Cine sunt investitorii surprinsi de criza fara incasari, dupa ce au bagat un miliard de euro in imobiliare

Imobiliare

23.07.2009 - Ziarul financiar
Cine sunt investitorii surprinsi de criza fara incasari, dupa ce au bagat un miliard de euro in imobiliare

 Un numar de noua investitori straini au mizat peste un miliard de euro in piata imobiliara locala in ultimii ani, fara a avea pana in prezent incasari semnificative din vanzarea sau inchirierea apartamentelor, mallurilor sau cladirilor de birouri. La cat se ridica de fapt pierderile acestor investitori se va sti abia dupa vanzarea, dezvoltarea sau executarea proprietatilor.

Spaniolii de la Gran Via si Martinsa-Fadesa sau companiile israeliene Plaza Centers si AFI Europe sunt printre investitorii pe care criza imobiliara

i-a surprins cu cele mai mari expuneri pe Romania, fara ca pana in prezent sa aiba proiecte finalizate, care sa le aduca si venituri din inchiriere sau vanzare.

O analiza asupra pietei imobiliare arata ca un numar de noua companii, printre cele mai agresive in ceea ce priveste achizitiile in ultimii ani, au mizat peste un miliard de euro ai actionarilor si ai bancilor in imobiliare.

Unele companii urmeaza sa recupereze primii bani in urmatoarele luni, in timp ce altii nu au in constructie niciun proiect, astfel ca recuperarea investitiilor realizate este amanata pe termen nedeterminat.

Cea mai scurta varianta pentru acesti investitori, printre care Caelum Development sau Martinsa-Fadesa, ar putea fi vanzarea terenurilor, dar tinand cont de actualele preturi, aceste tranzactii ar fi realizate probabil in pierdere.

Printre firmele care vor incepe sa incaseze in urmatoarea perioada din chirii se numara AFI Europe, care va finaliza in aceasta toamna mallul Cotroceni Park, inchiriat in proportie de peste 90%, dar si Atrium Centers, companie care va finaliza primul mall de pe piata locala in primavara anului viitor, la Arad, proiect care de asemenea are un grad de preinchiriere ridicat - peste 70%.

Proiecte in diferite stadii de constructie mai au si firmele Plaza Centers (mallul Csiki Plaza din Miercurea Ciuc), Copper Beech (ansamblul rezidential Blue Tower din Colentina) sau Gran Via (ansamblul rezidential Flamenco din Constanta). Finalizarea acestor trei proiecte nu este insa suficienta pentru amortizarea investitiilor de peste 350 de milioane de euro realizate in special pentru achizitia de terenuri, in conditiile in care nivelul de vanzare a locuintelor noi ramane in continuare scazut, iar in ultimul an nu a mai fost vandut niciun centru comercial de mari dimensiuni.

Cea mai mare parte a banilor a fost ingropata in terenuri pentru care companiile nu mai reusesc sa obtina finantare pentru constructie. Parametrii pietei s-au modificat - nivelul chiriilor in malluri sau spatii de birouri a scazut, iar pretul apartamentelor noi a scazut cu circa 20% in cele mai multe dintre cazuri. O buna parte dintre acesti bani au fost investiti din credite bancare, care in cazul proiectelor blocate pot fi considerate credite neperformante in portofoliul bancilor. Eliminarea acestor active din bilantul institutiilor bancare prin executarea garantiilor sau divizarea portofoliilor de credite ar putea da primele semnale de revenire a pietei imobiliare prin impulsionarea reluarii creditarii. Martinsa-Fadesa a intrat in incapacitate de plata pe piata din Spania la jumatatea anului trecut, astfel ca si dezvoltarea proiectelor de pe piata locala a fost blocata, majoritatea terenurilor fiind scoase la vanzare.

 Ulterior, compania norvegiana Romreal a anuntat ca nu a reusit sa obtina credite bancare pentru dezvoltarea a doua ansambluri rezidentiale in Constanta, motiv pentru care proiectele au fost blocate, iar unul dintre ele a fost cedat catre o firma controlata de omul de afaceri Dan Adamescu.

La polul opus se afla investitorii care au reusit sa faca ultimele tranzactii din 2007-2008, incasand zeci sau chiar sute de milioane de euro.

Poate cel mai mare castigator al crizei din imobiliare este fondul american Broadhurst, administrat pe piata locala de Siminel Andrei, care a vandut pe maxim afacerea Winmarkt (182,5 milioane de euro), participatia de 50% din Cotroceni Park (78 mil. euro) si alte terenuri de zeci de milioane de euro fiecare, precum Tricodava sau Electrotehnica. In acelasi timp, grupul Avrig 35, controlat de Alexander Hergan, a reusit anul trecut un al patrulea exit semnificativ de pe piata locala - vanzarea Iris Shopping Center din Titan pentru mai mult de 140 de milioane de euro, dupa ce vanduse inainte cladirea Charles de Gaulle Plaza din Capitala, proiectul debirouri de pe strada Avrig si portofoliul de 18 cladiri detinut in provincie.

Grupul israelian Globe Trade Center, dar si fondul de investitii European Convergence Property Company (ECPC), administrat de compania britanica Charlemagne Capital, sunt de asemenea printre investitorii care au realizat exit-uri la timp: GTC a reusit de asemenea sa vanda pentru un pret record cladirea de birouri America House din Piata Victoriei (120 de milioane de euro), in timp ce ECPC a incasat circa 110 milioane de euro pe trei cladiri de birouri pe care le cumparase pentru a le revinde, printre care si Millennium Business Center, imobil afectat de un incendiu de la sfarsitul lunii iunie.

Valoarea exacta a pierderilor din piata imobiliara este greu de cuantificat in momentul de fata. Majoritatea investitorilor au ramas proprietari si amana decizia privind destinatia terenurilor - asocierea pentru dezvoltare, in cazul proiectelor fezabile, vanzare catre un jucator extern sau cedarea proprietatii catre banca.

Abia dupa ce unul dintre aceste scenarii va fi pus in aplicare vom avea adevarata dimensiune a pierderilor din imobiliare.

Dezvoltatorii proiectului Atrium Center din Arad vor incasa in primavara anului viitor primii bani din inchirierea mallului

AFI Europe, dezvoltatorul proiectului Cotroceni Park, ar putea recupera in intregime banii investiti in Romania, prin vanzarea mallului evaluat la peste 400 de milioane de euro