Despre criza, imobiliare si bursa: Interviu cu un manager de cursa lunga

Imobiliare

15.05.2009 - Wall Street
Despre criza, imobiliare si bursa: Interviu cu un manager de cursa lunga

Dan Ioan Popp, directorul executiv al Impact, singurul dezvoltator roman listat la Bursa de Valori, a vorbit intr-un interviu acordat Wall-Street despre starea sectorului rezidential, perspectivele de revenire a pietei de capital, dar si despre solutii globale de iesire din criza.

Criza a cutremurat mediul de business si a creat noi repere economice si financiare. A taiat elanul managerilor aparuti in perioada de ascensiune economica si a lansat conceptul de “manageri de criza”.

Dan Ioan Popp vorbeste despre criza din perspectiva unui manager cu zeci de ani de experienta. Viziunea sa pentru iesirea din aceasta situatie: o schimbare a regulilor la toate nivelurile. Desi considera ca previziunile despre evolutiile macroeconomice sunt greu de facut, Popp se declara suprins de tacerea Uniunii Europene si de o oarecare reorientare a administratiei americane si considera ca normele trebuie schimbate.

“Trebuie rediscutate regulile contabile, financiare si trebuie redusa debalansarea dintre economiile din China, India, Mexic, de pe o parte, si restul lumii, pe de alta parte. Daca lucrurile acestea nu se schimba, nu avem despre ce sa vorbim”, declara Dan I. Popp.

El sustine ca Barack Obama si pozitia sa asumata in acest context este un semn bun. Ca o solutie pentru criza, Popp vede o concertare intre pietele din Statele Unite ale Americii si Uniunea Europeana.

“Daca aceaste doua piete nu se unesc, nu o sa iasa nimic. Romania o sa oscileze, ca si pana acum, dupa stiri. Suntem prea mici, vom depinde de ce stabilesc altii”.

Chiar daca aterizarea va fi dureroasa, trebuie sa fim tot timpul informati, sa intelegem ce se intampla si sa avem mai multe scenarii.

“Competenta in materie de criza consta in faptul ca trebuie sa ai mai multe scenarii. Pentru asta e nevoie de intelepciune si cred ca Banca Nationala este foarte echipata din acest punct de vedere, prin guvernator”, considera Popp.

El atrage atentia asupra faptului ca guvernantii tarii trebuie sa aiba grija cum pozitioneaza Romania in contextul global. “Sunt multe puteri, multi jucatori, fiecare cu interesul lui si cineva trebuie sa fie sacrificat. Guvernantii, in esenta, trebuie sa fie atenti ca noi sa nu fim pionii de sacrificiu”, declara Dan I. Popp.

El a mai spus ca sistemul privat este la dispozitia guvernantilor, care au nevoie de sfetnici buni, de scenarii si de provizii.

"Este mai intelept sa fii chirias decat proprietar"


In ultima jumatate de an, Impact, compania condusa de Popp, a lansat patru solutii de finantare pentru apartamentele din ansamblul Greenfield, situat in zona de nord a Bucurestiului, intre padurile Baneasa si Tunari. Primele doua astfel de produse, CallBuy (inchiriere cu optiune de cumparare) si Find-L (rate la dezvoltator), au fost lansate in noiembrie 2008, cele mai noi solutii, Piece by Piece si Bridge, fiind anuntate la inceputul acestei luni.

Toate produsele au ceva in comun: se intind pe o durata de cel mult patru ani, considerata de seful Impact “usor acceptabila” atat de catre clientii, cat si de catre companie.

“O depasire a termenului de patru ani ar incarca prea mult nota de plata, iar clientii pot avea o reactie adversa la o sporire prea mare a costului final. Astfel, conditiile de piata din punct de vedere al costurilor financiare ne fac sa credem ca patru ani este usor acceptabil de toate partile”, explica Dan I. Popp.

Intrucat tranzaciile din piata rezidentiala au inghetat in ultimele luni, pe de o parte din cauza accesului dificil la creditele ipotecare, pe de alta, din cauza neincrederii cumparatorilor, strategia Impact este usor de inteles. Popp sustine insa ca solutia inchirierii nu tine de criza, ci de intelepciunea fiecaruia, dand exemplul Germaniei, unde doar 40% dintre proprietarii stau in propriile case, restul fiind chiriasi.

