Dezvoltatorii incep sa vanda stiluri de viata

MARKETING / PROMOVARE , Imobiliare

Dezvoltatorii incep sa vanda stiluri de viata

Lupta pe segmentul rezidential se da intre condominium si blocul individual

Anul 2007 a reprezentat perioada cea mai dinamica pe piata vanzarilor rezidentiale. Desi piata secundara (locuintele vechi) detine ponderea cea mai mare in totalul vanzarilor - potrivit unor estimari, 80% in Bucuresti si chiar mai mult in provincie -, rezidentialul primar (locuintele noi) capata incet-incet tot mai multa importanta.
Argumentul forte al segmentului secundar este pretul. Pentru o anumita categorie de clienti, acesta este un motiv arhisuficient pentru a lua decizia de cumparare, apartamentele vechi fiind o varianta mai ieftina cu pana la 40% fata de alternativa locuirii intr-un imobil nou. „Consumatorul“ roman de locuinte a invatat in ultimii ani sa faca diferenta intre avantajele apartamentelor vechi, de peste 25-30 de ani, si atuurile celor noi. Pe scurt, acestea pot fi descrise in felul urmator: apartamentul vechi nu ofera confort pe masura vremurilor moderne, dar este mai ieftin, apartamentul nou indeplineste conditia confortului, dar este prea scump pentru clientela careia i se adreseaza.
Pentru a rezolva aceasta dilema existentiala, dezvoltatorii au introdus pe piata variatiuni pe tema „apartamentul nou“, astfel incat avem acum nu una, ci mai multe piete de apartamente noi. Ceea ce se construieste in prezent pe piata rezidentiala din Romania se prezinta sub forma a trei tipuri de concepte: condominium, blocuri individuale si vile, cele mai multe cereri (aproximativ 80%) fiind inregistrate din randul reprezentantilor clasei medii si medii plus.
„La noi predomina inca delimitarea clientilor in functie de puterea lor de cumparare, in timp ce, pe piata internationala, investitorii propun facilitati care raspund obiceiurilor si nevoilor caracteristice unui anumit mod de viata“, spune Irina Petrescu, director de vanzari rezidentiale la ESOP. Petrescu crede ca viitorul va apartine acelor dezvoltatori care vor reusi ca, pe langa vanzarea unui apartament, sa vanda si un stil de viata.

Condominium: reguli si caracter exclusivist
Majoritatea proiectelor rezidentiale promovate agresiv de agentii sau dezvoltatorii bucuresteni sunt ansambluri rezidentiale de tip condominium. Piata acestor locuinte promite mult. Cu toate acestea, in 2007, dintr-un total de circa 1.400 locuinte finalizate la nivelul Capitalei si imprejurimilor, potrivit INS, doar 51 de locuinte reprezinta aportul ansamblurilor rezidentiale de tip condominium, conform Colliers. Restul sunt blocuri individuale, case sau apartamente in vile.
Un condominium aminteste de blocurile de cartier, dar este totusi altceva gratie facilitatilor oferite, precum gradinita, pista de jogging, sali de fitness, aerobic, jacuzzi, restaurant si minimarket, curatatorie ecologica, spalatorie auto, personal de paza si sistem de securitate permanent, piscina etc. Inainte de a cumpara un apartament intr-un condominium, este bine ca viitorii locatari sa stea stramb si sa gandeasca drept, adica sa verifice daca regulile impuse in viitorul ansamblu se potrivesc cu stilul lor de viata, spune Irina Petrescu. In multe astfel de complexuri rezidentiale nu ai voie sa faci lucrari in locuinta in afara intervalului orar strict stabilit, nu ai voie sa modifici fatada exterioara, sa deschizi birou (avocatura, notariat etc.) - exceptand situatia in care locuinta este amplasata la parter - si nici sa dai petreceri in aer liber sau in spatiile comune.
La „puncte tari“ se poate nota nivelul redus al traficului si al poluarii, stimularea interactiunii sociale, posibilitatea de a beneficia de spatii verzi mai mari, grad mare de siguranta, o mai buna organizare si administrare, existenta unor facilitati la care poate in alte conditii nu am avea acces, in plus - caracter de exclusivitate si prestigiu asociat. La dezavantaje, cum am vazut, in afara de restrictiile privind apartamentul propriu-zis, care pot duce chiar la ingradirea unor obiceiuri personale, proximitatea vecinilor aduce un grad mai mic de intimitate, iar facilitatile oferite presupun costuri suplimentare, indiferent daca sunt folosite frecvent sau ocazional.

Blocul, solutia mai ieftina
Blocurile individuale ofera o libertate mai mare de personalizare a locuintei, un numar mai mic de spatii comune, respectiv costuri de intretinere mai mici si termene de livrare previzibile. In Bucuresti, exista proiecte izolate care - in functie de permisivitatea urbanistica - sunt cladiri de inaltime mica, medie sau foarte mare. In zonele de case, cu strazi largi si multa vegeta-tie, in locatii centrale si semicentrale (Cotroceni, 13 Septembrie - Marriott, Unirii - Calarasi, Pache Protopopescu, Universitate, Dorobanti, Aviatorilor, Herastrau, Domenii etc.), planurile de urbanism permit ridicarea de cladiri cu P+4/5 etaje, avand intre doua si sase apartamente pe nivel. De regula, aceste proiecte ofera suprafete locuibile cuprinse intre 80 si 200 mp, locuri de parcare exterioare sau subterane si proximitatea unor spatii verzi.
In ceea ce priveste blocurile-turn, de 10 pana la 20 de etaje, locatiile permise pentru acestea sunt, de regula, zonele libere din fostele cartiere muncitoresti. Analistii ESOP sustin ca, pe viitor, tendinta generala care se va consolida va fi cea de construire pe verticala, pentru a contracara problema lipsei terenurilor disponibile si a preturilor crescute. Totodata, dezvoltatorii vor favoriza proiectele de tip condominium, cel putin in urmatorii doi-trei ani.
Totusi, pentru succesul proiectelor noi, acestia vor trebui sa ofere mai multe facilitati - conditii de finantare mai bune pentru cumparatori, o calitate buna a finisajelor, diverse dotari (de exemplu, bucatarii mobilate) etc., sustine Victoria Linca, senior consultant DTZ Echinox. Este mai mult ca sigur ca acest lucru se va intampla gratie abundentei de proiecte de mari dimensiuni de tip condominium ce urmeaza sa fie finalizate in urmatorii doi-trei ani in zonele semicentrale si in cartierele Titan, Vitan, Vacaresti, Berceni sau Crangasi, la care se adauga proiectele derulate la periferia Capitalei, in total peste 15.000 de unitati locative.
Chiar daca promisiunea reducerii preturilor la apartamentele de pe piata secundara este prematura, scaderea va fi strans legata de mersul pietei primare si de oferta de noi locuinte. Dar, asa cum observa si reprezentanta DTZ, balanta incepe sa se incline spre piata apartamentelor noi, cumparatorii fiind pregatiti sa faca un efort financiar mai mare pentru a beneficia de o proprietate mai buna. Victoria Linca spune ca acest fenomen se va petrece in toate cartierele bucurestene, acolo unde cumparatorul va avea mai multe variante de achizitionare a unui apartament intr-un imobil nou la un pret competitiv.

Oleg Cojocaru