ING Real Estate: Nu i-a fortat nimeni pe retaileri sa vina in malluri. Ce se intampla daca aveau vanzari extraordinare?

Finante Banci

12.10.2009 - Ziarul financiar

Proprietarii proiectului Felicia Shopping Center din Iasi spun ca obligatia dezvoltatorilor de centre comerciale este sa atraga vizitatorii, dar chiriasii sunt cei care trebuie "sa scoata banii" din buzunarele acestora.

Scaderea vanzarilor inregistrata de marea majoritate a retailerilor de pe piata locala a nascut o lupta acerba intre proprietarii si chiriasii centrelor comerciale, primii incercand sa mentina spatiile ocupate fara a pierde prea mult din venituri, in timp ce retailerii incearca sa reduca din costuri pentru a-si mentine magazinele profitabile.

"Am analizat si noi care chiriasi au nevoie de ajutor si i-am ajutat si noi, dar doar intr-o situatie de tip win-win (in care ambele parti au de castigat - n.r.). Obligatia noastra este sa generam trafic in centrul comercial, dar ei sunt cei care au menirea sa scoata banii oamenilor din buzunar. Nu i-a fortat nimeni sa semneze contractele pe termen lung. Ce s-ar fi intamplat daca vanzarile erau extraordinare? N-am auzit inca de niciun caz in care proprietarii sa vina sa spuna 'vinzi prea mult, hai sa iti crestem chiria, in timpul derularii contractului'", a declarat pentru ZF Gijs Klomp, asset manager in Romania al companiei ING Real Estate Investment Management (ING REIM).

S-au gasit inlocuitori pentru chiriasii care au plecat

Directorul firmei care detine in portofoliu galeria comerciala a proiectului Felicia din Iasi, cumparata in 2007 pentru circa 40 de milioane de euro, spune ca numarul vizitatorilor din proiect va ramane in acest an la un nivel apropiat cu cel din 2008, de aproximativ 5 milioane de oameni pe parcursul intregului an, respectiv circa 13.500 de vizitatori zilnic.

"Avem patru spatii libere dintr-un total de 87. Am avut bineinteles plecari, dar am reusit sa gasim rapid inlocuitori. Chiar am refuzat unii retaileri, spre exemplu magazine de articole sportive, pentru a nu se canibaliza cu actualii chiriasi activi in acest domeniu. Numarul vizitatorilor consider ca este unul satisfacator pentru un oras de dimensiunea Iasiului, unde in urma cu un an a fost deschis si proiectul ERA, iar Iulius Mall a fost extins", mai spune reprezentantul ING REIM.

Centrul comercial Felicia cuprinde un hipermarket Carrefour, aflat in proprietatea retailerului francez, si o galerie comerciala cu o suprafata inchiriabila de circa 11.000 de metri patrati, inchiriata unor companii precum Marks & Spencer, Media Galaxy, Orsay, Sephora, Intersport sau Leonardo.


"Romania nu este foarte atractiva"

Compania olandeza este unul dintre cei mai mari jucatori de pe piata imobiliara mondiala, cu un portofoliu de investitii, dezvoltari si finantari de peste 100 de miliarde de euro in tari din Europa, Australia, Asia si America de Nord.

Cu toate acestea, in Romania compania detine o singura proprietate, desi este prezenta de mai mult de doi ani aici.

"Operatiunile din Romania nu sunt in prezent foarte atractive pentru noi, tinand cont ca avem o singura proprietate aici. Cu toate acestea, ne consideram norocosi ca, desi ne-am uitat la multe proiecte din piata, nu am cumparat mai multe proprietati la nivelul maxim al pietei. Acest lucru s-a intamplat si datorita faptului ca nu am fost cei mai agresivi in ceea ce priveste preturile oferite. Chiriile erau nesustenabile", mai spune Klomp.

Lucrurile s-au mai schimbat in ultimele luni pe piata locala, in sensul ca nivelul chiriilor a inceput sa scada, iar pretentiile proprietarilor tentati sa vanda s-au redus, dar actionarii ING considera in continuare ca piata este riscanta.

"Actionarii nu sunt convinsi ca nivelul chiriilor a atins punctul minim si considera ca acestea sunt cu 25-30% mai mari fata de cat ar trebui sa fie in aceasta perioada a pietei. Anul acesta nu vom face nicio achizitie si nu analizam atent alte proiecte pentru a nu crea false asteptari proprietarilor. Sper ca anul viitor sa primesc 'unda verde' pentru a face noi achizitii", spune Klomp.

Olandezul spune ca o alta problema a pietei locale este perceptia general negativa a investitorilor straini in ultima perioada, in conditiile in care capitalul autohton nu poate suplini o retragere masiva a acestora.

"S-a inrautatit mult imaginea pietei imobiliare din Romania, iar perceptia este exagerat de negativa, tinand cont ca pe termen lung nimic nu s-a schimbat aici. Am participat recent la un seminar in Praga, unde cele mai pozitive persoane cu privire la Romania eram eu si un bancher. In rest, toti considerau ca piata este mult supraevaluata si erau ingrijorati de riscurile unei investitii intr-o piata volatila", spune Klomp, in opinia caruia ar trebui lucrat mai mult la infrastructura locala, dar si la partea de marketing a Romaniei.

Ce spune Gijs Klomp despre:

Investitiile in Romania: ne consideram norocosi ca, desi ne-am uitat la multe proiecte din piata, nu am cumparat mai multe proprietati la nivelul maxim al pietei. Acest lucru s-a intamplat si datorita faptului ca nu am fost cei mai agresivi in ceea ce priveste preturile oferite. Chiriile erau nesustenabile.
Chirii: Actionarii nu sunt convinsi ca nivelul chiriilor a atins punctul minim si considera ca acestea sunt cu 25-30% mai mari fata de cat ar trebui sa fie in aceasta perioada a pietei.
Achizitii: Anul acesta nu vom face nicio achizitie si nu analizam atent alte proiecte pentru a nu crea false asteptari proprietarilor. Sper ca anul viitor sa primesc "unda verde" pentru a face noi achizitii
Imaginea Romaniei: S-a inrautatit mult imaginea pietei imobiliare din Romania, iar perceptia este exagerat de negativa, tinand cont ca pe termen lung nimic nu s-a schimbat aici. Am participat recent la un seminar in Praga, unde cele mai pozitive persoane cu privire la Romania eram eu si un bancher. In rest, toti considerau ca piata este mult supraevaluata si erau ingrijorati de riscurile unei investitii intr-o piata volatila