“In Germania, nu exista acest mit al proprietatii. In cazul achizitiei unei locuinte cu banii jos, ca in Romania,  rotatia de capital este mult mai mica si asta contribuie la costul mai ridicat al banilor. De fapt, intr-o economie precum cea romaneasca, putina lume are capacitatea reala de a-si bloca un capital atat de mare prin faptul ca devine proprietar. De aceea, este mult mai intelept sa fii chirias decat proprietar. Exista si o versiune de compromis: stai cu chirie cat timp esti tanar, ai venituri mai mici si nu iti permiti o casa, iar cand avansezi, esti promovat sau ai o afacere reala, atunci poti sa devii proprietar”, argumenteaza seful Impact.

“Vom incepe faza a doua din Greeenfield cel tarziu in primul trimestru din 2010”


Prima faza a ansamblului rezidential Greenfield (foto) cuprinde aproximativ 680 de apartamente, dintre care doar 100 mai sunt in curs de finalizare, restul fiind livrate. Din totalul de 680, circa 200 nu au fost vandute, insa seful Impact este increzator si afirma ca va incepe lucrarile de constructie la faza a doua la sfarsitul anului, cel mai tarziu in primul trimestru din 2010, bazandu-se pe “un ciclu al fabricatiei”.

Cea de-a doua faza a Greenfield incepe cu 165 de unitati locative, iar banii vor proveni din avansuri, din fondurile Impact si de la partenerii financiari ai companiei.

“Teoria este sa ai maxim o treime pe stoc, in conditii financiare nepenalizatoare. Din punctul nostru de vedere, cand vom ajunge cu acest stoc la mai putin de 75%, atunci vom «da verde» la sapatul fundatiei pentru noua etapa", declara Dan I. Popp.

Avantajul dezvoltatorilor in perioada imediata este ca si costurile de constructie au un trend descrescator, cu o tendinta de plafonare. Cu cat vor mai scadea aceste costuri este greu de estimat, spune Popp, pentru ca este un fenomen conjunctural, partial fiind o consecinta a tendintelor pietelor de constructii si a investitiilor din Estul Europei si mai ales din zona asiatica.

Managerul Impact este de parere ca daca se va relansa undeva in piata imobiliara, atunci China va fi zona expusa la revenire, si mai putin pe piata americana. “Chinezii vor relansa piata constructiilor in general si mai ales piata materialelor de constructii. Insa este greu sa ai niste predictii certe fata de un astfel de «mamut» cum este piata chineza”, spune Popp.

In ceea ce priveste piata locala, aceasta este una destul de coeziva: daca se va investi in autostrazi, se va relansa automat industria cimentului si a agregatelor, ceea ce poate influenta si pietele conexe: de materiale si utilaje , respectiv forta de munca.

“Marii comanditari ai pietei sunt statul, prin Compania Nationala de Drumuri, si, generic,sectorul privat, care este in expectativa. Cred ca statul va reusi sa se organizeze si sa pompeze fonduri reale in industrile mentionate in trimestrul al patrulea, in cel mai bun caz. Atunci cand, automat industria cimentului si a agregatelor se va relansa, vom putea asista la o noua crestere a preturilor, insa pana atunci nu putem cunoaste cu cat vor mai scadea. In plus, pentru evaluarea perturbatiilor, nu trebuie uitata componenta valutara, cu fluctuatiile sale”, explica Popp.

Cererea reala de locuinte va fi „driver-ul” pietei rezidentiale


Daca in urma cu un an, piata rezidentiala era dominata de tranzactiile din piata secundara (n.r.: piata apartamentelor vechi), deoarece 85% din tranzactii erau cu apartamente de mana a doua, Popp crede ca astazi este dificil sa mai vorbim despre o piata, in contextul in care totul este blocat.

“Probabil ca acum proportia in piata rezidentiala este de 95% apartamente vechi si doar 5% apartamente noi. Insa locuinta este un lucru vital, iar in Romania este o cerere reala continua, iar aceasta cerere va fi «driver-ul» pietei. Nu investitorii speculativi, nu fondurile germane, ci evolutia mentalitatilor, a aspiratiilor oamenilor si posibilitatea lor de a lua un credit pentru a-si cumpara locuinta”, explica Popp.

