Inca 400.000 mp de spatii industriale moderne in Capitala

Imobiliare

12.05.2008 - Bursa
Inca 400.000 mp de spatii industriale moderne in Capitala

Stocul total de spatii indus¬triale moderne din Capitala s-a situat, la finele anului trecut, in jurul valorii de 500.000 mp. Astfel, s-a inregistrat o crestere de 74%, comparativ cu nivelul de la sfarsitul anului 2006, sustin oficialii companiei imobiliare "Atisreal".

In schimb, stocul actual al spatiilor industriale moderne este evaluat de "Cushman & Wakefield" la circa 330.000 mp, ne-a declarat Gabriel Sfetcu, seful Departamentului Industrial al companiei imobiliare. Domnia sa estimeaza ca, pana la sfarsitul lui 2008, suprafata totala a spatiilor indus¬triale moderne din Capitala va fi de 450-500.000 mp.

Mihail Falcuta, consultant in cadrul departamentului industrial al companiei imobiliare "DTZ Echinox", ne-a declarat ca, la finele anului 2007, stocul de spatii de depozitare moderne atingea 530.000 mp. Pana la finele acestui an, stocul va ajunge la 870.000 mp, estimeaza domnia sa.

Zona de vest - favorita pentru constructia de spatii industriale

Dezvoltatorii de spatii industriale noi si-au indreptat, recent, atentia si catre zonele de sud si de est ale Capitalei, au mentionat oficialii "Atisreal". Totusi, zona de vest a orasului ramane cel mai activ segment pe piata industriala.

Mihail Falcuta sustine ca vestul Capitalei este preferat datorita localizarii sale pe culoarul IV Pan-European si datorita deschiderii catre restul tarii si catre Europa de Vest. In plus, si prezenta unei infrastructuri dezvoltate atrage investitorii in aceasta locatie. In plus, infrastructura este dezvoltata in aceasta zona.

Potrivit "Atisreal", investitori si dezvoltatori importanti, precum "European Future Group" si "Immoeast", au achizitionat terenuri in zonele de sud si est ale Capitalei, unde vor fi construite noi proiecte industriale. Chiar daca investitorii se orienteaza si catre alte zone din Capitala, cererea va ramane concentrata in zona de vest, estimeaza specialistii "Atisreal".

Preferinta pentru vest este motivata de faptul ca celelalte zone nu dispun de o infrastructura adecvata si, la momentul actual, nici nu beneficiaza de proiecte de calitate. Majoritatea tranzactiilor mari cu suprafete de peste 5.000 mp au fost incheiate in vest, ca urmare a ofertei limitate din celelalte zone si a preferintei chiriasilor pentru partea de vest sau nord-vest.

Patru parcuri industriale in executie in vestul Capitalei

Cele mai mari proiecte de parcuri logistice si industriale in curs de executie sunt situate in zona autostrazii A1 Bucuresti - Pitesti. Agentii imobiliari intervievati ne-au spus ca este vorba despre Bucharest West, Cefin Logistic Park (ambele la km 14), precum si Prologis (km 23) si Mercury Logistic Park. In partea de nord-vest, exista in derulare proiectul Bucharest Distribution Center.

Pentru anul curent, sunt asteptate pentru livrare 56.000 mp de spatii industriale in Prologis Park, 15.600 mp in Equest Logistic Center, 10.000 mp in Mercury Logistic Park si 30.000 mp in Bucharest West.

Chiriile se mentin

Oficialii "Cushman & Wakefield" estimeaza, pentru 2008, mentinerea actualelor chirii, situate in jurul valorii medii de 4 euro/mp/luna la spatiile industriale moderne. Potrivit "Atisreal", chiria medie perceputa pentru spatiile industriale noi este, in prezent, intre 4-5 euro/mp/luna pentru zona de vest a orasului. Iar in zona de nord, chiriile ajung pana la 5,5 euro/mp/luna, arata reprezentantii "Atisreal". In celelalte zone, chiriile fluctueaza intre 3,5-4 euro/mp/luna. Clientii care inchiriaza suprafete mari, de peste 10.000 mp, platesc o chirie de circa 4-4,5 euro¬/¬mp/luna.

Pentru spatiile industriale cu temperatura controlata, chiria este de 7-10 euro/mp/luna, iar pentru spatiile de birouri situate in cadrul proiectelor industriale se percep aproximativ 8-10 euro/mp/luna. Costurile de intretinere variaza, in general, intre 0,5-0,7 euro¬/¬mp/luna si continua un trend ascendent din cauza cresterii costului utilitatilor si a taxelor legate de proprietate, estimeaza oficialii "Atisreal".

