Inca un an pe plus pentru jucatorii din piata imobiliara autohtona

ANALIZE / COMENTARII , Imobiliare

07.01.2008 - Adevarul
Inca un an pe plus pentru jucatorii din piata imobiliara autohtona

Specialistii arata insa ca in 2008 cererea si oferta se vor echilibra pe tot mai multe segmente ale pietei de profil.

Un an in care suprematia vanzatorilor de proprietati imobiliare este serios pusa la incercare. Specialistii spun ca 2008 va aduce randamente in scadere, dar si primele semne de maturitate ale unei piete inca liliputane in raport cu „greii" regiunii central si est-europene.

Marile tranzactii sunt in continuare apanajul unor state precum Rusia si Polonia, unde marile fonduri de investitii au pompat deja zeci de miliarde de euro.

2008 va fi anul in care stocul de birouri va depasi nivelul de un milion de metri patrati. Conform estimarilor companiei DTZ Echinox, in urmatorul an, pe aceasta piata, in 2008, vor fi dati in folosinta aproximativ 300.000 de metri patrati noi, ceea ce ar duce totalul existent la circa 1.230.000 de metri patrati.

Estimarile cu privire la chiria medie mentin nivelul acesteia la cote similare celor din ultimii doi ani, adica la circa 19 euro. Concurenta tot mai acerba dintre dezvoltatori se va face simtita atunci cand va veni momentul atragerii de noi chiriasi. Rata de neocupare din imobilele de tip office va atinge un nivel-record pentru Romania ultimilor ani, estimat la 7%.

Aceasta cifra este similara celei din 2004 si este depasita de rata de neocupare din 2003. In fapt, piata imobiliara despre care scriem astazi este copilul ultimilor cinci-sase ani. De aceea, desi ritmul de crestere pare unul de proportii, el se raporteaza la un stoc initial redus. In comparatie cu alte capitale din regiunea central si est-europeana, Bucurestiul are putine cladiri moderne de birouri. Totodata, anul 2008 ar trebui, conform analistilor, sa marcheze un punct in care cererea si oferta se vor indrepta cu rapiditate catre un punct de echilibru.


Doua malluri noi in Capitala in 2008


O piata care a pornit de la 0 in anul 2003. In acesti termeni poate fi initiat un scurt istoric al imobiliarului axat pe retail din Capitala. Iar 2008 nu va fi un an impresionant in ceea ce priveste numarul de noi centre comerciale ce vor fi inaugurate in Bucuresti. Noutatile asteptate ale acestui an sunt Liberty Mall si Cotroceni Park.


Ambele malluri sunt situate in sectorul 5 si au un total de 26.000, respectiv 53.000 de metri patrati. Boomul pe aceasta piata este asteptat abia in 2009, cand cel putin trei malluri vor fi inaugurate, dintre care doua sunt parte a unor proiecte care, cel putin pe hartie, depasesc 100.000 de metri patrati.

Numarul de metri patrati de spatii comerciale pe cap de locuitor ramane insa unul extrem de mic in ceea ce ii priveste pe locuitorii Bucurestiului. Cu 0,07 metri patrati de mall care revin fiecarui bucurestean, Capitala ocupa un loc codas in randul capitalelor din centrul si estul Europei.


Extinderile de la Bucuresti Mall si City Mall, precum si inaugurarea Baneasa Shopping City sunt singurele evenimente notabile ale anului care a trecut pe piata de retail din Capitala. Provincia a fost insa mult mai bogata in inaugurari, dar si in anunturi de proiecte ale dezvoltatorilor. Mai toate orasele tarii cu peste 100.000 de locuitori sunt vizate si cel putin un centru comercial este deja anuntat.


Cea mai buna investitie a acestui an pare sa fie cea in spatii industriale. Acest segment al piatei imobiliare este singurul care, in opinia specialistilor, va genera randamente de peste 7%.


Spatiile industriale aduc cele mai bune randamente


Dezvoltatorii au sesizat potentialul acestei nise inca din anii trecuti, insa 2008 va aduce o crestere considerabila a ofertei de profil. Conform estimarilor companiei de consultanta DTZ Echinox, in Capitala vor fi livrati nu mai putin de 300.000 de metri patrati, cam tot atat cat contoriza intreaga piata in urma cu doi ani.
In aceste conditii pot fi previzionate si probleme pentru cei care detin astfel de proprietati.

Chirii in scadere si rate de neocupare in crestere sunt doar cele mai importante dintre acestea. Specialistii puncteaza caracterul speculativ al noilor dezvoltari de pe aceasta piata. Dupa cresteri de peste 60% in ultimii doi ani, piata va cunoaste un varf al boomului in 2009. Structura cererii ramane insa relativ similara cu cea din anii ­anteriori.

Marile afaceri imobiliare ale anului trecut

Austriecii de la Immoeast si-au consolidat in cursul anului care s-a incheiat statutul de cei mai mari investitori in imobiliarul autohton. Insa intreaga piata de investitii a cunoscut o efervescenta fara precedent. Daca in 2006 totalul marilor tranzactii era estimat la 800 milioane de euro, in anul care s-a incheiat acest total era dublat inca din luna septembrie.


Tranzactiile-vedeta au venit din domeniul mai putin spectaculos si mai putin mediatizat al spatiilor industriale. Immoeast, GE Real Estate, dar si britanicii de la Teesland IOG au perfectat afaceri pe piata de logistica care au depasit, pentru fiecare jucator, nivelul de 100 milione de euro.


Totodata, 2007 este primul an care consemneaza un volum de tranzactii in care provincia detine ponderi considerabile. Daca in Capitala s-au vandut si s-au cumparat cladiri de birouri, cei care au preferat afacerile imobiliare in marile orase din tara au atacat segmentul spatiilor industriale si comerciale.


Tranzactii notabile au fost consemnate in Cons­tanta. Immoeast a achizitionat in orasul de la malul marii Polus Center pentru 185 milioane de euro, dar si hotelul Harbourside.


Principalul trend notat de specialisti in cursul anului care s-a incheiat este iesirea de pe piata a investitorilor speculativi, de calibru mic. Pe fondul descresterii randamentelor pietei locale, acestea si-au lichidat o buna parte din portofolii. In locul lor au aparut, timid, greii imobiliarelor europene, Teesland fiind un exemplu elocvent.

Ionut Morariu