Cum s-au topit tranzactiile imobiliare in primele trei luni din 2009

Imobiliare

21.04.2009 - Wall Street
Cum s-au topit tranzactiile imobiliare in primele trei luni din 2009

In primul trimestru din 2009, investitiile imobiliare au scazut cu pana la 80% comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut, o singura tranzactie fiind finalizata: preluarea fondului de investitii Fabian de catre compania Black Sea Global Porperties (BSGP), controlata de omul de afaceri Dinu Patriciu. Specialistii consultati de Wall-Street au explicat care sunt cauzele acestor scaderi si ce tip de proprietati au cautat investitorii in 2009.

Scaderea investitiilor va continua si in urmatorul trimestru

Troy Javaher (foto), Head of Capital Markets in cadrul companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle (JLL), afirma ca volumul investitiilor imobiliare a scazut cu 80% in primul trimestru din 2009 fata de aceeasi perioada a anului trecut. In plus, se asteapta ca declinul activitatii din piata de investitii sa continue si in urmatoarele trei luni, atat in Romania, cat si in celelalte tari din Europa Centrala si de Est, in special Ungaria, Cehia si Polonia.

“Diferenta de pret dintre ceea ce astepta proprietarii si ceea ce sunt dispusi sa ofere cumparatorii s-a diminuat in primele trei luni ale acestui an, dar ramane prea mare pentru a putea fi incheiate tranzactiile”, ne-a spus Troy Javaher.

In ceea ce priveste atitudinea investitorilor, aceasta s-a schimbat si in primul trimestru, dupa ce primele modificari au aparut inca din toamna anului trecut. Fondurile germane care au ramas active in Europa Centrala si de Est au continuat sa caute produse imobiliare de buna calitate si s-au concentrat in special pe Polonia si Cehia.

“Credem ca in scurt timp interesul pentru Romania si Ungaria va creste, insa preturile din aceste doua tari vor trebui, in primul rand, sa se ajusteze pentru a putea atrage investitori puternici, precum fondurile germane", a adaugat specialistul JLL.

Cresterea riscului de tara a speriat fondurile de investitii

Singura tranzactie din T1 a fost achizitia prin piata de capital al fondului Fabian de catre Dinu Patriciu, o achizitie de portofoliu care nu permite o evaluare individuala a yield-ul proprietatilor, remarca Blake Horsley (foto), Investment Sales in cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers International.

Principalele cauze care au determinat diminuarea investitiilor au fost cresterea riscului de tara perceput de catre fondurile de investitii, care cauta acum sa isi minimizeze riscurile, retragerea fondurilor germane, scaderea disponibilitatii de capital si cresterea costului acestuia pentru cei care isi permit sa mai acceseze capital.

“Fondurile din piata sunt aproape exclusiv fonduri de tip private equity care cauta IRR-uri (n.r.: rata interna de rentabilitate) de peste 25% a capitalului propriu, iar acest nivel este foarte greu de obtinut fara credit in structura de capital. In plus, nesiguranta in estimarea conditiilor de piata, precum ratele de capitalizare sau nivelul chiriilor, pe termen mediu, de trei-cinci ani, in momentul in care aceste fonduri vor dori sa faca exit, contribuie decisiv la volumul investitiilor”, ne-a explicat Blake Horsley.

Prin urmare, fondurile trebuie sa ofere yield-uri initiale mari pentru a avea sansa de a obtine profitul tintit, dar vanzatorii nu ofera inca aceste randamente cautate de fonduri, care ar reflecta scaderea disponibilitatii de capital si cresterea costului finantarii.

Cine va mai investi in piata imobiliara locala in 2009

In ceea ce priveste interesul pentru Romania, investitorii straini sunt in numar mai redus decat in anii precedenti si ezita sa faca achizitii, deoarece proprietatile nu sunt evaluate la fel de atractiv ca si in alte piete, care desi sunt in scadere, sunt percepute ca avand un risc mai redus, crede Blake Horsley, de la Colliers.

“Pentru a vedea tranzactii si noi jucatori, preturile trebuie sa scada mai mult, pentru a atinge criteriile de investitii ale cumparatorilor. Este improbabil ca noii jucatori, care nu au inceput sa se uite la piata in ultimul an, sa incheie in 2009 tranzactii in Romania”, a adaugat Horsley.

In opinia sa, dureaza pana cand un nou investitor invata piata si ajunge sa o stapaneasca si chiar daca sunt cativa care au inceput sa caute oportunitati, multi realizeaza ca preturile din Romania nu reflecta nivelurile cautate de catre cumparatori. “Din varii motive, proprietatile romanesti nu au atins nivelurile de preturi distressed (neperformate) pe care le au alte tari in acest stadiu”, a subliniat specialistul Colliers.

Jucatorii care vor ramane in continuare interesati de Romania, Ungaria, Polonia si Cehia sunt fondurile speculative, care cauta profituri de peste 20% pe termen relativ scurt, spune Troy Javaher, adaugand insa ca majoritatea acestor investitori au o experienta solida in domeniul tranzactiilor imobiliare, ceea ce le ofera suficiente cunostinte pentru a tranzactiona in cele mai bune conditii.

“Fondurile speculative vor studia si se vor apropia treptat de piata si chiar daca nici un astfel de jucator nu a inceput inca vreo tranzactie, estimam ca le vom vedea activitatea de-a lungul lui 2009. Si indata ce un sigur fond a facut o miscare in piata, este posibil ca alti jucatori sa-i urmeze exemplul”, a incheiat consultatul JLL.

Piata de investitii imobiliare din CEE: 220 mil. euro in T1

In Europa Centrala si de Est (CEE), cifra de afaceri totala a investitiilor imobiliare a scazut in primul trimestru din 2009 cu peste 60%, pana la aproximativ 220 de milioane de euro, potrivit companiei de consultanta imobiliara CBRE|Eurisko.

„Volumele de investitii pentru T1 2009 arata ca piata CEE se apropie de nivelurile inregistrate la inceputul acestui deceniu, inainte ca regiunea sa experimenteze o crestere semnificativa a cifrei de afaceri pentru investitiile imobiliare de-a lungul perioadei 2005-2007”, se arata in cel mai recent raport al CBRE|Eurisko.

O mare parte din activitatea de investitii din primele trei luni sa fost inregistrata in Rusia si Republica Ceha, volumul Rusiei fiind determinat de numeroase tranzactii pe segmentul spatiilor pentru birouri si al hotelurilor.

“Birourile au ramas in continuare cea mai dificila categorie imobiliara de tranzactionat in CEE in primul trimestru. In mod similar, nu s-au inregistrat nici un fel de tranzactii pe segmentul proprietatilor industriale si doar patru tranzactii retail, fata de aceeasi perioada din 2008, cand mai bine de un miliard de euro au fost investiti numai in proprietatile retail din regiune”, se mai arata in raport.