Cum implementezi strategii germane pe piata imobiliara locala

Imobiliare

12.05.2009 - Wall Street
Cum implementezi strategii germane pe piata imobiliara locala

De trei ani conduce operatiunile dezvoltatorului german ECE Projektmanagement in Romania, fiind in acelasi timp si presedintele Camerei de Comert si Industrie Romano-Germane. Isi petrece weekend-urile in Munchen, unde are resedinta stabila, iar restul saptamanii - in Bucuresti, unde incearca sa implementeze aceleasi strategii care au facut din Germania una dintre cele mai mature piete imobiliare.

"Fostul om al lui Tiriac"
Desi din 2006 s-a alaturat germanilor de la ECE, in mediul de business, Radu Merica (foto) a ramas cunoscut si astazi ca fiind fostul om al lui Ion Tiriac, caruia i-a condus afacerile in perioada 2001-2005.

„Nu stiu de ce oamenii ma identifica si astazi ca fiind fostul om al lui Tiriac, probabil pentru ca am fost unul dintre cei mai longevivi de acolo si am ramas pana astazi in relatii bune”, isi explica Radu Merica situatia, adaugand ca, la Tiriac Holding a luat primele contacte cu economia romaneasca.

Totusi, nu la Tiriac au fost cei mai frumosi ani, ci perioada de patru ani cand a fost asistent la Universitatea Tehnica din Munchen, una dintre cele mai vechi si cele mai bune universitati ale Germaniei, care in ultimul deceniu a dat sase laureati ai premiului Nobel.

Radu Merica a plecat in Germania in 1992, la varsta de 23 de ani, cu gandul de a face doctoratul, pentru ca in acei ani, in Romania, meseria sa de fizician-chimist era una aproape moarta. In Germania insa a gasit alta lume si alte viziuni.

„Acolo am aflat ce inseamna intr-adevar o universitate si cum functioneaza sistemul de invatamant superior al Germaniei, cum merge cercetarea si ce inseamna sistemul mondial al cercetarii. Cu siguranta, aceia au fost cei mai frumosi ani”, isi aminteste astazi omul care conduce in Romania operatiunile celui mai mare dezvoltator de centre comerciale din Europa.

Merica este de parere ca cel tarziu odata la cinci ani este momentul sa te gandesti daca vrei sau nu sa faci aceeasi meserie, sa ramai in aceeasi industrie. Isi da drept exemplu cativa prieteni care, odata la trei ani, si-au schimbat tara in care lucrau sau meseria, neavand nicio legatura cu pregatirea lor sau cu joburile anterioare.

„Este foarte bine, pentru ca asta te mentine in forma, te mentine in competitie. Astazi, in conditii de criza, sunt anumite domenii care nu vor mai functiona: daca esti calificat si apt sa iti schimbi meseria, vei gasi pana la urma o sursa de venit si te vei adapta din mers. Insa daca vei fi supra-specializat intr-o anumita directie, care la un moment dat nu va mai functiona, atunci optiunile devin foarte limitate”, argumenteaza Radu Merica.

Cum se vede piata imobiliara locala din Germania

Radu Merica descrie piata imobiliara din Romania ca fiind una foarte atipica, in care preturile au crescut nejustificat de mult si inexplicabil de repede. Desi considera ca ECE a decis sa intre in Romania cu un an prea tarziu (n.r.: in 2006), problema permanenta a fost ca nu se putea cumpara nimic - preturile cresteau de la o zi la alta.

„Nu numai ca preturile erau prea mari, primeam o oferta de teren astazi, mergeam si faceam analiza, business planul si ne intorceam cu suma ceruta, insa proprietarul deja se razgandise si in loc de 600 euro/mp, cerea 800 euro/mp. Mergeam din nou sa facem analiza, ne intorceam si ni se raspundea: nu mai e 800 euro/mp, am primit o oferta de 1.000 euro/mp. Culmea este ca si astazi ma intalnesc cu aceiasi oameni, care ori nu au vandut ori au facut-o pe mai putini bani”, explica Radu Merica motivul pentru care ECE nu a demarat pana in prezent nici o investitie pe piata locala.

In ceea ce priveste proiectul Colosseum, la care ECE a preluat consultanta pentru inchirieri si viitoarea operare de dupa deschidere, lucrarile de constructie au fost intarziate pana in toamna acestui an, din „motive ce tin mai mult de birocratie, decat de capacitatea dezvoltatorului de a misca proiectul”.

Beneficiarul proiectului, compania Nova Imobiliare, a anuntat va investi aproximativ 300 milioane de euro in centrul comercial Colosseum, de pe soseaua Chitila, proiectul urmand sa fie dezvoltat pe o suprafata considerabila: 60 de hectare. Desi in prezent in Bucuresti mai sunt inca patru centre comerciale in constructie, iar altul a fost deschis de curand, Radu Merica afirma ca in Bucuresti dezvoltarea de centre comerciale nu a inceput cu adevarat.

