Dezvoltatorii tin nefolosite aproape 80% din terenuri

Constructii

10.09.2008 - Financiarul
Dezvoltatorii tin nefolosite aproape 80% din terenuri
Din cauza terenurilor scumpe si a puterii de cumparare scazute,

Preturile terenurilor si cresterea costurilor de constructie au pus capat investitiilor de zeci de metri patrati. Motivul este acela ca majorarile investitiilor nu pot fi compensate de cresterea preturilor de vanzare, deoarece oamenii nu si-ar mai permite noile locuinte. Astfel, aroximativ 80% din terenurile detinute de dezvoltatorii imobiliari sunt libere, iar alti investitori nu mai cumpara loturi mari.

Parcelele cu suprafete mici si medii, de maximum 5.000 metri patrati, au fost cele mai cautate in primele opt luni din acest an si situatia va continua pana la sfarsitul anului, potrivit consultantilor imobiliari. Investitorii aleg aceste terenuri pentru ca cele mai cautate sunt loturile aflate in zonele centrale, unde nu mai sunt suprafete mari. Pe astfel de arii se pot construi ansambluri rezidentiale de aproximativ 150-200 de apartamente, daca se permit inaltimi in jurul a zece
etaje. „Dezvoltatorii sunt precauti in ceea ce priveste volumul si nu mai risca sa investeasca in terenuri pentru proiecte mari, ci pentru ansambluri rezidentiale de lux, aflate in locatii premium. Tendinta nu se va vedea insa in ceea ce priveste proiectele lansate, pentru ca aproximativ 80% dintre dezvoltatorii care au securizat terenuri nici nu le-au lansat”, explica Daniel Mitarcu, directorul Departamentului de terenuri la compania de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

Ionut Petcu, consultant in cadrul Land Divizion la compania de consultanta Colliers International, completeaza ca eventualele efecte in ceea ce priveste numarul si tipul proiectelor lansate vor fi resimtite in piata cel mai devreme in primavara anului viitor. De la cumpararea terenului pana la lansarea proiectului trec, de obicei, intre 12 si 18 luni, necesare pentru design, arhitectura si obtinerea autorizatiilor de constructie. „Interesul a ramas constant pentru terenurile cu suprafete mici, folosite pentru dezvoltari individuale, si, din ce in ce mai des, pentru zona industriala”, precizeaza si Adrian Ghimpau, Expansion Manager la compania de consultanta imobiliara Coldwell Banker Affiliates of Romania.
Scump

Pe langa pretul terenurilor, marile proiecte sunt stopate si de scumpirea costurilor de constructie. Proiectele mari au si un alt obstacol, diferenta mare dintre puterea de cumparare si preturile actuale de vanzare. In prezent, cererea reala, cei care isi permit accesarea unui credit imobiliar/ipotecar, este, in Bucuresti, de aproximativ 10.000 de familii, potrivit unui studiu realizat de DTZ Echinox. O parte dintre acestia deja si-au achizitionat locuinte. „Cand puterea de cumparare va ajunge la nivelul preturilor de vanzare, atunci vor iesi pe piata alte mari proiecte. Cresterea costurilor de constructie nu le mai permite dezvoltatorilor sa scada din preturile de vanzare”, subliniaza Daniel Mitarcu. In schimb, pe celelalte segmente - birouri, retail si industrial - inca exista o lipsa mare de produse finale de calitate, chiar daca nivelul proiectelor anuntate ar putea depasi cererea. In plus, „este dificil de cuantificat exact care este nivelul cererii pentru spatiile de birouri, insa noi estimam ca, in urmatorii cinci ani, stocul total va ajunge la 2,5 milioane de metri patrati, fata de un milion de metri patrati stocul total de la sfarsitul lui 2008“, adauga Ionut Petcu. Singura solutie gasita de dezvoltatorii care detin terenuri si sunt obligati sa se apuce de lucrari este de a se asocia cu un fond de investitii.
Jumatate din vanzari

Reducerea solicitarilor a scazut cu pana la 50% si, de asemenea, numarul tranzactiilor cu terenuri realizate in Bucuresti, in primele opt luni din acest an, fata de perioada similara de anul trecut, potrivit consultantilor imobiliari. Mai mult chiar, „pe segmentul corporate, al marilor dezvoltatori, cei cu experienta si finantare, nu s-a facut nicio mare tranzactie anul acesta, in care sa se cumpere loturi mai mari de un hectar”, mai spune Daniel Mitarcu.