In ceea ce priveste preturile apartamentelor, seful Impact crede ca principala greseala este exprimarea in euro/metru patrat, deoarece nici salariile nu sunt in euro, nici locuinta, ca produs imobiliar, nu se vinde pe mp, asa cum un automobil nu se comercializeaza la pret/cal putere.

“Toata lumea intreaba cat costa pe metru patrat. Este un mod simplificat, dar de fapt te induce in eroare. Una este sa fii simplu si alta este sa fii simplist. Este o simplicitate a industriei care dauneaza, atat actorilor, cat si beneficiarilor. Depinde de produsul imobiliar, un metru patrat in Prundul Burgaului nu este acelasi lucru cu unul in Beverly Hills”, subliniaza Popp.

El este de parere ca si in piata rezidentiala este nevoie de o clasificare a produselor, asa cum automobilele sunt impartite pe clase, pe tipuri, in functie de dotari/echipare si targetul caruia se adreseaza. Pe langa aceasta clasificare, piata rezidentiala mai are nevoie de increderea cumparatorilor, care, impreuna cu disponibilitatea banilor, lucru ce tine de banci, vor putea debloca piata rezidentiala.

"Pentru romani, Bursa este un fel de jucat squash"


Teoria lui Popp nu se aplica intru totul si in ce priveste relansarea pietei de capital.

El sustine ca este o diferenta enorma intre piata rezidentiala si bursa, adresandu-se unor categorii de oameni si unor capitaluri cu scopuri total diferite.

Daca in anul 2000 existau studii care relevau faptul ca doar 1% dintre romani ar fi investit in piata de capital, in prezent, deschiderea este poate la fel de redusa, crede seful Impact, mai ales ca suntem intr-o perioada in care bancile nu mai prezinta aceeasi incredere pentru investitie sau economisire.

“La un moment dat, in perioada in care piata bursiera mergea foarte bine, cineva spunea ca erau 90.000 de conturi deschise. Acum cateva luni, aceeasi persoana vorbea de 3000 de conturi, dintre care probabil doar jumatate sunt active. Numarul de investitori a cazut proportional cu scaderile pietei. Deci, pentru romani bursa e un fel de jucat squash - un sport aproape necunoscut la noi”, declara managerul Impact.

Cu toate acestea, in 1996, actiunile Impact Developer&Contractor a fost listata la Bursa. Despre aceasta miscare, facuta in perioada incipienta a bursei romanesti moderne, Popp spune ca a fost o promisiune a managementului, dar mai ales “ o decizie a actionarilor”.

In 2006, actiunile companiei au promovat la categoria I a Bursei, devenind astfel primul reprezentant al sectorului de dezvoltare imobiliara si constructii. In 2007, compania era una din vedetele bursei, avand o vizibilitate ridicata, un business in plina ascensiune, intr-o perioada de boom a segmentului imobiliar, atragand atentia investitorilor de orice talie.

“Vizibilitatea la bursa si perceptia investitorilor a avut aceeasi amploare atat pentru cresteri, cat si pentru scaderi. Tipul acesta de perceptie emotionala, nefundamentata este motor si pentru cresteri si pentru scaderi pe orice piata , nu este nicio diferenta. Este un entuziasm generalizat , nu trebuie decat sa citesti putina istorie ca sa vezi ca ciclicitatea economiei si a bursei reprezinta un lucru firesc”, explica directorul Impact.

El mai povesteste ca entuziasmul nu a fost intalnit numai in randul micului investitor roman, ci a ajuns la niveluri mult mai inalte.

“Am ramas foarte surprins cand in 2008, am purtat discutii cu reprezentanti ai unor investitori mari, precum Morgan Stanley, Lehman Brothers sau Merrill Lynch. Am vazut ca entuziasmul speculatiilor bursiere ii poate prinde si pe specialisti”, spune Popp.

“Nu cred in maturizarea pietei de capital romanesti”


Managerul Impact compara bursa romaneasca cu o piata comerciala, unde comerciantii (emitentii) vin cu marfa (actiuni) pentru cumparatori (investitori) si inspectorii (organismele de reglementare) vegheaza activitatea. In opinia sa, toate aceste componente, aflate inca “in proces de crestere”, trebuie se maturizeze.

