Consultantii din tranzactia anului in imobiliare: sunt proprietari care ar vinde mult mai ieftin

Imobiliare

08.10.2009 - Ziarul financiar

Fondul de investitii imobiliare NEPI a semnat saptamana trecuta un acord prin care si-a asumat achizitia parcurilor de retail dezvoltate de compania belgiana BelRom in Braila, Bacau si Focsani, aceasta fiind cea mai importanta tranzactie imobiliara semnata in acest an.

Consultantii implicati spun ca afacerea prin care NEPI ar urma sa-si treaca in portofoliu trei centre comerciale dezvoltate de BelRom in Braila, Bacau si Focsani va ramane de referinta pentru piata locala, ca urmare a structurii complexe si a faptului ca ofera un punct de pornire privind evaluarile viitoarelor tranzactii.

Pentru primul proiect, cel de la Braila, NEPI va plati 63 de milioane de euro, constand in cash, actiuni in cadrul firmei si preluare de datorii, urmand ca randamentul initial al acestei investitii sa se ridice la 9,3%, in euro pe an, tinand cont de venituri anuale nete estimate la 5,9 milioane de euro.

"Sunt atatea dezvoltari in care oamenii ar vinde nu la 9,3% (randament anual al investitiei pentru cumparatori - n.r.), ci la 12,3%, dar problema este legata de ce ofera pentru banii pe care ii primesc. Nu stiu cate proiecte atragatoare mai sunt de vanzare pe piata", spune Alexandru Reff, partener al firmei de avocatura Reff & Asociatii, afiliata Deloitte Romania, care a asistat cumparatorii in aceasta tranzactie.

BelRom este recunoscuta drept o companie care construieste pentru a vinde rapid, dar primele doua proiecte, din Sibiu si Targu-Mures, au fost vandute la randamente mult mai bune, respectiv preturi substantial mai mari - 83 mil. euro, respectiv 92 mil. euro.

"Evident ca yield-urile s-au majorat fata de 2007, cand de altfel a fost atins si nivelul minim pentru America House, cladirea in care ne aflam. In circa un an ne-am intors practic cu patru ani in urma in ceea ce priveste preturile. Aceasta tranzactie se doreste a da un semnal privind preturile, dar intrebarea este cine are acum lichiditati si isi concentreaza activitatea asupra Romaniei, tinand cont ca dintr-un El Dorado ne-am intors exact pe dos. Va mai dura pana vor mai fi bani europeni pentru Romania", apreciaza avocatul.

Pe de alta parte, Cristian Ustinescu, capital markets manager in cadrul firmei de consultanta imobiliara DTZ Echinox, care a asistat de asemenea tranzactia dintre NEPI si BelRom, spune ca vor mai urma achizitii pe piata locala, in special din partea investitorilor deja prezenti in Romania, care vor cumpara pentru a-si echilibra portofoliul.

"Vor urma achizitii din partea fondurilor care au cumparat la punctul minim (in ceea ce priveste randamentele la care s-au realizat tranzactii, punctul maxim al preturilor - n.r.) si acum vor sa-si echilibreze portofoliul cumparand la preturi mici. Observam ca se intampla acest lucru chiar si la fonduri care spun acum ca vor sa vanda tot", spune reprezentantul DTZ.

In ceea ce priveste proprietatile care vor fi tranzactionate, unele companii ar putea renunta chiar la activele bune, pentru care pot gasi cumparatori, pentru a salva din lichiditatile obtinute active care performeaza mai slab in aceasta perioada, dar ar putea fi imbunatatite in urmatorii ani. "O serie de investitori sacrifica din portofoliu anumite parti care au avut de suferit mai putin sau au fost dezvoltate chiar de catre ei, vanzandu-le la preturile actuale, pentru a acoperi alte gauri, in cazul unor proprietati care cred ei ca isi vor reveni in viitor", mai spune Ustinescu. BelRom a obtinut profituri semnificative din vanzarea primelor doua proiecte dezvoltate la Sibiu si Targu-Mures, dar in prezent a gasit cu greu cumparatori care sa accepte sa preia integral riscul cumpararii unui centru comercial in afara Capitalei.

"Daca intelegi afacerea, BelRom nu a facut o afacere proasta. Deal-ul a fost ca BelRom nu face acum marele exit, ci disipeaza tranzactia pe mai tarziu, ca urmare a preluarii unor actiuni in cadrul NEPI, care are expunere si pe piata de birouri, unde are chiriasi importanti, precum Raiffeisen, care isi platesc chiriile", explica Daniel Voicu, managing partner al firmei de avocatura Voicu & Filipescu, care a asistat BelRom la vanzarea centrelor comerciale.

Avocatul remarca de asemenea complexitatea tranzactiei, spre comparatie cu celelalte vanzari ale centrelor comerciale din Sibiu si Targu-Mures, unde BelRom a iesit practic din ecuatie.

"Aici va fi o perioada de co-actionariat de trei ani, in care «ori traim, ori murim impreuna». Se remarca in ultima perioada o prudenta tot mai mare din partea cumparatorilor, care sunt totusi de laudat ca au curaj sa vina sa faca tranzactii", mai spune Daniel Voicu.

Doi dintre reprezentantii BelRom urmeaza sa intre in consiliul de administratie al NEPI.

Banca belgiana KBC a finantat atat dezvoltarea proiectelor BelRom, cat si aceasta tranzactie, punand la dispozitia fondului NEPI o linie de finantare de 113 milioane de euro pentru cele trei achizitii, 40 de milioane de euro urmand a fi folositi pentru prima dintre tranzactii.

"Banca si-a dat acordul si s-a angajat intr-un aranjament global cu NEPI in aceasta tranzactie. Reprezentantii KBC si-au dorit achitarea unei parti cat mai mari din imprumut la momentul semnarii tranzactiei", a maispus Alexandru Reff.

Tranzactia a fost complexa si din cauza numeroaselor jurisdictii implicate, tinand cont ca centrele comerciale si contractele de inchiriere sunt inregistrate in Romania, proprietarii sunt belgieni, cumparatorii sunt listati pe bursele din Londra si Johannesburg (Africa de Sud), iar contul escrow, prin care va fi facuta plata, este gestionat de o firma britanica.

"Dupa ce s-au convenit termenii comerciali, lucrurile au mers intr-o linie dreapta. Au fost renegocieri, dar tranzactia a avut o progresie destul de liniara", mai spune Alexandru Reff.

Proiectul cumparat de NEPI la Braila are o suprafata inchiriabila de 53.000 mp, chiriasi precum Carrefour, Bricostore sau Staer si este in prezent singura dezvoltare comerciala semnificativa din oras, tinand cont ca proiectul Armonia Center a fost inchis temporar.

Reprezentantii companiei BelRom, companie controlata de trei oameni de afaceri belgieni, si-au anuntat intentia de a vinde acest proiect inca din aprilie 2008, insa negocierile cu NEPI, singurul cumparator interesat, au inceput in ianuarie anul acesta.

Investitiile NEPI sunt sustinute de catre unul din cele mai puternice grupuri imobiliare din Africa de Sud - Resilient Property Income Fund - care la sfarsitul anului trecut avea o participatie de peste 26% in cadrul firmei.