Exceptie de la aceasta regula face achizitionarea de catre dezvoltatorul grec Raptis Kavouras a aproape 1,63 hectare in Satul Francez, situat in nordul Capitalei, pentru 68 milioane euro, reprezentand peste 4.170 euro/ metru patrat. Cele mai cautate terenuri au fost anul acesta cele din nordul si centrul Bucurestiului, fiind destinate proiectelor de lux, pe segmentul rezidential si cel de birouri, potrivit consultantilor imobiliari. Atractia este explicata prin faptul ca, in cazul unei crize, locatiile de lux sunt cel mai putin afectate. Astfel, valoarea tranzactiilor cu terenuri in zonele centrale a ramas aceeasi in primele opt luni din acest an raportat la cea din perioada similara a anului trecut. Cele mai cautate au ramas loturile, in 2008, cele pentru proiectele de locuinte, urmate de cele pentru retail, birouri si industrial. „Terenurile care au ca destinatie cladiri de birouri au fost preferate in detrimentul celor cu destinatie rezidentiala. Aceasta situatie se datoreaza incetinirii ritmului de vanzare a apartamentelor in proiecte noi si a cererii foarte ridicate pentru spatiile de birouri”, mentioneaza Ionut Petcu.
Stagnare

Scaderea tranzactiilor a tinut si preturile terenurilor la valorile de la sfarsitul anului trecut sau le-a redus in zonele limitrofe ale Capitalei, mai spun consultantii imobiliari. „In general, anul acesta preturile terenurilor au ramas la acelasi nivel precum cele de la sfarsitul anului trecut. Exceptie au facut terenurile puse pe piata la preturi umflate, mult mai mari decat preturile reale din zonele respective. In aceste cazuri au existat corectii de pret, intre 15% si 20%. Trendul va fi acelasi pana la sfarsitul lui 2008”, argumenteaza Valeriu Ichert, Manager of Land Department la compania de consultanta imobiliara CB Richard Ellis Eurisko. De altfel, in prima parte a anului preturile terenurilor au crescut artificial. Proprietarii au anuntat majorari pana la sfarsitul lui aprilie. In acel moment, vazand ca nu se fac tranzactii la preturile solicitate, ei au incetat sa mai anunte cresteri. Situatia din prezent, stagnare sau crestere, se va accentua pana la sfarsitul lui 2008. „Pana la sfarsitul acestui an, pretul terenurilor va ramane constant sau chiar va scadea cu aproximativ 10%-15% in zonele limitrofe”, mai spune Ionut Petcu. Daniel Mitarcu precizeaza ca anul acesta nici tranzactiile mari nu se vor efectua la preturi pe metru patrat de 1.200 euro, similare cu cele de anul trecut. „Daca din toamna vor reincepe tranzactiile cu terenuri, preturile terenurilor destinate proiectelor mari vor fi cu 10% mai mici decat cele de la sfarsitul anului trecut, cand s-au contorizat marile tranzactii. S-ar putea insa sa se ramana intr-un blocaj al tranzactiilor”, mai spune Daniel Mitarcu.
Bani, infrastructura, lege

Potrivit lui Adrian Ghimpau, una din zonele unde au scazut preturile este cea de nord. Ionut Petcu adauga ca s-au redus cu 10% pana la 20% si preturile loturilor scoase la vanzare de proprietarii care au nevoie de lichiditati. Acesti proprietari au fost obligati sa vanda, ca urmare a faptului ca, in conditiile crizei financiare, bancile au limitat sau chiar au stopat finantarea pentru achizitia de terenuri. La acest fapt se adauga si scaderea cererii pe segmentul rezidential. Evolutia preturilor la terenuri a fost influentata si de finalizarea sau anuntarea unor initiative de infrastructura, ceea ce favorizeaza dezvoltarea proiectelor. De asemenea, preturile la terenuri vor fi schimbate si de noua lege legata de aprobarea Planului de Urbanism Zonal (PUZ). In noua legislatie se mentioneaza ca suprafata desfasurata a cladirilor aprobata prin PUZ poate fi cu maximum 20% mai mare decat cea din Planul Urbanistic General (PUG). Astfel, nu mai pot sa apara imobile cu o inaltime mai mare de unu-doua etaje fata de cele existente in zonele respective.
Fabricile si cumparatorii intarziati

Cei mai afectati de actuala situatie de pe piata sunt cei care, la sfarsitul anului trecut, au achizitionat terenuri in zonele extravilane ale Bucurestiului. „Presiunea cea mai mare este pe proprietari, pentru ca trebuie sa plateasca ratele la banca si taxele de proprietate”, subliniaza Daniel Mitarcu. De asemenea, dezinteresul pentru loturile mari se va propaga si asupra pretului la terenurile pe care se afla fabricile din centrul oraselor. „Noi am visat ca putem sa dezvoltam tot. Insa nu este nevoie si nici nu trebuie”, explica Daniel Mitarcu.

Alina Botezatu