„Daca mergem in alte orase europene, precum Budapesta, Praga sau Varsovia vom intelege diferenta. Nu-mi place sa fac prognoze precise despre viitor, insa este foarte probabil ca centrele comerciale mici, din zonele mai putin favorizate sa dispara in urmatorii ani. S-au facut deja greseli, care au blocat sume mari de bani si au incurcat piata, fiind pe cale sa compromita ideea de retail”, subliniaza reprezentantul ECE.

In prezent, ECE este in discutii cu proprietarii a doua terenuri de peste patru hectare din sectoarele 2 si 3 ale Capitalei, dar inca au opinii diferite despre pret si despre modul de a face tranzactie. Radu Merica este de parere ca in Bucuresti, pentru dezvoltarea unui centru comercial, pretul corect al unui teren este de aproximativ 500 euro/mp.

„In Romania, este o intreaga confuzie cand vine vorba de pretul terenurilor, pentru ca oamenii nu fac diferentierea intre tipurile terenuri. Astfel, la proiectele mari, pretul terenurilor se deduce in mare parte din calcule si nu exista o investitie speculativa”, precizeaza Merica, dand exemplu o parcela mica de teren, dintr-o zona a Bucurestiului, care s-a vandut cu 1.000 euro/mp.

„Automat vecinul, care avea o fabrica de 10 hectare, a dedus ca si fabrica lui valoreaza 1.000 euro/mp, pentru ca in apropiere, o casa cu o curte de 300 mp s-a vandut la acest pret. Insa trebuie sa intelegem ca vorbim de doua produse imobiliare diferite”, subliniaza reprezentantul ECE.

Oficialul ECE spune ca pretul terenurilor nu a scazut suficient, dar piata este momentan blocata, iar proprietarii nu sunt dispusi sa coboare pretul. „Cine cere astazi 1.000 euro/mp pentru suprafete mari inseamna ca inca nu a auzit sunetul exploziei”, adauga Merica.

In opinia sa, preturile terenurilor din Romania au fost dictate de constructorii de apartamente, intrucat orice teren era evaluat prin prisma unui business plan care se baza pe dezvoltarea a cat mai multor apartamente, in blocuri cat mai inalte. Aceasta strategie poate fi corect aplicata in zone precum Dubai sau Miami, cu vedere spre plaja, insa in mijlocul unei campii, la periferia Bucurestiului, proiectele gandite astfel nu pot semana decat cu „niste bombe sociale”.

„Dezvoltatorii au pornit de la ideea ca in Romania poti vinde orice, iar cumparatorul este suficient de needucat incat sa nu se intrebe ce va fi cu locuinta respectiva peste 10-15 ani. Astfel, in timp ce in Germania se vorbeste de un CUT (n.r.: Coeficient de Utilizare Teren) de 1,3, in Romania se vand terenuri cu un CUT de 7 sau chiar 9”, enunta Radu Merica.

Programul Rabla, adaptat la piata rezidentiala

Piata rezidentiala ramane in continuare segmentul cel mai afectat din imobiliare: pe de o parte, cumparatorii asteapta ca preturile sa mai scada, iar pe de alta parte, proprietarii nu vor sa scada din pret, sperand la revenirea vremurilor in care puterea de decizie le apartinea.

„Cea mai buna solutie pentru stimularea cumparatorului de imobile este ca Guvernul sa genereze un fond, in care sa plateasca o suma fixa pentru fiecare achizite de imobil vechi sau nou, exact cum este la Programul Rabla. La un imobil vechi se aplica o prima mai mica, iar la unul nou, o suma mai mare, diferenta dintre TVA-ul de 19% si cel de 5% putand fi folosita in acest fond special, care sa incurajeze cumpararea unei locuinte”, explica Radu Merica.

Chiar daca se asteapta la o reluare a tranzactiilor in urmatoarele trei-sase luni, Merica spune ca, in cazul locuintelor noi, preturile nu pot scadea mai jos de pragul de 1.100-1.200 euro plus TVA, in cazul proiectelor bune.

„La proiecte slabe, este posibil sa avem ca si in America: o casa cu 5.000 - 10.000 de dolari, insa intrebarea este cine o sa vrea sa stea acolo. Categoric insa, nici in cazul proiectelor bune, nu vom mai vedea preturi de 3.000 euro/mp”, explica Radu Merica, adaugand ca odata cu executarile silite, piata se va stabiliza.

De asemenea, vor aparea si asa numitele proprietati distressed (n.r.: vanzari fortate), in cazurile in care dezvoltatorii au gresit conceptul, locatia sau au platit prea mult pe teren. Insa motivele pentru care aceste proiecte sunt in dificultate, sunt pur economice, spune Merica si nu au legatura neaparat cu criza.

„La noi nu este o criza imobiliara, la noi inca se cauta apartamente, exista cerere, insa au ajuns la un pret la care lumea nu mai isi mai permite sa cumpere”, subliniaza Merica.

In opinia sa, proiectele care vor avea succes pe viitor sunt cele care au in medie opt apartamente pe scara, doua, trei sau maxim patru niveluri, distante bune intre blocuri, alei corecte, locuri de parcare si spatii joaca pentru copii. Asa cum se intampla si in Germania!