Cine si de ce investeste in birourile verzi?

Imobiliare

22.10.2009 - Wall street
Dezvoltarea birourilor verzi este inca la inceput in Romania, o singura cladire fiind recunoscuta la nivel international ca o constructie "verde", care ofera, printre altele, acces mai mare la lumina naturala, zone pentru depozitarea bicicletelor si spatii cu verdeata pentru relaxare. 

Prima cladire cu certificat BREEAM

Dezvoltatorii sustin ca este un joc pentru profesionisti, consultantii vorbesc de chiriasi si de finantare, insa cu totii sunt de acord ca piata spatiilor de birouri se schimba, iar cererea cea mai puternica, din partea multinationalelor, va da tonul.

Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) este cel mai vechi si mai important instrument de evaluare a cladirilor verzi, lansat in anul 1990, in Marea Britanie, de organizatia BRE (n.r. la acea vreme, o institutie guvernamentala, in prezent, o organizatie privata).

Prima si, pana in prezent, singura cladire cu certificat BREEAM din Romania se afla pe Barbu Vacarescu si a fost dezvoltata de compania AIG/Lincoln si fondul de investitii Fabian. The Lakeview a obtinut in luna iulie ratingul foarte bun, dupa un proces care a durat jumatate de an.

Obtinerea unui astfel de rating inseamna costuri de constructie mai ridicate pentru dezvoltator, dar nu implica in mod obligatoriu si chirii mai mari. Sven Lemmes (foto), country manager al AIG/Lincoln, este constient ca in Romania nu se pune foarte mult accent pe conceptul de „green buildings", dar crede ca in urmatoarea perioada lucrurile se vor schimba.

„La fel ca si in alte tari unde suntem prezenti, in Romania am vrut o constructie «verde», chiar daca investitia a crescut cu 10-15%. Dupa parerea mea, este un joc pentru profesionisti si trebuie jucat ca atare: o cladire verde, cu un certificat care sa ateste acest lucru, nu inseamna ca vei primi chirii mai mari, ci ca vei avea chiriasi mai puternici, ceea ce, la o eventuala vanzare, conteaza”, a explicat, pentru Wall-Street, Sven Lemmes.

El crede ca jucatorii din piata imobiliara se impart in profesionisti si investitori mici sau amatori. „Primii vor fi obligati in curand sa dezvolte cladiri verzi, daca vor chiriasi de calitate. Un dezvoltator local nu va fi fortat, sau cel putin nu in urmatorii cinci ani, sa construiasca o cladire «verde»”, subliniaza Lemmes.

In prezent, in cladirea dezvoltata de AIG/Lincoln mai este liber un singur etaj din cele 14, care este prezent pe piata fara un agent exclusiv, chiria ceruta fiind de 19 euro/mp/luna. Lemmes este de parere ca cei care aleg sa inchirieze un spatiu intr-o cladire verde o fac din principii interne, gandindu-se la imaginea lor.

„Daca esti in fruntea unei mari companii care sustine conceptul de «green», atunci nu poti sta decat intr-o cladire«verde», este vorba de imaginea pe care ti-o creezi, nu neaparat de costuri. Pentru ca intr-adevar costurile de intretinere sa scada vizibil pentru chiriasi, atunci dezvoltatorii ar trebui sa investeasca cu pana la 30% mai mult, costuri ce s-ar reflecta ulterior in chirii”, adauga oficialul AIG/Lincoln.

The Lakeview este amplasata in apropierea metroului Aurel Vlaicu, are o suprafata construita de circa 26.000 mp si a necesitat o investitie de 50 milioane de euro. Cladirea este dezvoltata in parteneriat cu fondul de investitii Fabian si va fi finalizata la inceputul anului viitor, chiriasii urmand sa preia spatiul in ianuarie si sa se mute in luna martie.

Criza a crescut interesul dezvoltatorilor pentru cladirile verzi

In afara de proiectul The Lakeview, o alta cladire de birouri din Bucuresti incearca sa obtina certificatul BREEAM. Euro Tower (foto), cladirea dezvoltata de Cascade Group la intersectia Barbu Vacarescu cu bulevardul Lacul Tei, a fost evaluata si a primit recent un rating foarte bun, dar acesta nu a fost confirmat inca oficial de echipa BREEAM.

Euro Tower are o suprafata de 18.000 mp, desfasurata pe 18 etaje, si a absorbit o investitie de circa 60 milioane de euro. Cladirea este inchiriata in proportie de 85% si va fi finalizata in luna decembrie, dorindu-se a fi prima cladire finalizata cu rating BREEAM, dupa cum declara Alex van Breemen, general manager al Cascade Group.

„Interesul dezvoltatorilor pentru certificatul BREEAM a crescut in perioada de criza, intrucat acestia incearca sa construiasca proiecte cat mai atragatoare pentru investitori si pentru chiriasi. Chiar daca o cladire cu rating BREEAM necesita costuri de constructie mai ridicate, variind in functie de ratingul obtinut, pe termen lung costurile sunt economisite pe partea de energie, apa si deseuri”, a declarat, pentru Wall-Street, Richard Colwell, director relatii cu clientii in cadrul organizatiei BRE.

