Evaluatorii contribuie la haosul preturilor din piata imobiliara

ANALIZE / COMENTARII , Imobiliare

16.01.2008 - Capital
Evaluatorii contribuie la haosul preturilor din piata imobiliara

Bancile incep sa evite creditele garantate cu ipoteci pe locuinte foarte vechi. Desi continua sa fie evaluate la valori de piata ridicate, ele au valori tehnice tot mai mici, afectate de uzura, pe care evaluatorii par insa sa le ignore.

Daca in urma cu doi-trei ani evaluarile imobiliare erau, conform membrilor pietei, cu cel putin 10% inferioare valorii pretinse de proprietari, in prezent, evaluatorii folosesc ca principala metoda preturile de vanzare ale unor locuinte asemanatoare. Diferenta dintre valoarea tehnica reala a unui imobil si cea de vanzare s-a adancit astfel tot mai mult in timp, rapoartele evaluatorilor contribuind astfel la mentinerea unor preturi artificiale pe piata.

„Valoarea estimata de evaluator se bazeaza in principal pe preturile de tranzactionare consemnate pe piata pentru proprietati comparabile. Daca tranzactia se deruleaza in conditiile definitiei valorii de piata, nu ar trebui sa existe o diferenta prea mare intre pretul de tranzactionare si valoarea estimata de catre evaluator“, spune pentru Capital Adrian Vascu, presedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR). Cu alte cuvinte, uzura produsa de vechime si de lipsa intretinerii a unor proprietati este anulata complet de faptul ca pe piata exista inca cerere. „Avand in vedere oferta mai redusa fata de cerere, fenomenul reducerii preturilor din cauza vechimii nu se aplica la proprietatile rezidentiale, asa cum se aplica la piata auto, de exemplu“, continua Vascu.

De altfel, mai multi jucatori din piata reclama faptul ca proprietati modernizate, izolate si cu instalatii noi sunt vandute la preturi apropiate de cele aflate in situatii critice care au nevoie de investitii urgente. Teoretic, un imobil are o durata de viata cuprinsa intre 40 si 60 de ani. Acest aspect nu este luat intotdeauna in considerare de catre evaluatori, care permit lansarea pe piata a unor preturi exorbitante, bazate doar pe exemplul vecinului de strada sau a unui amic a carui proprietate s-a vandut bine. „Una dintre cauze trebuie cautata si in faptul ca oamenii au obtinut aproape gratis apartamente dupa 1989 si nu au constiinta valorii unui bun, atata vreme cat l-au primit cadou de la stat“, sustine Ilias Papageorgiadis, managing director al companiei imobiliare More Invest International.

Un studiu de piata dat publicitatii la sfarsitul anului trecut de compania de consultanta imobiliara Colliers International arata ca, in 2007, s-au vandut in premiera mai multe apartamente noi decat vechi. Practic, pe piata imobiliara au fost tranzactionate 3.100 de apartamente noi, fata de 2.752 de locuinte amplasate in blocuri construite inainte de 1989.

Razvan Zamfir