Dezvoltatorii propun calcularea pretului in functie de venituri

Imobiliare

29.09.2009 - Gandul
Dezvoltatorii propun calcularea pretului in functie de venituri

Lipsa drumurilor, a apei curente sau a unei scoli sau a unui spital in apropiere s-ar putea resimti si in preturi

Preturile la apartamente, vechi sau noi, nu ar trebui sa tina cont numai de numarul de potentiali clienti sau de pretul de constructie ci si de veniturile din acea zona precum si de accesul la utilitati. Declaratia ii apartine lui Dan Ioan Popp, presedintele celui mai mare dezvoltator imobiliar roman, Impact.

Spre exemplu, daca o locuinta este noua, dar este situata la marginea orasului, unde nu exista drum asfaltat sau institutii precum scoli, gradinita sau spital, in pretul cerut de dezvoltator trebuie reflectate si aceste lipsuri, care pot duce la un pret mai mic pe metrul patrat.
 
"Evaluarea corecta a unui imobil este cu atat mai anevoioasa cu cat se amplifica tendinta de a simplifica excesiv criteriile de evaluare prin ignorarea aspectelor calitative si sinergice ce dau valoarea reala a bunurilor imobiliare. Adica indicatorul pretului pe metru patrat nu este nici suficient, nici real!", spune Popp. El a precizat ca a lansat o astfel de oferta de calculare a preturilor in functie de mai multi factori, printre care veniturile si accesul la utilitati.

Metoda e folosita de ani buni in Canada si SUA

Sistemul nu este unul nou, agentiile din Statele Unite si Canada furnizad astfel de servicii celor care vor sa stie care este pretul zonei. "In Canada, sunt site-uri, unde, pentru 20 de dolari canadieni, dai o adresa si iti da imediat pretul zonei. Aceasta este o metoda de evaluare automata, care in functie de anumiti parametrii, iti da valoarea imobilului. Metoda are limitele ei, pentru ca proprietatile nu sunt identice, dar pentru informare e buna. Pe piete stabile, active, unde au loc tranzactii si unde sunt putine variatii de pret, acest sistem are o acuratete uimitoare. In schimb, pe piete mai slabe, cu putine tranzactii, cum e si la noi, nu are un grad mare de aproximatie", a declarat pentru Gandul Adrian Crivii, directorul companiei de evaluare Darian.

Preturi bune in zonele cu venituri mici si fara infrastructura

In functie de PIB-ul pe cap de locuitor, zona este impartita pe cinci categorii, de la cel mai mic, E (regiune fara trafic si cu un PIB sub 499 de euro), pana la A, unde PIB-ul este de 7.000 - 16.000 de euro. Astfel, fiecarei categorii ii corespunde un aport la valoarea locuintei: pentru categoria E, valoarea este de 20-49 euro/mp, iar la categoria A este de 500 - 1.000 de euro.

Pe urma sunt luate in calcul serviciile oferite de zona respectiva. Spre exemplu, o zona fara echipare edilitara, fara servicii publice, dar cu drum de acces primeste indicele "e", careia ii corespunde un aport valoric de 5-39 euro/mp. In cazul unei zone cu servicii de elita, cultura, sport, distractie turism, ii corespunde indicele "a" cu o valoare cuprinsa intre 1.000 si 2.000 de euro/mp. A treia categorie se refera la materialele din care este realizata locuinta: o casa din chirpici, paianta sau valatuci valoareaza 50 - 149 euro/mp, iar o locuinta superechipata cu finisaje deosebite si facilitati superioare are o valoarea cuprinsa intre 1.500 si 3.500 de euro.

Conform calculului final, pentru o locuinta cu un rating Bc3 valoarea reala este cuprinsa intre 850 si 1.799 de euro/mp.

Mai multe site-uri de imobiliare incearca si ele sa ofere un indice al preturilor din mai multe zone, insa acest pret este cel cerut de proprietari, nu cel la care se si efectueaza tranzactia.

Exemple de calcule

O casa batraneasca, situata langa caminul cultural din comuna Valea Doftanei din judetul Prahova, pretul real pe metru patrat se situeaza intre 75 si 497 de euro.

Pentru un apartament intr-un bloc P+3, din Barlad, judetul Vaslui, situat langa fabrica de componente hidraulice, metoda arata un pret real ce variaza intre 700 si 1.298 de euro pentru un metru patrat.

In Bucuresti, un apartament renovat modern intr-o vila din zona Ambasada Americana, evaluarea finala arata un pret pe metru patrat de 3.100 - 6.500 de euro.