Cum arata Cotroceni Park, cel mai mare mall din Romania, cu doua luni inainte de deschidere

PROIECTE / DEZVOLTARE

05.08.2009 - Ziarul financiar

Lucrarile la mallul Cotroceni Park, aflat in constructie pe terenul unei foste platforme industriale din apropierea fabricii de textile din Capitala, se apropie de sfarsit, la mai putin de doi ani de la debut, proiectul urmand a fi la momentul inaugurarii cel mai mare centru comercial din Romania.

"Ne pastram obiectivul sa deschidem pe 23 septembrie. Cu o saptamana inaintea acestei date vom face o noua evaluare si vom decide daca vom putea inaugura sau amanam pentru cateva zile. Cu siguranta insa obiectivul nostru initial va fi indeplinit, si anume sa deschidem inaintea Craciunului", a declarat Reuven Havar, country manager al companiei israeliene AFI Europe, dezvoltatorul si beneficiarul investitiei de 300 de milioane de euro.

Potrivit lui Havar, in interiorul mallului 95% din lucrarile pe care dezvoltatorul trebuie sa le realizeze au fost facute, lucrari mai importante fiind derulate la intrarile in centrul comercial, la spatiile din imprejurimi si infrastructura si mai ales la spatiile magazinelor, care sunt realizate de catre muncitorii chiriasilor.

Cu o suprafata inchiriabila de peste 75.000 de metri patrati, mallul va fi cel mai mare de pe piata locala, cu aproximativ 300 de chiriasi. "Ideea acestui mall a inceput in 2004, cand seful meu (miliardarul israelian Lev Leviev care controleaza grupul AFI Europe - n.r.) a decis ca vrea sa atace piata locala. Acum patru ani si jumatate am venit cu el din Praga, unde lucram pe vremea aceea, si am vazut mai multe terenuri printre care si acesta. Plaza Romania era deja deschis, dar a avut incredere ca poate fi dezvoltat un alt mall aici", povesteste Havar.

Terenul era in proprietatea fondului american de investitii Broadhurst, cu care AFI Europe s-a asociat initial pentru dezvoltarea acestui proiect. Ulterior, spre sfarsitul anului 2007, Broadhurst a iesit din afacere pentru aproape 80 de milioane de euro, iar grupul israelian a inceput constructia proiectului cu firma israeliana Danya Cebus, parte a aceluiasi grup AFI, care este antreprenorul general al proiectului. Pentru finantarea acestei investitii AFI Europe a atras cea mai mare finantare de pe piata locala pentru realizarea unui centru comercial - 234 de milioane de euro, intr-o perioada in care bancile erau mult mai generoase cu dezvoltatorii imobiliari.

"Un factor important pentru realizarea finisajelor la timp a fost angajarea acestor muncitori asiatici, care au o meticulozitate iesita din comun", spune Razvan Dima, arhitectul care face legatura intre reprezentantii dezvoltatorului si chiriasi, pentru a integra mai usor spatiile magazinelor in arhitectura mallului. Aproximativ 1.500 de muncitori, dintre care mai multe sute de chinezi, sunt in prezent pe santierul mallului Cotroceni Park, pentru a finaliza constructia pana la sfarsitul lunii septembrie.

 

Cum deschizi un mall in criza?

Centrele comerciale deschise in ultimele luni au avut, in general, un grad de ocupare scazut, iar rezultatele privind numarul de vizitatori si vanzarile au fost sub asteptari.

"Am fost surprinsi ca doar 3,5% din chiriasii cu care semnasem au renuntat sa mai deschida in cadrul mallului", spune Havar, in conditiile in care gradul de ocupare a proiectului este de 90%. Printre cei mai importanti chiriasi se numara hipermarketul Real si operatorul de cinematografe IMAX, retailerii vestimentari Zara, C&A, Humanic, Deichmann, Reserved sau New Yorker, agentii de inchiriere ai proiectului fiind firmele de consultanta Cushman & Wakefield si Jones Lang LaSalle. Chiriile in cadrul proiectului sunt in media mallurilor bune din Bucuresti, aproximativ 30 de euro/metrul patrat, astfel ca dezvoltatorii se asteapta sa amortizeze investitia in aproximativ 10 ani.

Printre noutatile arhitecturale pentru un mall de pe piata locala se numara cupola centrala de sticla cu o suprafata de 4.300 de metri patrati.

In exterior, AFI Europe largeste cu cate o banda bulevardul Timisoara si strada general Vasile Milea, pentru a prelua mai usor cele aproape 10.000 de masini pe care mallul le-ar putea atrage zilnic.

In prezent, cel mai mare mall din Bucuresti este Baneasa Shopping City, cu o suprafata inchiriabila de 55.000 de metri patrati, in timp ce in tara cele mai mari proiecte sunt Polus Center din Cluj (60.000 de metri patrati inchiriabili) si parcul de retail Sibiu Shopping City (85.000 mp).

Centrele comerciale din Bucuresti au pierdut intr-un an 46% din valoare

Centrele comerciale din Bucuresti au pierdut cel mai mult din valoare in ultimul an comparativ cu celelalte capitale din centrul si estul Europei, scaderea chiriilor si cresterea randamentelor determinand reducerea valorii acestui tip de active cu 46% in intervalul iunie 2008-iunie 2009.

Randamentul la achizitia de spatii comerciale din Bucuresti a crescut in primul semestru cu trei puncte procentuale, la 9,5%, conditii in care valoarea centrelor comerciale s-a redus cu 46,1% fata de prima jumatate a anului trecut, potrivit unui studiu al companiei de servicii imobiliare CB Richard Ellis (CBRE). Cu toate acestea nu au existat tranzactii cu centre comerciale in ultimul an. Datele CBRE arata ca in aceeasi perioada nivelul chiriilor s-a redus cu 21%, la 55 de euro pe metru patrat pe luna, unul dintre cele mai scazute din Europa Centrala si de Est (ECE). Chirii mai mici sunt in Zabreg, Sofia - 45 de euro/mp/luna si Belgrad - 40 de euro/mp/luna.

In toate capitalele din Europa Centrala si de Est, centrele comerciale au pierdut din valoare, dar nu atat de semnificativ ca in Bucuresti. Doar in Varsovia valoarea centrelor comerciale s-a redus cu un nivel apropiat celui din Bucuresti, respectiv cu 45,2%, in conditiile in care randamentele au urcat cu doar 1,25 puncte procentuale, la 7%. Cele mai ridicate randamente se regaseau la sfarsitul lunii iunie insa la Kiev - 16%, in urcare cu 6,75 puncte fata de 30 iunie 2008, 13%, la Moscova, cu trei puncte peste nivelul din iunie 2008. Mediafax

Cifrele Cotroceni Park
- Investitie: 300 de milioane de euro
- Finantare: 234 mil. euro de la Hypo Real Estate
- Venituri anuale estimate din chirii: peste 30 mil. euro
- Suprafata inchiriabila: 76.000 mp
- Chirie medie: 30 euro/mp/luna
- Locuri de parcare: 2.500
- Chiriasi: Real, IMAX, Zara, C&A, Domo, Deichmann, Reserved, Humanic, New Yorker