Imobiliarul romanesc intra intr-o noua epoca: cea a proiectelor mici, foarte mici, cele mai mici

ANALIZE / COMENTARII

26.01.2010 - moneyexpress.ro
Imobiliarul romanesc intra intr-o noua epoca: cea a proiectelor mici, foarte mici, cele mai mici
Centrele Cadran vor fi mai mult decat un simplu loc de shopping, spune Christian Hiver, Leasing Manager al RED.

Epoca lui „cel mai mare proiect“ a murit. Imobiliarul romanesc construieste in urmatorii ani la celalalt pol: investitii mici, preturi mici.

Husi? Marghita? Nu e exclus ca unii sa le gaseasca ceva mai greu pe harta. Nu e exclus ca si mai multi sa nu aiba habar despre vreo investitie notabila acolo. A nu se citi insa ca o astfel de localitate nu ar avea potential de business. Doar ca, parafrazand proverbul „omul potrivit la locul potrivit“, orasul mic are nevoie de proiectul potrivit, la momentul potrivit.

EFECT DE DISCOUNT. Este ceea ce incearca sa faca dezvoltatorul RED Management Capital cu reteaua de centre comerciale Cadran, un concept de centru comercial de mici dimensiuni, croit special pentru astfel de localitati. Un proiect mai vechi, dupa cum detaliaza Christian Hiver, Leasing Manager al RED, companie sustinuta de fondurile de investitii Warburg Pincus si GED Capital Development.

Gandita ca un lant de centre comerciale mici, cu suprafete intre 5.000 si 7.000 mp – pentru comparatie, un magazin Zara dintr-un mall are in jur de 1.500–2.000 mp –, reteaua Cadran va functiona in localitati cu 20.000–40.000 de locuitori. Hiver spune ca s-au cumparat deja terenuri, iar primul Cadran ar urma sa se deschida la Husi, pana in vara. E cea mai buna perioada pentru astfel de proiecte, explica Hiver.

In primul rand, orasele mici au fost sistematic neglijate in anii de boom ai pietei atat de jucatorii din real estate, cat si de cei din retail, care au preferat sa se concentreze asupra Bucurestiului si a catorva dintre orasele mari ale tarii.
 
S-a ajuns astfel la anomalii de genul celor sapte proiecte de centre comerciale anuntate la Arad, din care s-au concretizat cel mult trei, iar restul au putine sanse sa o mai faca vreodata.

Dezvoltatorii care au demarat proiecte in orasele mici pot fi numarati pe degete, majoritatea limitandu-se la construirea de supermarketuri sau de boxuri – termenul din jargonul imobiliar care desemneaza spatiile de la periferia oraselor, destinate fie magazinelor de tip do-it-yourself, fie, mai nou, retailerilor de tip discount, indiferent ca vin de pe segmentul food sau non-food.


Cei din urma au fost de altfel si cei dintai – a se citi si singurii – care au avut o extindere agresiva in orasele mici. De altfel, la o ancora din categoria retailerilor food discounter – a magazinelor cu preturi mici la mancare – a recurs si RED Management Capital in cazul centrului comercial din Husi.

Agatatoarea sa, Penny Market, lant parte a grupului german Rewe, alaturi de Billa si Selgros, si care va deschide la Husi unul din cele 25 magazine planificate pentru 2010, investitia totala estimata ridicandu-se la 150 milioane de euro. Asta dupa un 2009 in care discounterul a inaugurat alte 28 de magazine. In februarie, reteaua Penny Market – cea mai mare de acest tip din Romania – va deschide cel de-al 100-lea magazin al sau.

Marcel Thiele, director general Penny Market, spune ca a ales proiectul Cadran datorita conceptului special, dar si pentru ca spera sa atraga clienti din mai multe localitati din jur, tinand cont ca Husi este situat foarte aproape de granita cu Republica Moldova. Penny Market – a carui strategie clasica este sa deschida magazine de sine statatoare, mai rar in proiecte comerciale – a inregistrat in 2009 o cifra de afaceri de 401 mil. euro, cu 23% mai mult fata de 2008, fiind unul dintre putinii retaileri de food care au raportat cresteri.

NEVOIA DE SERVICII. Pentru dezvoltarea Cadran Husi, RED a reusit sa obtina o finantare de la Immorent, divizia de leasing imobiliar a Erste Bank. Valoarea investitiei este estimata la opt milioane de euro, insa Christian Hiver a preferat sa nu dea detalii despre natura finantarii. Pana in momentul de fata, Immorent a facut pe piata locala tranzactii de tipul sale&lease back, care presupun achizitia proiectului, urmata imediat de inchirierea lui catre dezvoltator, care astfel are avantajul de a-si recupera rapid banii investiti in proiect.

