Ce misca imobiliarele?

MARKETING / PROMOVARE , ANALIZE / COMENTARII , Imobiliare

07.01.2008 - Daily Business.ro

Discut cu multa lume despre ce se intampla cu piata imobiliara. De fiecare data intrebarile sunt aceleasi: "cum a ajuns la acest nivel in numai cativa ani?", "cum creste?", "este buna aceasta crestere?", "pana unde?", "de unde vin banii?", "piata are un PR foarte activ sau pur si simplu creste?". Nimeni nu a reuseste sa ofere un raspuns logic si foarte bine argumentat. Poate pentru ca nici nu exista o logica obisnuita in aceasta piata. Cand vorbesc despre imobiliare ma refer la terenuri, spatii industriale, spatii de birouri si comerciale, cartiere rezidentiale, case, apartamente in blocuri noi si, bineinteles, vechi. Totul a crescut in 2007. Aproape toate sectoarele imobiliare vor creste si in 2008. Estimarile sunt optimiste sau pesimiste. Depinde in ce pahar te afli (plin sau gol). Am incercat sa gasesc raspunsuri la analistii companiilor din domeniu. Urmarind zilnic fluxurile de informatii dinspre zona imobiliara pot spune ca cea mai intalnita explicatie cu care ne-au obisnuit corporatiile din real-estate este raportul cerere-oferta. Dar raportul cerere-oferta este o explicatie comuna pentru evolutia oricarei piete, fie ca merge in sus sau in jos. In cazul imobiliarelor, spun specialistii, cererea este mai mare decat oferta, iar consecinta este cresterea preturilor. Cred ca aceasta explicatie este putin cam superficiala ar trebui sa manifestam mai multa circumspectie in fata acestor argumente (cantitative), sa cautam, prin intrebari, raspunsuri mai elaborate la companiile din domeniu.

O alta explicatie a cresterii pietei imobiliare, pe care ne-o ofera unii analisti, ar fi alinierea cu preturile europene. In urma cu o luna, ma aflam la Roma si, din intamplare, am trecut pe langa o agentie imobiliara (intr-o zona la trei statii de metrou de centrul Romei). M-am uitat la preturile afisate in geam: intre 250.000 si 350.000 de euro pentru 100 de metri patrati de apartament. Si ce apartamente erau in zona... cu gradini suspendate, cu livezi de maslini si mandarini de jur imprejur... . Bucurestiul mai are putin si se apropie de aceasta zona de preturi. Dar Bucurestiul este Bucuresti, iar Roma este Roma. Oricat de mult mi-ar placea Bucurestiul, nu vad ce ar putea sa sa-l faca sa fie vreodata la acelasi nivel cu Roma. Comparatiile pot continua si cu alte capitale europene. Din pacate Bucurestiul nu ofera si cred ca nici nu va putea oferi foarte curand standardele unei capitale din Europa, din punct de vedere al calitatii vietii. Astfel ca nici argumentul alinierii preturilor nu sta in picioare pentru ca produsele sunt diferite calitativ.

Dar sa ne comparam si cu piete ne-europene: chiar la sfarsitul lui 2007 citeam o stire despre apartamentele din Dubai, care sunt mai ieftine ca aici. N-am fost in Dubai, dar ceva imi spune ca este putin peste iubita noastra tara. Contra-argumentele pot continua.

Sa spunem ca preturile la apartamentele noi sunt justificate pentru ca au inglobate multe costuri. Dar preturile la apartamentele vechi? Sau la terenuri? Aici poate un analist imobiliar sa incerce o explicatie. Pana unde va mai merge piata? Exista riscuri de blocare? Din pacate putini sunt aceia care au curajul sa faca o analiza obiectiva a fenomenului imobiliar. Cei mai multi se multumesc sa ne spuna doar ca preturile vor creste si anul acesta pentru ca exista un deficit in acoperirea cererii.

Avand o deformatie profesionala in a despica firul in patru, sunt interesat doar sa inteleg un fenomen (fie ca este de piata, de comunicare sau pur si simplu social). Din acest motiv, stau si ma intreb daca aceasta evolutie a pietei imobiliare nu reprezinta si o consecinta a actelor de comunicare, gestionate in favoarea unei tendinte care se poate dovedi nesanatoasa in timp, fiind neconforma cu piata insasi. Sau poate ca este. Doar ca, personal, explicatiile analistilor nu ma satisfac. Cred ca, pentru binele pietii si pentru credibilitatea corporatiilor din domeniu, comunicatorii imobiliari ar putea sa incerce sa explice evolutiile pietei circumstantial. Sa se fereasca de generalizari, de explicatii tip "raport cerere-oferta".

Apreciez faptul ca in 2007 multe din companiile din sectorul imobiliar au descoperit valoarea PR-ului. Insa infuziile masive de acte de comunicare, negestionate pe termen lung si fara un fundament rational puternic, se pot reflecta negativ in activitatea anumitor companii din domeniu si, evident, in piata. De acest lucru cred ca ar trebui sa fie constienti comunicatorii pietii imobiliare. Si eu sper ca sunt. Pentru 2008 ar fi indicat ca abordarea comunicarii sa se faca mai mult in plan calitativ si mai putin cantitativ.

Mi-as dori ca in 2008 companiile din zona imobiliara sa comunice la fel de mult ca in 2007, iar presa sa fie mai exigenta in asimilarea si diseminarea informatiilor (vorbim despre multe investitii anuntate si nerealizate; despre proiecte, care sunt doar proiecte; vorbim despre preturi care nu stim daca sunt suportate de disponibilitatile de achizitie ale pietii; vorbim despre multe vorbe). Asadar, sper la un an mai rational si mai convingator din punct de vedere al comunicarii in imobiliare.

Vlad Merticaru