Pe langa cele doua proiecte mentionate, echipa BRE se afla in discutii cu mai multi dezvoltatori prezenti pe piata locala, care incearca sa obtina certificate BREEAM pentru cladirile lor.

„Este vorba de mai multe proiecte, birouri si spatii comerciale, aflate in mai multe orase din Romania. Cred ca in urmatorii ani vom vedea tot mai multe cladiri cu certificate BREEAM, iar industria constructiilor verzi va creste considerabil”, a adaugat reprezentantul BRE.

Finantarea birourilor verzi, mai usor de obtinut

Pentru Horatiu Florescu (foto), brokerul cu cea mai mare cota din piata spatiilor de birouri, o cladire verde inseamna, in primul rand, chiriasi mai puternici, reprezentati de companiile multinationale care se identifica cu conceptul de „green”. In plus, un dezvoltator cu un astfel de proiect are sanse mai mari sa obtina finantare.

„Daca o banca va avea de ales intre finantarea mai multor proiecte imobiliare, unul fiind cladire verde, atunci in mod sigur va alege sa-l finanteze pe acesta din urma. Calitatea chiriasilor este mai buna, iar acest lucru va conta in cazul unei posibile vanzari a proiectului”, a explicat Horatiu Florescu, presedinte si CEO al companiei de consultanta imobiliara The Advisers/Knight Frank.

Florescu a fost si agentul de inchiriere care a lucrat la negocierea contractelor de inchiriere semnate in cladirea The Lakeview, dezvoltata de AIG Lincoln si Fabian. In opinia sa, este nevoie ca dezvoltatorii sa inceapa sa priveasca mai atent constructia birourilor verzi, chiar daca asta inseamna costuri de constructie mai ridicate.

„Este adevarat ca, in cazul cladirilor care incearca sa obtina un rating excelent, costurile de constructie pot creste si 30%, insa in cazurile in care se incearca obtinera unui rating foarte bun, costurile sunt mai mici si, in mod sigur, vor fi ulterior recuperate. Dezvoltatorii din Romania nu pun inca suficient de mult pret pe cladirile verzi, dar pe masura ce va creste cererea pentru astfel de spatii vor trebui sa se adapteze, asa cum s-a intamplat si pe piata din Londra, in urma cu 10 ani”, adauga Florescu.

Parerea lui este impartasita si de Sven Lemmes, de la AIG/Lincoln, care este convins ca piata birourilor verzi din Romania va creste, chiar daca acest lucru nu se va intampla intr-o perioada de criza, cand toata lumea incearca sa economiseasca.

De la voluntar la obligatoriu in constructiile verzi

Cladirile verzi, fie ca sunt complexe rezidentiale, cladiri de birouri, hale industriale, hoteluri sau centre comerciale, reprezinta viitorul, crede Steven Borncamp, presedintele Consiliului Roman pentru Cladiri Verzi (RoGBC), prima organizatie de promovare a constructiilor verzi din piata locala.

„Deja se observa o crestere a cererii pentru cladiri verzi din partea companiilor multinationale. Adoptarea si in Romania a legislatiei europene, care solicita ca toate cladirile sa fie mai eficiente energetic, va reduce distanta dintre ce este voluntar si ce este obligatoriu in domeniul constructiilor verzi. In plus, la 200 dolari/baril de petrol, pret care poate deveni real in viitorul apropiat, toti vom construi verde”, este de parere Steven Borncamp (foto).

Pretul petrolului a crescut cu 60% in acest an, pe fondul speculatiilor ca nivelul consumului mondial ar putea reveni, odata cu iesirea economiilor din recesiune. Pe 20 octombrie, pretul petrolului a depasit 80 dolari/baril pentru prima oara in ultimul an.

Borncamp spune ca beneficiile masurabile ale unei cladiri verzi sunt: reducerea consumului de energie cu 30%-50% si, implicit, reducerea costurilor de intretinere, a costurilor cu utilitatile, precum si un confort sporit pentru angajatii din cladirea respectiva.

„La acestea se adauga beneficii mai dificil de masurat, dar deloc de neglijat pentru companii, precum o mai buna reputatie, programe mai bune de CSR (Corporate Social Responsibility), scaderea absenteismului angajatilor si cresterea productivitatii acestora”, afirma Borncamp.

In ceea ce priveste costurile unei cladiri verzi, acestea depind de tipul cladirii – pot sa fie mai mici, egale sau cu 5% mai mari decat pentru o cladire traditionala, insa cladirile ultra-performante pot fi chiar cu 20% mai scumpe.

„Multe din principiile de constructie a cladirilor verzi sunt similare cu principiile de constructie a cladirilor de inalta calitate. Chiar daca investitia initiala poate fi mai ridicata decat in cazul unei cladiri obisnuite, reducerea costurilor de operare cu 40-60% pe durata de viata a cladirii fac aceasta investitie foarte profitabila”, subliniaza presedintele RoGBC.

In cifre, expertii spun ca o crestere initiala de 2% a costurior de proiectare va aduce economii, pe durata de viata a cladirii, echivalente cu de zece ori suma investita initial, sau 20% din costul total de construire.