Speculatii s-ar mai putea face – la fel de discret e si Bogdan Cernescu, manager Immorent –, insa in conditiile in care, asa cum spunea intr-o discutie anterioara cu MONEY EXPRESS Victor Capitanu, partener la casa de investitii Capital Partners, „finantarile pentru real estate nu mai sunt la moda“, simplul fapt ca proiectul a fost finantat reprezinta, la urma urmei, cea mai buna dovada a potentialului sau de business.

Chiar daca vor avea dimensiuni diferite, in functie de localitatea in care sunt deschise – o a doua inaugurare este asteptata pana la sfarsitul anului –, Hiver spune despre centrele din reteaua Cadran ca vor functiona pe acelasi concept: discounterilor de food li se vor adauga magazine de haine cu preturi foarte accesibile, precum si serviciile care lipsesc de regula in astfel de localitati, de genul banca, telefonie mobila, notariat sau cabinet medical, daca nu chiar si ghisee pentru plata taxelor si impozitelor locale.

„Ideea este ca oamenii sa vina aici nu doar pentru cumparaturi, ci si pentru servicii, care pot fi o ancora foarte importanta“, explica Hiver. In paranteza spus, in Romania exista un singur centru comercial care gazduieste un ghiseu de taxe si impozite, Iulius Mall, din Cluj-Napoca.

Inapoi in Husi, parcarea centrului comercial va fi amplasata in spatele acestuia, astfel incat spatiul in forma de potcoava din fata sa fie disponibil pentru organizarea de evenimente.

(RE)ADAPTARE. Hiver spera ca noul concept sa fie un succes si sa evite astfel precedentul Armonia Braila, proiect pe care RED l-a inchis din cauza rezultatelor slabe dupa doar noua luni de functionare. A fost o premiera pentru piata din Romania, una care a antrenat o alta, la fel de nedorita, si pentru francezii de la Carrefour, care s-au vazut obligati sa renunte la magazinul lor de acolo.

Hiver marturiseste ca se lucreaza acum la modificarea conceptului proiectului de la Braila – despre care spune ca a fost deschis intr-un moment nepotrivit, cu un format la fel de nepotrivit –, care trebuie readaptat pietei de acolo. E adevarat ca Braila si Galati reprezinta, dupa Bucuresti, comunitatea cu cel mai mare numar de locuitori din Romania (circa 700.000 de persoane), dar veniturile lor sunt mici si medii.

„Nu am abandonat proiectul“, spune Hiver, care acum cauta ancore secundare de tip discounter. Trebuie subliniat un lucru: ceea ce este cu adevarat important in cazul Armonia Braila este atitudinea bancii finantatoare, care, desi au trecut sapte luni de la inchiderea centrului comercial, iar redeschiderea nu se intrevede prea repede, nu a dat nici un semn ca si-ar dori executarea proiectului.

Tot in faza de (re)adaptare la noile conditii din piata se afla si Armonia Satu Mare, proiect demarat, dar suspendat ulterior, deoarece „nu mai corespunde cu ce au oamenii nevoie acum“. „Deci schimbam conceptul. Nu va mai semana cu un mall, ci mai degraba cu un parc de retail“, detaliaza Hiver, adaugand ca Armonia Satu Mare si-ar putea deschide portile in primavara lui 2011.

Pe langa proiectele deja amintite, pe agenda dezvoltatorului se mai afla alte doua investitii: un parc industrial si de birouri la Iasi, care ar urma sa se intinda pe 13 hectare – aflat si el tot intr-o faza de redefinire a conceptului –, si un proiect mixt de mari dimensiuni, la Constanta, care ar urma sa devina in momentul finalizarii – teoretic la inceputul lui 2012 – cel mai important proiect din portofoliul RED.

Atat din punctul de vedere al investitiei – de peste 100 mil. euro –, cat si din cel al suprafetei construite – 128.000 mp. Acesta va include un mall, un hotel de trei sau patru stele, spatii de birouri, Institutul de Arta Contemporana, precum si un centru de conferinte deschis sub umbrela World Trade Center.

Dar pana la o noua epoca a lui „cel mai mare“, RED Management Capital va trebui, ca si alti jucatori din industrie, sa treaca prin cea a lui „cel mai mic“.

Pe harta RED

Companie controlata de fondurile de investitii Warburg Pincus si GED, RED a dezvoltat pe piata locala mai multe proiecte de centre comerciale sau mixte de mari dimensiuni.
Oras    
Tip proiect    
Investitie    
An livrare    
Stadiu

Arad    
Retail    
50 mil. €    
2008    
deschis

Braila    
Retail    
45 mil. €    
2009    
inchis

Satu Mare    
Retail    
45 mil. €    
2009    
in lucru (2011)

Iasi    
Business parc    
n/a    
2009    
in lucru (2011)

Husi    
Retail    
8 mil. €    
2010    
deschidere iunie

Marghita    
Retail    
8–10 mil. €    
2010    
in lucru

Constanta    
Mixt    
110 mil. €    
2009    
in lucru (2012)


Nota: Anul de livrare este anul in care compania a estimat initial ca va finaliza proiectul