anul 2007 ar putea fi pus sub semnul dezvoltarilor industriale

Investitorul anului pe piata imobiliara este, fara indoiala, fondul austriac Immoeast. Cu o singura exceptie, austriecilor li se datoreaza toate recordurile de tranzactii inregistrate in 2007. Practic, nu a fost domeniu al pietei imobiliare comerciale (retail, office, industrial) in care compania sa nu fi avut un cuvant de spus. Anul acesta, cea mai mare crestere de activitate s-a inregistrat pe piata spatiilor industriale


Datele preliminare referitoare la piata tranzactiilor de pe segmentele comerciale indica faptul ca investitorii au alocat un interes echitabil segmentelor de retail si office, dar au dat prioritate pietei spatiilor de logistica si industriale. Daca pana in 2007 piata spatiilor de logistica si distributie a avut o dezvoltare firava, anul trecut volumul tranzactiilor pe acest segment insumand doar 19 milioane euro, in 2007 s-au semnat contracte totalizand 579 milioane euro, adica de 30 de ori mai mult. Pe acest segment, cartile au fost facute tot de marii investitori. Astfel, in prima jumatate a anului in curs, Immoeast a incheiat un acord pentru un program ce prevede dezvoltarea de centre logistice in Romania in parteneriat cu dezvoltatorul European Future Group (EFG). Este vorba de circa 10 centre logistice, avand o suprafata totala inchiriabila de 400.000-500.000 mp. Volumul investitiilor se ridica la circa 300 milioane euro. Primul centru este localizat in apropiere de Bucuresti, in zona Pantelimon, unde Immoeast si EFG au achizitionat un spatiu de 105.000 mp. Alte tranzactii de mentionat au fost derulate de Europolis si Teesland IOG. Prima a achizitionat proiectul Cefin Logistics Park, din Arad, in care va investi 34 milioane euro. Parcul logistic va oferi spre inchiriere 44.160 mp de spatii de depozitare, 2.200 mp spatii de birouri, 3.900 mp spatii multifunctionale (birouri si retail) si o parcare de 30.000 mp. Constructia parcului va fi finalizata in 2008. Tot de la Cefin a cumparat si Teesland parcul logistic A1 Industrial Park. Fondul britanic a achitat pentru acest proiect 70 milioane euro.

Immoeast: un miliard de euro investiti
Anul acesta Immoeast si-a confirmat statutul de cel mai important investitor in proprietati imobiliare din Romania. De la inceputul anului si pana in septembrie, fondul austriac facuse achizitii importante in toate segmentele comerciale - office, retail, industrial -, valoarea tranzactiilor Immoeast ridicandu-se la circa un miliard de euro. Capitala a atras cele mai multe investitii pe segmentul office, în timp ce în orasele din provincie s-au înregistrat cele mai multe tranzactii cu spatii de retail. Tranzactia anului in materie de mall-uri a fost încheiata la Constanta, prin achizitia centrului comercial Polus Center, dezvoltat de compania Trigranit, de catre fondul austriac de investitii Immoeast (185 milioane euro). Anul trecut, tot Trigranit a semnat cea mai mare afacere, vanzand aceluiasi cumparator mall-ul Polus din Cluj-Napoca (210 milioane euro). Anul acesta, Immoeast a mai pus in cosul de cumparaturi cateva mall-uri provinciale - Gold Plaza Baia Mare (97 milioane euro) si Euromall-urile din Pitesti si Galati (150 milioane euro). Desi neimplicat inca in dezvoltari rezidentiale directe, fondul austriac a achizitionat in primavara acestui an 25% din compania Adama, dezvoltatorul ansamblului Edenia Titan si al „retelei“ rezidentiale Evocasa.

GE Real Estate face pasul in Romånia
Alte cateva nume mondiale din sectorul investitiilor imobiliare au confirmat prin realizarea de tranzactii concrete interesul pentru piata romaneasca. Practic, DEGI, ING Real Estate, GE Real Estate, Piraeus RE, Natixis si Sonae Sierra au facut fiecare propriul test de piata, cumparand cate o proprietate comerciala (retail, cladire de birouri sau spatii industriale). Acestea isi subliniaza astfel intentiile de marire substantiala a prezentei pe piata romaneasca.
Dintre aceste new-entry, cea mai importanta afacere a fost initiata de GE Real Estate. Firma este al treilea mare investitor din Bulgaria, dar, in Romania, pana in acest an s-a limitat la tatonari. Acum, GE Real Estate, in asociere cu Helios Phoenix, va dezvolta 7 centre de distributie si logistica in diverse locatii din tara. Valoarea investitiei este de 175 milioane euro. Acest proiect, impreuna cu cel derulat de Immoeast (de 300 milioane euro) sunt cele mai importante investitii din domeniul industrial derulate in prezent pe piata autohtona.
Pe piata cladirilor de birouri, recordul anului 2007 a fost inregistrat in Bucuresti, odata cu preluarea cladirii America House de catre grupul francez Natixis (120 milioane euro).

Tranzactii de doua miliarde euro
DEGI (Deutsche Gesellschaft fur Immobilienfonds) a fost al treilea investitor new-entry ca importanta in 2007. DEGI a achizitionat, pentru circa 106 milioane euro, trei imobile de birouri ce au apartinut fondului britanic Charlemagne Capital (Millenium BC, PGV Tower si Construdava I). De observat ca profitul realizat de vanzatorul Charlemagne Capital din vanzarea acestor cladiri a fost de 16 milioane euro. Dintre companiile nou-intrate pe piata, doar Piraeus RE (Grecia) a mai tranzactionat pe segmentul cladirilor de birouri, celelalte axandu-se pe segmentul industrial, dar mai ales retail. Astfel, ING Real Estate a cumparat, cu 40 milioane euro, Felicia Shopping Center din Iasi, iar Sonae Sierra, pentru o suma comparabila, mall-ul River Plaza din Ramnicu-Valcea.
Volumul tranzactiilor cu proprietati comerciale - birouri si spatii de retail - va ajunge, pana la sfarsitul anului, la circa doua miliarde euro, fapt care ar putea modifica topul alcatuit de SFin. Cu toate acestea, cu datele prezente, suma investitiilor reprezinta mai mult decat o dublare a volumului tranzactionat in 2006. Este vorba despre investitiile de portofoliu, respectiv cele realizate intre companii avand ca obiect proiecte imobiliare la cheie sau in diverse faze de finalizare.


Cele mai mari tranzactii ale anului

Cladiri de birouri
1. America House Bucuresti - 120 milioane euro (vanzator GTC, cumparator Natixis)
2 S-Park Bucuresti - 101,5 milioane euro (vanzator Primavera Development, cumparator Immoeast)
3 Victoria Park Bucuresti - 65 milioane euro (vanzator Liebrecht & WooD, cumparator Immoeast)

Centre comerciale
1. Polus Center Constanta - 182 milioane euro (vanzator Trigranit, cumparator Immoeast)
2. Gold Plaza Baia Mare - 97 milioane euro (dezvoltator Futureal, cumparator Immoeast)
3. Euromall Pitesti - 87 milioane euro (vanzator Union Investitii, cumparator Immoeast)

Spatii industriale & logistica
1. Zece centre logistice si distributie in Romania - 300 milioane euro (Immoeast & EFG)
2. Sapte centre logistice si distributie in Romania - 175 milioane euro (GE Real Estate & Helios Phoenix)
3 A1 Industrial Park - 70 milioane euro (vanzator Cefin, cumparator Teesland IOG)

Oleg Cojocaru