Cine pierde si cine castiga in real estate ca urmare a deprecierii leului

Imobiliare

24.04.2009 - Business standard
Cine pierde si cine castiga in real estate ca urmare a deprecierii leului

Ponderea majoritara a creditelor ipotecare in valuta accesate in ultimii ani, care reprezinta circa 90% din totalul imprumuturilor, precum si devalorizarea puternica a leului au un impact negativ asupra puterii de consum a romanilor din cauza cresterii decalajului dintre o moneda nationala ieftina si un euro mai scump la plata dobanzilor, se arata intr-un studiu, realizat de compania de consultanti imobiliari CB Richard Ellis (CBRE), despre fluctuatiile valutare.

Potrivit raportului, pe termen scurt nu se intrevede o ameliorare a acestei situatii daca economia romaneasca isi continua procesul de incetinire.

“Nu se asteapta ca leul romanesc sa se aprecieze semnificativ pana in 2010, prin urmare, povara financiara determinata de imprumuturi va ramane constanta. In situatia in care economia romaneasca isi continua procesul de incetinire, imprumuturile in valuta vor avea o influenta negativa asupra puterii de consum”, sustin autorii raportului de piata.

Romanii au folosit imprumuturile in valuta pentru a-si finanta achizitionarea caselor in ultimii ani, aproape 90% din totalul de imprumuturi ipotecare la sfarsitul anului 2008 fiind in moneda straina, se arata in studiu. Dintre toate tipurile de imprumut, aproape 60% au fost imprumuturi in valuta. Aceasta inseamna ca imprumuturile in valuta au reprezentat 12% din PIB-ul romanesc la sfarsitul anului 2008. Moneda locala s-a depreciat cu 5% fata de euro in perioada ianuarie 2004-martie 2009. De la mijlocul anului 2008, monedele locale din Europa Centrala si de Est (ECE) au fost supuse unor presiuni tot mai mari si s-au depreciat semnificativ fata de nivelul cel mai pozitiv. Investitorii locali care sunt proprietarii unor cladiri unde chiria este exprimata in euro vor inregistra chiar o crestere semnificativa a veniturilor din chirii.

Potrivit CBRE, riscul major este ca, de-a lungul timpului, valorile chiriilor de pe piata se vor eroda pe masura ce cererea scade. Proprietarii cu spatii vacante au toate sansele sa inregistreze reduceri la chiriile in euro pe care potentialii ocupanti sunt gata sa le ofere, avand in vedere ca aceia ale caror afaceri se bazeaza pe castiguri in moneda locala se straduiesc sa-si mentina sau sa revina la marginile de profit obisnuite. Investitorii (fie ei locali sau internationali) care au facut imprumuturi in valuta pentru a-si finanta investitiile se plaseaza mai bine decat consumatorii sau ocupantii, pentru ca, pe termen scurt, venitul lor este in euro. Daca deprecierea valutara persista totusi, valorile pot fi si ele afectate de o crestere a yield-urilor, pe masura ce investitorii vor lua in calcul si cresterea riscului valutar (sau vor reduce costul tranzactiilor de tip hedging, in sensul ca vor evalua mai atent pretul pe care sunt pregatiti sa-l ofere pentru o cladire).

Dezvoltatorii sunt expusi la o combinatie de riscuri atat pe piata imobiliara, cat si pe cea investitionala. “Dezvoltatorii vor continua sa ceara chiriile in euro, pentru a atrage investitorii straini si acolo unde exista deja contracte de inchiriere vor avea un venit garantat in valuta straina. Este foarte probabil ca si costurile lor sa fie mai mici atunci cand moneda locala va scadea, avand in vedere ca platile catre contractorii locali se fac in moneda locala”, se mai precizeaza in studiu.