Culisele negocierilor cu statul in megaproiectele imobiliare

ANALIZE / COMENTARII , Imobiliare

Culisele negocierilor cu statul in megaproiectele imobiliare

Esplanada, Dambovita Center, Baneasa sunt trei dintre cele mai mari proiecte imobiliare din Europa. Toate ruleaza sau vor rula cu bani privati, implicarea partenerului public reducandu-se la teren. Ce se cunoaste mai putin este modul in care investitorul reuseste sa puna mana pe o astfel de „mina de aur“.
Luc Ronsmans (Plaza Centers) si Michael Lloyd (Baneasa Investments) sunt responsabili pentru doua dintre cele mai mari proiecte de dezvoltare imobiliara din Europa. Amandoi s-au aflat in miezul negocierilor ce au durat ani intregi, au avut parte de temeri, razgandiri si nedumeriri. „Daca ar fi sa dau o nota pe o scara de la 1 la 10 dupa gradul de dificultate a negocierilor pentru acest contract (Dambovita Center - n.r.), acord 10 pentru cel mai dificil contract pe care l-am negociat vreodata“, spune Luc Ronsmans despre contractul pentru Casa Radio. „Ne-a luat mai mult de un an si jumatate doar sa convingem Guvernul sa ne accepte ca inlocuitori ai firmelor turcesti. Am primit vestea despre acordul ministerului in prima mea zi de concediu din 2006, iar a doua zi am fost inapoi in Bucuresti“, isi aminteste negociatorul Plaza Centers.
Intrebat de ce a insistat, daca era asa dificila negocierea, Ronsmans a raspuns: „Uitati-va pe fereastra. Este cel mai mare proiect de acest gen din Europa“. Intr-adevar, Dambovita Center, la fel ca Baneasa sau Esplanada, aflata inca in negocieri, totalizeaza costuri de peste 2,6 miliarde euro. Ca sa ne putem da seama ce inseamna de fapt un asemenea proiect ca volum de investitii si lucru, trebuie mentionat ca, numai pentru zidul de protectie hidro din subteranul cladirii Dambovita Center, constructorul va trebui sa foloseasca 10.000 de cife cu beton. Asta inseamna cam 100 de camioane pe zi care vor trebui sa vina si sa plece din zona centrala a orasului timp de 100 de zile. Luc Ronsmans, country manager al Plaza Centers, vrea sa-i linisteasca insa pe bucurestenii care ar putea sa fie speriati de aceste „promisiuni“ de incarcare a traficului si asa sufocant: „Vom construi o statie de betoane pe santier, care sa ne asigure materialul necesar“.

30 milioane euro pentru a intra in proiect
Istoria contractului Dambovita Center a inceput in martie 2003, cand Ministerul Lucrarilor Publice si firmele Mimel Imsat (Turcia) si ORB Estates (Marea Britanie) au incheiat un contract de parteneriat public-privat pentru realizarea unui complex imobiliar de mari dimensiuni pe amplasamentul cunoscut sub denumirea Casa Radio. In acea perioada s-a facut mult tam-tam cu privire la faptul ca era primul contract de tip public-privat (PPP) din Romania. A fost, totodata, si prima „teapa“ PPP din Romania. Partenerii privati, cei care au co-infiintat firma Dambovita Center, Mimel Imsat si ORB Estates, s-au retras din actionariatul Dambovita Center, lasand locul unei alte companii turcesti - Cenk Vefa, a familiei Kucuk. Toate aceste miscari din culise insa n-au avut nicio influ-enta asupra mersului de pe santier si au fost posibile gratie clauzelor care nu permiteau Guvernului sa penalizeze sau sa rezilieze contractul fara sa suporte consecinte financiare.
„Cand am venit noi in proiect, 90% din el era detinut de companii turcesti si 10% de Ministerul Transporturilor. Partenerii privati ai proiectului au avut mari probleme financiare (ORB Estate intrase in faliment - n.r.), fiind pusi in situatia de a nu-si putea onora obligatiile contractuale. In acea perioada, tocmai s-a schimbat guvernarea, iar noi am mers la noua echipa ministeriala si le-am propus sa preluam contractul. Le-am zis ca exista oameni implicati in acest proiect, dar nimic nu se misca, partenerul privat are probleme financiare si dorim sa-i inlocuim“, relateaza Luc Ronsmans.
Inainte de redactarea si semnarea noului contract cu Ministerul Transporturilor, Plaza Centers a incheiat un contract de preluare a companiei care dezvolta proiectul Dambovita. „A trebuit sa facem un agreement, o intelegere cu turcii, iar apoi sa renegociem contractul cu oficialii. Pentru 75% din proiectul Dambovita Center, Plaza Centers a platit in jur de 20-30 milioane euro“, spune Ronsmans. De fapt, tranzactia intre Plaza Centers si Cenk Vefa Kucuk nu a fost o tranzactie la prima mana, deoarece familia Kucuk cumparase la randul ei dreptul de la alta companie turceasca. Putem doar banui care au fost profiturile realizate de cele doua companii care, desi au fost pline de bune intentii, in final n-au facut decat sa speculeze un proiect.

Berceanu a vrut 25% din afacere
Intrebat daca turcii au dorit cu adevarat sa dezvolte acest proiect sau doar sa dea un tun, Ronsmans a raspuns ca, fara indoiala, la inceput implicarea a fost serioasa, mai ales ca in proiect erau implicate mari companii de constructii turcesti. Ulterior insa, din cauza problemelor de acasa, acestea nu au mai fost capabile sa duca mai departe proiectul. Familia Kucuk, care ulterior a preluat controlul, a incercat sa ga-seasca finantatori, „insa trebuia sa fii cu adevarat un nume mare pe piata asta ca sa gasesti pe cineva sa-ti incredinteze banii pentru acest foarte mare proiect“, a precizat interlocutorul SFin.
Turcii aveau doua optiuni, a continuat Ronsmans. Laszlo Borbely, pe atunci ministrul delegat insarcinat cu lucrari publice, le-a trimis o scrisoare prin care spunea ca vrea sa rezilieze contractul semnat. Insa documentul a fost facut de niste avocati foarte abili, care practic i-au limitat partenerului public spatiul de manevre. Guvernul era pus in situatia de a alege intre ani in sir de procese cu firmele turcesti, care puteau sa ajunga pana la Strasbourg - fapt care ar fi intarziat proiectul cu 5 pana la 10 ani - sau sa aleaga varianta acceptarii unor noi parteneri. In acel moment, spune Ronsmans, contractul era unul foarte prost pentru Guvern.
Calvarul renegocierii a inceput pentru Plaza Centers dupa venirea ministrului Radu Berceanu. „A fost un negociator foarte dur. Din start a vrut 25% din afacere, lucru pe care nu l-am acceptat. Am ajuns intr-un punct mort, chiar cu pericolul anularii afacerii. Atunci am avut ideea sa construim si transmitem in beneficiul Guvernului o cladire de birouri. A fost solutia salvatoare“, relateaza reprezentantul Plaza Centers.

Oleg Cojocaru