Eduard Uzunov: "Piata imobiliara, un balon creat de banci"

Imobiliare

18.06.2009 - Curierul National
Eduard Uzunov:

Din moment ce toata lumea se ocupa de imobiliare, era un semnal ca urma sa se intample o rasturnare de situatie

Situatia actuala din piata imobiliara ridica inca multe semne de intrebare. Cine a generat criza, cine a actionat gresit, in ce isi pun sperantele jucatorii din industrie si cine sunt cei care sufera? Pentru a raspunde la aceste intrebari, presedintele Regatta, Eduard Uzunov, a oferit un interviu in exclusivitate pentru Curierul National.

In momentul de fata intreaga economie simte efectele crizei internationale, ce greseli au fost facute pe piata imobiliara si cine le suporta acum?

In 2004-2005 a inceput cresterea imobiliara. Cererea inregistrata atunci era foarte  mare. Si de atunci valuri, valuri, au aparut dezvoltatorii imobiliari, investitorii, dar toti bazandu-se pe banca, acest motor al economiei. Avantul pietei a fost generat de banci. Criza a fost generata de banci. Piata a fost un balon creat de banci. Acest fenomen ne trage de urechi pentru modul nostru de viata. Poate ca inainte aruncam prea usor banii pe fereastra, insa acum oamenii sunt mult mai echilibrati. Marea suferinta este cea a speculantilor. La un moment dat toata lumea se ocupa de imobiliare. Trebuia sa se intample ceva, trebuia sa existe o regularizare, toata lumea cumpara terenuri, toata lumea construia, de multe ori la voia intamplarii. Foarte multi au cumparat in ultimii ani terenuri in jurul Bucurestiului. Erau terenuri agricole ce au fost transformate in terenuri intravilane, si care acum se reintorc in circuitul agricol.

Recent a fost lansat programul Prima Casa, ce parere aveti despre acesta? Si in ce mod va influenta el tranzactiile imobiliare?

Ceea ce se va intampla anul acesta pe piata imobiliara, in special cea rezidentiala, depinde foarte mult de programul Prima Casa. Sper sa se gaseasca un echilibru. Regatta are incredere in programul Prima Casa, si de aceea sprijinim proiectul prin oferirea a 50% din onorariul nostru pentru beneficiarii programului. De asemenea, putem pune la dispozitia bancilor baze de date cu cele mai bune proiecte si cu clienti eligibili.

Care a fost evolutia pietei imobiliare de cand ati intrat in aceasta industrie?

Am inceput aceasta afacere in urma cu 16 ani,  iar atunci am pornit cu o echipa formata din maxim 10 oameni, care in prezent detin posturile-cheie din cadrul companiei.
In momentul in care am inceput acest business, in Romania nu exista decat piata rezidentiala. Am inceput prin vanzarea de garsoniere, apartamente 2 camere, 3 camere, iar angajatii companiei erau responsabili de cate un sector al Bucurestiului..
Imediat dupa revolutie, exista o foame a proprietatii - toti isi doreau sa ajunga proprietari. Dupa 1989  s-au cumparat locuinte la preturi foarte mici, care mai apoi erau vandute la preturi din ce in ce mai mari. Atunci a inceput sa se creeze o piata. Cele mai cautate si mai scumpe locuinte erau cele din Centrul Civic.  In perioada '91-'92, pretul mediu pentru o garsoniera era de circa 1.000 de dolari. Ulterior preturile au inceput sa creasca, ajungand la 1.500, 2.000 si asa mai departe.
In 1997 am avut o perioada foarte grea, o criza mai acuta decat acum, in care locuintele nu se mai vindeau aproape deloc. Dupa aceasta criza piata si-a urmat trendul ascendent.
Imediat dupa criza din 1997, au intrat pe piata din Romania companiile straine, care aveau nevoie de spatii comerciale si de birouri. Adaptandu-ne la cerintele pietei, in perioada 1997-1998 am impartit compania pe departamente: rezidential-vanzari, rezidential-inchirieri, comercial, birouri, industrial si terenuri. De atunci am inceput sa oferim servicii catre companii.

Cum arata piata imobiliara din Romania in urma cu 10-15 ani?

Piata era haotica, oamenii erau neinformati si de multe ori nu stiau ce preturi sa ceara. Metoda de stabilire a pretului era metoda comparatiei directe - prin care cel ce dorea sa vanda decidea pretul unei unitati locative in functie de pretul pe care il obtinuse vecinul lui la vanzarea unei locuinte. De obicei, se cerea un pret mai mare decat ceruse vecinul.
O data cu venirea expatilor, care au inceput sa dezvolte si celelalte segmente ale pietei, rezidentialul a stagnat pentru o perioada. La banci nu aveai acces si stiu acest aspect deorece in 2000 cand m-am dus la o banca si voiam sa iau un credit de 300.000 de dolari, banca mi-a cerut un cash colateral de 300.000 de dolari. Daca aveam acesti bani nu mai solicitam un imprumut. Bancile erau sceptice. Usor, usor a inceput sa apara ideea de credit ipotecar in 2003-2004. Iar in 2004-2005 a inceput cresterea imobiliara. Cererea inregistrata atunci a fost foarte mare, pentru ca acum oamenii incepusera sa aiba acces la bani. O data cu cresterea cererii, au aparut valuri, valuri, si dezvoltatorii imobiliari, investitorii, insa toti se bazau pe banca, acest motor al economiei.

Care a fost cea mai importanta tranzactie pe care a incheiat-o compania in aceea perioada?
Stiu ca cea mai mare tranzactie pe care am facut-o in acea perioada a fost aceea in urma careia am mutat Lukoil-ul din 3 etaje din Piata Victoriei in cladirea pe care o ocupase Ambasada Coreei de Sud. Valoarea lunara a chiriei era de 50.000 de dolari.

Cum ati reusit sa rezistati 16 ani in aceasta industrie?

Cand incepi o afacere, depinde foarte mult cum gandesti acea afacere inca de la inceput. Daca iti propui sa faci afacerea, daca vrei pe termen scurt - culegi,  daca o vrei pe termen lung - construiesti. Spre deosebire de altii, eu am gandit evolutia companiei Regatta pe termen lung. In perioada de inceput a companiei am decis sa cheltuiesc doar 10% din castigurile pe care le obtineam. Diferenta o reinvesteam. Astfel am transformat Regatta intr-una din cele mai bune companii din domeniu. In acest moment Regatta ofera 3 tipuri principale de servicii imobiliare, financiare si administrari imobiliare.

Recent ati lansat o carte, de ce ati ales sa scrieti o astfel de carte?

Sunt foarte multe lucruri de surprins in piata imobiliara, si eu am ales sa cuprind o parte din ele in aceasta carte. Nu am niciun fel de problema cand vine vorba sa impartasesc din experienta acumulata, ci din contra, consider ca astfel pot ajuta oamenii. Cartea cuprinde  notiuni de baza, sfaturi utile. In urma interactiunii cu cititorul vreau sa scriu si o a doua carte, o editie mult mai interesanta, care va fi rezultatul primei experiente pe care am avut-o cu cititorii.
„Nu putem spune ca preturile s-au stabilizat inca", dar presedintele Regatta a reusit sa ne dea cateva cifre in ceea ce priveste preturile. „Daca anul trecut pretul mediu la apartamentele bucurestene era de 2.000 de euro/mp, anul acesta pretul mediu este de 1.200 de euro/mp", a apreciat Eduard Uzunov.