Cum au ajuns peste 100 de retaileri sa defileze in instante

Retail

17.02.2011 - Capital
Cum au ajuns peste 100 de retaileri sa defileze in instante

Proprietarii de malluri continua razboiul impotriva chiriasilor. Pe masa judecatorilor apar tot mai multe solicitari de declansare a procedurii de insolventa sau a falimentului pentru diferiti retaileri locali si chiar internationali.

In majoritatea dosarelor se invoca neachitarea chiriei fata de proprietar. O parte din retaileri apeleaza la solutia insolventei, ca masura protectiva, inainte ca proprietarii de malluri sa se sesizeze in instanta. Situatia a devenit mai acuta anul trecut, din cauza scaderii puterii de cumparare a populatiei, cu impact direct asupra vanzarilor derulate de retaileri.

Consultantii imobiliari locali sunt de parere ca in acest an cei mai atacati in instante vor fi retailerii locali, care nu au nici experienta si nici sustinerea brandurilor internationale. „In randul retailerilor internationali exista sustinere. Acestia isi permit sa stea pe minus o perioada mai lunga de timp È™i in plus au capacitatea sa isi rodeze stocurile“, sustine Razvan Gheorghe, managing director, Cushman&Wakefield.

Omul de afaceri iesean Iulian Dascalu, supranumit regele mallurilor, spune ca nu este adeptul apelarii in justitie, insa admite ca sunt situatii in care nu exista alta solutie. „Sunt putine cazuri in care insolventa a dus la o reorganizare de succes, motiv pentru care apeland la aceasta varianta nu scapi de problema recuperarii datoriilor“, considera Dascalu.

Metoda de intimidare

Procesele comerciale sunt foarte sinuoase si se intind, in cele mai bune cazuri, pe o perioada de doi ani. De cele mai multe ori, proprietarii de centre comerciale apeleaza la acesta metoda dupa ce au fost amanati in repetate randuri cu plata chiriei. Ajunsi la tribunal, acestia sunt constienti ca solicitarea insolventei nu este o metoda eficienta de recuperare a datoriilor in timp util, insa spera ca presiunea juridica ii va face pe chiriasi sa cedeze.

„E greu de crezut ca ar constitui o cale prin care sa iti recuperezi rapid banii datorati. Daca vrei sa-l sperii pe chirias, sa-l determini sa-ti plateasca, poate fi un argument. Nu sunt de parere ca procedura insolventei trebuie folosita asa, dar multi fac lucrul acesta“, a declarat Arin Stanescu, presedintele Uniunii Nationale a Practicienilor in Insolventa din Romania (UNPIR). Acesta avertizeaza insa creditorii care apeleaza la aceasta varianta ca termenele de judecata se fixeaza peste trei-patru luni, in cazul tribunalelor din provincie, si peste un an, in cazul celui din Bucuresti. Chiar daca se poate solicita un termen mai apropiat, un proces comercial are trei etape - fondul, apelul si recursul, care se intind pe o perioada de minimum doi ani. „Fiecare proprietar de mall are o abordare proprie cu privire la aceste probleme si eu cred ca in acest an se va ajunge totusi la un dialog cu chiriasii. Bineinteles ca vor aparea mereu situatii in care esti obligat sa apelezi la instantele de judecata. Nu cred ca solicitarea insolventei este o solutie pentru a-ti recupera datoriile. Avem si noi unul sau doua cazuri de acest fel in toata reteaua, insa nu sunt adeptul acestei metode“, a mai spus Iulian Dascalu.

Nu de aceeasi parere este Razvan Gheorghe, care considera ca razboiul va continua si in acest an, pentru ca de ambele parti ale baricadei sunt probleme de comunicare.

„Probabil ca acest razboi va continua si in acest an, pentru ca sincer sa fiu exista o oarecare traditie la retailerii romani in a refuza orice fel de dialog. Pe de alta parte, sunt si proprietari inflexibili. Cand nu exista intelegere, se ajunge la situatii de genul acesta. Eu, personal, sunt in favoarea proprietarilor, deoarece chiriasii trebuie sa respecte un contract la care s-au angajat. Au vrut sa faca afaceri, sa faca afaceri. Daca nu sunt in stare, sa se angajeze la IMGB. Si falimentul este o solutie“, conchide directorul Cushman&Wakefield.

