Delta imobiliara, la cote ametitoare

TENDINTE , ANALIZE / COMENTARII , Imobiliare

24.10.2007 - Romania Libera

16.07.2007

 

 Achizitionarea unui teren si vanzarea lui dupa cativa ani la un pret mai mare constituie cea mai intalnita afacere imobiliara din Delta. La Crisan, sat unde exista curse regulate cu vaporul, metrul patrat de teren intravilan costa intre 40 si 100 de euro. Expertii imobiliari sustin ca investitorii sunt descurajati de birocratia si controalele excesive impuse de autoritati.  Specialistii in mediu acuza investitorii ca nu respecta regulile ecologice minimale, construind haotic in Delta.

In Tulcea, oras care numara mai putin de 100.000 de locuitori, exista trei ziare locale. Majoritatea paginilor nu sunt dedicate informatiilor, ci anunturilor imobiliare. In publicatia "Delta", peste 20 din 36 de pagini sunt ocupate cu anunturi de pe piata imobiliara. In cotidianul "Acum" exista sapte pagini de publicitate imobiliara, iar saptamanalul "Obiectiv" are un supliment imobiliar de 14 pagini.
In ciuda febrei imobiliare, investitiile in infrastructura lipsesc. Drumul pana la Murighiol – lung de vreo 35 de kilometri – este plin de gropi adanci, in conditiile in care curbele periculoase se intalnesc la tot pasul. Satul cu ponton la Dunare nu duce lipsa de oferte imobiliare. "Acum o luna existau patru case de vanzare in Murighiol. Una de trei camere, care avea inconvenientul ca se intra dintr-o camera in alta, costa 1,5 miliarde (lei vechi – n.red.). Casele sunt majoritatea construite din chirpici si stuf. Nu ofera conditiile pe care le vor cei care doresc sa cumpere si care vin de la oras. Bucuresteanul nu e obisnuit fara gresie si faianta sau sa se duca la toaleta afara, cum avem noi aici. Dupa ce sunt cumparate, casele sunt demolate si reconstruite din temelii", ne-a declarat Marian, un localnic interesat de evolutia preturilor. Oamenii locului au inteles ca stau pe o comoara si cantaresc cu atentie ofertele.


La barul din sat, o tanara ne spune, din spatele tejghelei, ca in Murighiol exista curent, dar nu si gaze.
Din cauza secetei apa de la robinet curge cu taraita. Nu se grabeste sa vanda. "Mai astept sa creasca preturile. Acum trei ani s-au vandut gradini si livezi la 10-12 euro m/p. Asta toamna au venit niste agenti imobiliari si m-au intrebat daca vand. Le-am cerut orientativ suma de 25 de euro si mi-au zis ca e mult. In sat se vorbeste de 35-40 de euro pe metru patrat, dar eu tot cred ca e putin", spune tanara.


Strainii formeaza 40 la suta din sat
La Crisan ajungi cu o salupa rapida in 45 de minute. Vara, daca sunt turisti, se fac zilnic sase curse cu vaporul. Casele se aliniaza de o singura parte a fluviului pe o distanta de aproape 9 kilometri.
"Tot terenul de pe cealalta parte a Dunarii, unde nu e nimic construit, este concesionat pe o perioada de 49 de ani. Am auzit ca au concesionat aceleasi persoane care au investitii pe malul locuit al satului in scopul de a elimina concurenta. Nu au chef de alti musafiri nepoftiti si prefera sa plateasca chiria pe un teren unde nu vor construi nimic. Tin pamantul blocat", spune un localnic. Varianta destul de greu de crezut in conditiile in care pe malul drept exista foarte putine pensiuni sau restaurante.


O femeie intre doua varste, asezata pe un butuc, da la peste in fata casei. Ne spune ca 40% din populatia satului este formata din straini. "Primii cumparatori au aparut prin 1996, dar din 2000-2002 au inceput sa vina in numar tot mai mare. Acum 90-95% din terenuri sunt cumparate.
Cei mai multi au cumparat loturi mici, iar unde au existat case le-au demolat. Nu am auzit ca cineva sa fi cumparat teren mult cu scopul de a construi vile pe care ulterior sa le vanda", ne lamureste femeia, care sustine ca lucreaza la primarie. Oamenii cred ca in curand accesul se va putea face si cu autoturismul. In acest caz, preturile terenurilor vor creste vertiginos.


"Stiu pe cineva care si-a facut casa pe nimic. A cumparat teren sa zic de vreo 200 de metri lungime si o deschidere de 25 de metri. A construit in timp, fara graba, o casa de vacanta. Dupa ce a terminat-o, in vreo trei ani, a constatat ca acea casa de vacanta cu anexe cu tot ii acoperea numai jumatate din teren. Bucata de pamant nefolosita a vandut-o la un pret dublu sau triplu fata de cat a dat initial, asa ca aproape a recuperat investitia", explica femeia.
La o agentie de turism din Tulcea am aflat si pretul oficial al tranzactiilor din Crisan: o suprafata de 1.450 de metri patrati unde se pot construi vile cu doua etaje se vinde cu 80 de euro mp. In cazul in care clientul vrea o suprafata de peste 3.000 de metri patrati, pretul scade la 50 de euro pe metru patrat.

