Cine au fost cei mai prudenti investitori din imobiliare, care nu s-au aruncat in achizitii

Imobiliare

12.02.2009 - Ziarul financiar
Cine au fost cei mai prudenti investitori din imobiliare, care nu s-au aruncat in achizitii

„Cine spune ca nu a pierdut nimic in urma investitiilor imobiliare minte", afirma un consultant imobiliar de pe piata. In aceste conditii, diferentele dintre investitori sunt legate de suma pierderilor, ale caror zerouri depind de cat de mult s-au extins unii si cat de prudenti au fost altii.

 

In timp ce unii investitori au mizat zeci de milioane de euro ai actionarilor, dar si ai bancilor, pe terenuri aflate la preturi istorice, altii au fost mai reticenti si au constientizat faptul ca Romania si Bucurestiul, in special, nu au ajuns la nivelul la care valoarea proprietatilor sa poata fi comparata cu cea din statele vest-europene si au preferat sa cumpere doar „income producing assets" in zone cheie, care sunt mai greu de atins de efectele generale ale crizei.

Cei care au cumparat acest gen de proprietati, desi nu le-au vandut la maxime, pentru a maximiza un profit pe termen scurt, pot fi contabilizati in prezent printre castigatorii crizei, deoarece nu au bani blocati in terenuri devalorizate si pe care nu le pot vinde acum decat la preturi de dumping si au venituri constante din chirii, care desi pot scadea in urmatoarea perioada, in cazul proiectelor bune reducerea va fi mai putin pronuntata.

Majoritatea celor care au mizat pe achizitiile de terenuri au bani blocati in prezent, deoarece bancile nu mai par dispuse sa acorde finantari mari pentru proiecte imobiliare. „Bancile nici macar nu stateau de vorba cu noi la sfarsitul anului trecut", povestea recent un dezvoltator care a investit peste 100 de milioane de euro in achizitii de terenuri in Bucuresti, dar si in tara.

 

Pe de alta parte, alti investitori „au venit rapid la masa", unde au apucat sa culeaga din primele produse imobiliare de calitate de pe piata locala, precum Opera Center sau Charles de Gaulle Plaza, pe care proprietarii nu banuiau ca ar putea sa le vanda in urmatorii ani la preturi cu 20, 30 sau chiar 50% mai mari.

Aceste proprietati au avantajul de a fi construite in zone in care acest gen de dezvoltari nu pot fi multiplicate usor, la costuri reduse atat cu terenurile, constructia sau forta de munca.

Printre acesti investitori se numara germanii de la GLL Partners sau austriecii de la CA Immo, cu afaceri in special in Bucuresti, in timp ce ING Real Estate sau Argo Real Opportunities Fund au mizat pe investitiile in provincie, unde insa au proprietati finalizate, cu un grad ridicat de ocupare.Pe de alta parte, probabil cei mai mari castigatori ai crizei din imobiliare sunt investitorii care au vandut din proprietati pe maxime, precum fondul american de investitii New Century Holding (NCH), dezvoltatorul imobiliar Globe Trade Center sau grupul de firme Avrig 35, care au incasat sute de milioane de euro din activele vandute.NCH, fondul administrat de Siminel Andrei, a incasat aproximativ 400 de milioane de euro in ultimii ani din vanzarea portofoliului de centre comerciale Winmarkt (182,5 milioane de euro), a participatiei de 50% din cadrul Cotroceni Park (78,8 milioane de euro) si a mai multor terenuri din Bucuresti - Electroaparataj (60 de milioane de euro), Tricodava (42 de milioane de euro) si Electrotehnica (30,6 milioane de euro). In acelasi timp, GTC a vandut pentru 120 de milioane de euro cladirea de birouri America House din centrul Bucurestiului, pentru realizarea careia a investit circa 40 de milioane de euro, iar Avrig 35 a renuntat la inceputul anului trecut la centrul comercial Iris Shopping Center din Titan, pentru mai mult de 140 de milioane de euro.