“Nu cred in maturizarea rapida a pietei de capital din Romania, intr-un sens profund. In esenta, la noi este o problema de emotionalitate, nu stim sa ne tinem calmul in situatii extreme. Aceasta maturizare vine greu si din multe considerente. Totusi, piata de capital are si o parte interesanta, pentru cine intelege aspectele, chiar slabiciunile ei ”, explica Dan Ioan Popp.

El povesteste o discutie cu un investitor japonez in piata imobiliara din Statele Unite, in urma cu 10 ani, care a preferat sa se retraga din piata din cauza legilor si a conditiilor foarte stricte, care nu ii mai permiteau speculatii.

“Pietele primitive, mai putin mature, sunt un teren nemaipomenit pentru cei care au sange rece, care reusesc sa isi pastreze calmul si isi pun centura de siguranta”.

Scaderile dramatice ale cotatiilor din ultimul an si jumatate, dar si a interesului investitorilor autohtoni sau straini pentru Bursa din Bucuresti au transformat entuziasmul din 2007 intr-o stare mohorata in ultimele 8-12 luni.

“Cred ca piata de capital din Romania a fost prea entuziasta si a devenit posaca, a cazut intr-o depresie, cu mici tendinte de revigorare”, spune Popp.

El vede o reintoarcere la nivelurile din 2007 abia peste circa 5-7 ani. “E nevoie de o stergere in memoria colectiva a oamenilor, care vor fi tot mai precauti. In plus, e nevoie si de bani foarte multi in exces, care de obicei vin doar dupa acoperirea tuturor nevoilor. S-au pierdut prea multi bani in prea multe tari si chiar si in Romania pentru ca sa mai vedem curand lichiditati zilnice de 50 de milioane de euro”, crede seful Impact.

Din pacate, cultura pe care venirea investitorilor straini ar fi trebuit sa o dezvolte catre romanul obisnuit, nu exista. Popp spune ca romanii sunt adeptii minunilor, care trebuie sa se intample repede si cu castig mare.

“Daca ai rabdare, intelepciune si cultura sa astepti, poti sa traiesti bine din asta. De aceea, trebuie promovate povestile de succes ale oamenilor care au exemple de dat in acest sens si nu ale celor care fac bani peste noapte. Cred ca Bursa este in primul rand o institutie pentru investitii si nu pentru speculatii. Orice crestere brusca poate fi un generator de pierderi ulterioare enorme".

Urmeaza o noua emisiune de obligatiuni Impact?


Dan Ioan Popp a explicat ca exista varianta de a lansa o noua emisiune de obligatiuni Impact, ca metoda de finantare, dar nu mai devreme de un an, din cauza interesului scazut din piata.

Impact a fost a doua companie privata ce a emis obligatiuni pe piata romaneasca de capital. In februarie 2003, Impact a facut un imprumut obligatar de aproximativ 50 de milioane de lei.

La inceputul lunii februarie a acestui an, dezvoltatorul imobiliar a anuntat achitarea principalului si a dobanzii emisiunii de obligatiuni din 2005.

Aceasta a fost in valoare de 31 milioane de lei si a fost folosita la finantarea proiectelor Greenfield I Bucuresti si Europa Oradea.

“Obligatiunile pot sa constituie un instrument de lucru pentru noi, dar ele sunt legate de ce zic agentiile de rating si de cum joaca bancile prin intermediul dobinzilor la zi. Sunt reguli ale jocului care sunt dincolo de vointa si performanta unei companii, ci depind de disponibilitate. Pana nu exista apetit pentru aceste instrumente, nu le vom lansa”, explica managerul.

El sustine ca pana cand bursele emergente nu vor intra in atentia investitorilor mari, obligatiunile vor fi doar un instrument politic, necomercial, fara sa fie luat in serios cu adevarat de investitori. Pana atunci, bursa nu va oferi nimanui avantaje mari.

Compania Impact Developer & Contractor a fost infiintata in anul 1991, principalii actionarii fiind Dan Popp cu o detinere de 28,06% si Carmen Sandulescu cu o participatie de 11,54%.  Pentru acest an, Impact  estimeaza o scadere a profitului brut cu 60%, pana la 4,11 milioane lei.

Compania isi va anunta astazi rezultatele pe primul trimestru din 2009.