Cursa proceselor

Campionul proceselor este, fara indoiala, proprietarul City Mall. In decurs de doi ani, mallul a reusit sa intenteze 57 de actiuni in justitie, majoritatea indreptate catre chiriasii proprii. E drept ca aceasta tactica nu l-a dus prea departe, de vreme ce, in noiembrie anul trecut, centrul comercial a fost declarat falimentar. Pe locul doi, se situeaza mallul omului de afaceri Dan Adamescu, Unirea Shopping Center. Fiind cel mai vechi proiect comercial de pe piata a avut si timp sa se lupte in justitie cu 31 de companii. Trebuie mentionat insa ca majoritatea covarsitoare a dosarelor dateaza din ultimii doi ani.

Liberty Center este un alt centru comercial al carui proprietar a inceput sa simta fiorii falimentului inca din luna mai 2010, data la care Tiago Mall Oradea a intrat in incapacitate de plata. Centrul comercial din Rahova a ajuns in justitie cu 25 de dosare, dintre care 18 sunt somatii de plata.

Folosirea instantei ca metoda de intimidare a chiriasilor este cel mai evidenta in cazul Baneasa Shopping City, prezenta pe rolul Tribunalului Bucuresti cu 15 dosare. In majoritatea cazurilor, cererile sunt solutionate prin renuntarea creditorului. Deschis abia la finalul anului 2009, AFI Palace Cotroceni a avut timp sa intenteze 13 procese. Proprietarii centrului comercial nici nu ascund faptul ca au fost obligati sa renunte la 33 de chiriasi in decurs de un an. „Noi ne asteptam sa inlocuim cam 15% din retailerii cu care am incheiat contracte, insa acest lucru nu s-a intamplat. Procesul de inlocuire a retailerilor neperformanti este unul fara oprire si face parte din imbunatatirea activitatii proiectului“, a declarat Israel Visel, managerul mallului din Cotroceni. In prezent, mallul are 33-34 de magazine goale, dintr-un total de 310 unitati disponibile. Israel Visel a mai precizat ca retailerii care au parasit mallul au fost inlocuiti cu altii care, in unele cazuri, platesc o chirie chiar mai mare.

Printre cei mai notorii retaileri atacati in instanta de proprietarii mallurilor din Bucuresti se numara grupul LPP Fashion - care administreaza activitatea brandurilor Reserved, Cropp Town si House, Fashion Retail Group – detinut de Octavian Radu - care are in franciza brandurile Debenhams si Aldo, ETP Trading – detinuta de Razvan Petrovici – care are in franciza brandurile Celio, Etam si Minelli, Steilmann, TNT, Costa Coffee, dar si retaileri locali, precum Jolidon sau TinaR.

Reversul medaliei

Valul de dosare in instanta nu are insa mereu aceeasi directie, sunt si cazuri in care proprietarii de centre comerciale sunt cei asaltati de procese. Cel mai bun exemplu este Grand Arena din Berceni, pe numele caruia au fost intentate 40 de dosare. Cererile provin, in principal, de la companiile care au lucrat la constructia mallului, dar si de la fostul administrator – compania franceza Cegis Imobiliare.

In cazul centrelor comerciale din provincie, situatia este inversata. Dat fiind faptul ca puterea de cumparare in orasele mai mici a fost si mai afectata decat in Bucuresti, retailerii si-au facut singuri bagajele si au parasit o serie de locatii. Pentru a preintampina un val de plecari, Argo Real Estate, proprietarul Suceava si Sibiu Shopping City, a operat anul trecut reduceri ale chiriilor care totalizeaza 3,5 milioane de euro. Motivatia companiei este legata de dorinta de a pastra o rata de ocupare cat mai mare in cele doua centre comerciale, respectiv 96-97%. Fondul de investitii este constient ca nici in acest an nu va reusi sa-si creasca veniturile din chirii. In centrele comerciale cu o rata de neocupare mare si cu trafic slab, chiriile au ramas neschimbate, retailerii platind oricum o chirie procentuala din incasari, spun consultantii Colliers International. Insa, in cazul mallurilor cu performante s-a inregistrat o usoara scadere a nivelului chiriei, mai ales in centrele care nu oferisera reduceri sau care au devenit amenintate de proiecte noi care se adresau aceleiasi zone de atractie.

160 de dosare au deschis proprietarii mallurilor din Bucuresti, majoritatea pe numele retailerilor care au intarzieri cu plata chiriei

30% este rata de succes a dosarelor de insolventa, ca medie europeana, insa in Romania aceasta este mult mai scazuta


Sunt putine cazuri in care insolventa a dus la o reorganizare de succes, motiv pentru care apeland la aceasta varianta nu scapi de problema recuperarii datoriilor.
Iulian Dascalu, proprietarul Iulius Group