 

CA Immo

Austriecii sunt printre primii investitori straini intrati pe piata locala, unde au facut prima achizitie in 2003, cand au platit 29 de milioane de dolari pentru cladirea de birouri Opera Center din centrul Capitalei. Tranzactia, record in 2003, este insa profitabila pentru austrieci prin prisma veniturilor pe care le genereaza, la fel cum este si cel de-al doilea proiect achizitionat de austrieci in Capitala - Bucharest Business Park - in anul 2005, cand randamentele la exit erau inca la niveluri ridicate. Anul trecut cele doua proprietati din Bucuresti erau evaluate in crestere cu circa 60% fata de preturile de achizitie. Intre timp, pe fondul scaderii randamentelor, CA Immo nu a mai cumparat niciun proiect finalizat, implicandu-se doar in dezvoltarea a doua proiecte, in Sibiu si Arad. Unul dintre principalii actionari ai companiei este Bank Austria, valoarea activelor companiei ridicandu-se la circa 4,7 miliarde de euro, potrivit celui mai recent raport financiar.

 

GLL Real Estate

Germanii de la GLL Real Estate, cu un portofoliu de peste trei miliarde de euro in administrare, nu au mai anuntat nicio investitie semnificativa pe piata locala de real estate, dupa ce au cumparat in vara anului 2006 una dintre cele mai importante cladiri de birouri din Bucuresti - Charles de Gaulle Plaza. Tranzactia, in valoare de 80 de milioane de euro, a fost cea mai mare de pe piata la vremea respectiva, dar randamentul obtinut de germani, circa 7,5% pe an, este si in actualele conditii de piata unul confortabil pentru o cladire din centrul Capitalei. GLL mai este implicata in realizarea unui alt proiect in centrul Capitalei, Metropolis Center, dezvoltat de austriecii de la Soravia pe bulevardul Iancu de Hunedoara, insa si terenul pentru acest proiect ce va fi format din birouri si spatii hoteliere a fost cumparat in urma cu circa trei ani, cand preturile inca nu-si atinsesera maximul. Fondul Argo Real Estate, listat pe bursa de la Londra, a fost „prins de criza" intr-o situatie destul de favorabila, in conditiile in care cele doua proiecte din Romania - Shopping City Sibiu si Shopping City Suceava - sunt operationale si furnizeaza venituri din chirii satisfacatoare, de circa 16 milioane de euro anual. Argo a intrat in 2006 pepiata locala prin achizitia centrului comercial din Sibiu pentru 83 mil. euro, in care a mai investit circa 30 mil. euro in extindere, acesta fiind in prezent cel mai mare parc de retail din afara Bucurestiului, cu retaileri precum Real, Carrefour, BauMax, Mobilia, Mobexpert, Media Galaxy sau Flanco. Fondul a finalizat anul trecut si proiectul de la Suceava, cu retaileri precum Carrefour, Media Galaxy sau Mobexpert, proiect ce genereaza un randament anual de aproape 10%. Britanicii nu au facut si alte achizitii in Romania, desi si-au anuntat de mai multe ori intentia.

 

ING Real Estate

Olandezii de la ING Real Estate nu s-au aruncat cu capul inainte sa faca achizitii pe piata locala, desi reprezinta unul dintre cele mai mari grupuri imobiliare la nivel international, cu active in administrare evaluate la circa 100 de miliarde de euro. Desi au intrat pe piata locala in urma cu aproape trei ani, olandezii nu au facut publica pana in prezent decat o achizitie, si anume cea a galeriei comerciale Felicia Shopping Center din Iasi, pentru care au platit 40 mil. euro. De anul trecut, ING a intrat pe piata locala si cu divizia de dezvoltare imobiliara, insa managerii companiei au afirmat in repetate randuri ca preturile terenurilor sunt nerealiste, astfel ca nu au anuntat pana in prezent nicio achizitie. Reprezentantii companiei sunt in continuare pe piata locala si ar putea deveni un cumparator important, pe masura ce preturile vor cunoaste scaderi semnificative.