"Cumperi si astepti sa creasca pretul"
"Investitiile se fac in terenuri. Se cumpara un lot de pamant si apoi proprietarul asteapta cresterea pretului. Prea putini sunt cei care investesc. Imi aduc aminte de o singura firma de constructii care a cumparat teren, a construit casute si apoi le-a vandut.
Dar de ce sa te legi la cap?", se intreaba, retoric, un agent imobiliar din Tulcea.


Acesta ne explica modul in care poti castiga fara nici un fel de investitie ulterioara: "Cumperi pamant in Baltenii de Sus, unde ai si acces auto, la 10 euro metrul patrat. Anul viitor va intra in intravilan si pretul se va tripla. Daca vrei cu orice pret sa investesti, un teren in aceeasi zona, de peste 2.000 de metri pe malul apei, cu 20 de metri deschidere, izolat de restul satului si unde poti face casute de vacante sau parkinguri, se ia cu 50 de euro mp. La Baltenii de jos esti nevoit sa treci Dunarea cu bacul; alta cale de acces nu exista. Pretul terenului este de 10 euro in extravilan si 30 in intravilan".
In timp ce luam masa la Crisan, Luca sta la o masa vecina si bea o halba de bere. E din Sfantu Gheorghe, o comuna cu 1.000 de locuitori. "La noi, pretul a crescut cu 5 euro pe metru patrat si mai mult in fiecare an. Se zice ca ar mai fi foarte putine terenuri la primii proprietari. Asupra lor agentiile imobiliare fac mari presiuni. Daca vreti sa construiti, eu va aduc piatra cu vaporu’ de la Mahmudia", se ofera sa ne ajute omul.


"Birocratia omoara afacerile si agrementul"
Emil Giurgiu este presedintele Camerei de Comert Imobiliar din Romania si spune ca – in comparatie cu alte delte din lume – preturile terenurilor nu sunt mari. "Daca ar disparea birocratia si procedurile complicate de autorizare, eu as investi in agrement. As cumpara teren, as construi un imobil care sa asigure cazarea turistilor, as aduce barci cu motor, as amenaja terenuri, restaurante pescaresti unde se pot desfasura seri culturale, toate adaptate la specificul zonei. As angaja un ghid, bun cunoscator al Deltei Dunarii si obligatoriu as investi la Sulina. Aici ai prinde doi pesti dintr-un foc pentru ca ai si mare, si Dunare. Sulina a ramas un brand si as incerca sa revalorific faima de care se mai bucura localitatea.


Eu spun ca, daca regimul investitiilor s-ar bucura de aceeasi atentie din partea autoritatilor precum in Grecia, sa spunem, investitia s-ar amortiza in cinci ani. Dar, daca autoritatile dau navala cu controale si sicane, atunci investitia moare din start si investitorul se duce in alta parte", explica Giurgiu.
Acesta crede ca tendinta de crestere a preturilor se va mentine si in anii viitori pentru ca Romania este capabila sa absoarba un volum foarte mare de investitii.

» "Constructorii nu respecta regulile ecologice minimale"

Un specialist in Delta Dunarii ne-a explicat, sub anonimat, modul haotic in care se construieste in zona.
"Nu poti face nimic fara un plan de sistematizare ecologica si fara a urma o arhitectura traditionala. Altfel, risti sa distrugi caracterul Deltei, care azi se dezvolta precum Bucurestiul – complet haotic. Ansamblul de constructii trebuie sa pastreze specificul locului prin arhitectura si prin folosirea unor materiale traditionale. Nu poti construi zgarie-nori sau case in stil roccoco. Cred ca ar trebui distruse toate blocurile din Delta – de la Maliuc, Sf. Gheorghe, Caraorman. Constructorii nu respecta regulile ecologice minimale.


Delta este o zona limitata spatial, cu un grad de acces redus. Daca faci drumuri de acces pentru masina, zona respectiva va deveni moarta din punct de vedere ecologic. Accesul cu masina ar trebui interzis prin Constitutie.
Apoi, trebuie sa vedem ce facem cu deseurile. La Sfantu Gheorghe exista o platforma de deseuri. Fiecare sat are propria groapa de gunoi. La fel, unele pensiuni. E inuman. Ar trebui ca toate deseurile sa fie imbarcate si duse pe continent.
Fiecare proprietar isi ia o salupa de viteza si circula prin Delta cum vrea. Nu se respecta nici un regim de navigatie. Astfel, se distrug malurile, se bulverseaza flora, fauna, vegetatia.

 

Petre Badica