Potrivit "DTZ Echinox", chiriile pentru spatiile de depozitare sub 5.000 mp sunt intre 4,5 si 5,5 euro/mp/luna. Nivelul mediu al chiriilor pentru spatiile de peste 5.000 mp s-a stabilizat la 4-4,5 euro/mp/luna. Pentru suprafetele mai mari de 10.000 mp, chiriile variaza intre 3,7-4,3 euro/mp/luna.

Specialistii "Cushman&Wakefield" ne-au precizat ca, in ultimul an, chiriile pentru spatiile industriale au avut un trend usor descrescator datorita cresterii ofertei. In 2007, s-a livrat 75% din totalul stocului existent de spatii indus¬triale moderne.

Creste cererea pentru birouri in cadrul parcurilor industriale

Pe termen mediu, pe piata spatiilor industriale, specialistii "Atisreal" estimeaza cresterea numarului de proiecte speculative in cele mai cautate zone din judetul Ilfov. Analistii "Atisreal" estimeaza cresterea cererii de spatii de birouri situate in cadrul proiectelor industriale, unde exista tendinta clara a chiriasilor de integrare in cadrul proprietatii atat a operatiunilor logistice, cat si a celor administrative.

Oferta de spatii industriale de calitate este inca limitata. Astfel, proiectele noi sunt cons¬truite, in general, la cererea utilizatorilor. Totusi, ca urmare a cresterii cererii, dezvoltatorii au inceput constructia speculativa a unor spatii de dimensiuni mai mari. In plus, cererea pentru spatii industriale a fost mentinuta la un nivel ridicat, in special pentru spatii logistice, ceea ce a dus la o lipsa acuta de astfel de spatii, ne-au declarat oficialii "Atisreal".

Pe de alta parte, cativa dezvoltatori au adoptat o strategie "de nisa" care consta intr-o oferta de spatii de dimensiuni mici si medii pentru companiile aflate in cautarea de suprafete de depozitare intre 500-1.500 mp, pe perioade de timp scurte si medii. In general, tranzactiile incheiate pe piata spatiilor industriale au fost contracte de pre-inchiriere. In acest caz, dezvoltatorii au inceput constructia numai dupa incheierea unor astfel de contracte. Ca urmare, chiriasii aflati in cautarea unor spatii mici pentru perioade de timp scurte sau medii se afla intr-o situatie dificila, apreciaza specialistii "Atisreal".

In prezent, asistam la o tendinta de revigorare tot mai intensa a domeniului industrial in tara noastra, apreciaza Gabriel Sfetcu, reprezentantul "Cushman&Wakefield". Aceas¬ta evolutie este vizibila mai ales prin tranzactiile si dezvoltarile de logistica si depozitare/productie care au marcat ultima perioada. Pe plan international, cresterea pretului barilului de petrol a influentat strategiile pe termen lung ale investitorilor din segmentul industrial al pietei imobiliare.

Astfel, prin prisma reducerii costurilor de transport, majoritatea dezvoltatorilor manifes¬ta, in prezent, o tendinta de relocare. Acestia urmaresc, in ultimul timp, construirea de centre zonale. In lumina acestor informatii, acest domeniu al dezvoltarilor industriale va deveni, in decurs de circa doi ani, urmatorul punct de atractie al pietei imobiliare, apreciaza Gabriel Sfetcu.

Bucurestiul - in coada clasamentului celor mai scumpe chirii

In raportul "Industrial Space Across the World" emis, in martie 2007, de catre "Cush¬man & Wakefield", Bucurestiul era situat spre coada clasamentului global al celor mai scumpe chirii in sectorul industrial. In prezent, Capitala ocupa locul 38 din 52, in clasamentul celor mai ridicate chirii. Asadar, evolutia releva o scadere de 6% a chiriilor din 2007, comparativ cu 2006, si, implicit, o cadere cu 11 locuri in clasament. Aceasta, in conditiile in care, in 2006, tara noastra era situata pe locul 27. Cresterea ofertei de spatii industriale de anul trecut a generat scaderea nivelului chiriilor cu 10-15%, au constatat reprezentantii "Atisreal". Ieftinirea chiriilor spatiilor indus¬triale a facut din Bucuresti o destinatie atractiva pentru investitorii straini pentru ca preturile erau mai mici decat la vecinii nostri din Praga, Sofia sau Moscova.

Alina Toma Vereha, Bianca Cojocaru