Ce face un agent imobiliar roman in Dubai

Imobiliare

14.01.2010 - Capital

Gheorghe Seran a ajuns in El Dorado-ul Orientului ca turist si a ramas acolo ca afacerist. A mizat pe ce-au mizat si seicii: si-a facut firma de imobiliare. Intr-un interviu pentru capital.ro, romanul vorbeste despre boom-ul si caderea pietei din emirat, despre cit de simpla este o tranzactie si despre strategia sa pentru 2010: nu sa vanda case romanilor care ar veni in Dubai, ci sa le cumpere de la cei care le au deja acolo.

capital.ro: De cand sunteti in Dubai si care a fost motivul pentru care ati intrat in imobiliare?

Gheorghe Seran: Am inceput sa analizez investitiile imobiliare inca din vara anului 2004, cand am venit  pentru prima oara in Dubai cu sotia, in luna de miere facuta cadou de parintii ei. Am stat la hotel Sheraton, pe malul marii, si in jurul nostru erau numai constructii. Se lucra zi si noapte. Incepusera lucrarile pentru Jumeirah Beach Residence (JBR), un proiect al Dubai Properties constand in 36 de turnuri, cu cate 40 sau chiar 60 de etaje fiecare si cu acces direct la plaja.

A fost primul proiect free hold din Dubai si cel mai mare proiect rezidential din lume construit intr-o singura faza. Pretul de lansare a fost foarte apropiat de pretul de constructie, in jur de 500 de dolari metru patrat, pentru a testa piata si a fost lansat indeosebi pentru britanici. Pretul a urcat foarte rapid catre 2.000 de dolari mp si cererea a depasit rapid oferta, dand startul la carnavalul imobiliar ce a urmat.

Tot in acel concediu am vazut o reclama imensa unde este astazi Mall of the Emirates, pe care scria Ski Dubai 2005. Intr-adevar, in 2005 am mers cu snowbordul pe partia din Dubai. Neavand bani suficienti pentru a ma putea incadra intr-o astfel de investitie  imobiliara, am inceput sa prezint prietenilor mai instariti analizele facute de mine in decursul a 2 ani de studiu de piata  cu cateva cladiri luate ca referinta in 2004 si ziarul local „Gulf News”, sectiunea business, citit la zi.

Primul client a venit din partea familiei, si anume fratele meu, Seran Marian, caruia i-am vandut in 2006 un apartament de hotel de aproximativ 50 mp, complet mobilat, pentru suma de aproximativ 120.000 de dolari.

In urmatoarele 3 luni, in care inca m-am aflat in Romania, am mai vandut sase apartamente. In acel moment, am simtit ca trebuie sa fac pasul catre Dubai pentru a putea intr-adevar sa evoluez. Am lucrat ca agent imobiliar in primele luni, pana cand am inteles sistemul de functionare si modul de sponsorizare din partea unui localnic. Am infiintat firma de imobiliare la sfarsitul anului 2007. Se numea Seran Real Estate Brokers, iar in 2008 am schimbat denumirea in The Mark.
 
capital.ro: Au multi romani proprietati in Dubai? Cam spre ce proprietati s-au orientat?

G. S.: Nu stiu cati romani au proprietati in Dubai, dar mi-ar face placere sa-i intalnesc pe toti, deoarece strategia mea pentru 2010 este sa cumpar sau sa inchiriez apartamentele din Dubai ale romanilor, nu sa le vand romanilor apartamente.

capital.ro: Care este cea mai scumpa proprietate pe care ati intermediat-o pentru un roman?

G. S.: Cel mai scump apartament vandut unui roman a fost un apartament in regim hotelier, mobilat, cu un dormitor si un living, de aproximativ 100 mp, la pretul de 280.000 de dolari - in 2007, iar unui strain a fost in jur de 10 milioane de dolari pentru un etaj constand in 11 apartamente, in februarie 2008.

capital.ro: Cum se negociaza o tranzactie imobiliara in Dubai? E mai usor sau mai greu decat in Romania?

G. S.: Tranzactiile sunt foarte simple, transparente si se efectueaza aproape in intregime de catre firma de real estate, care in cazul unei tranzactii percepe o taxa de 2% din suma totala de la partea pe care o reprezinta. In momentul transferului de proprietate se percepe de catre Departamentul de Pamanturi o taxa de transfer de 2%, platita 1% de catre vanzator si 1% de catre cumparator. In cazul inchirierii se perpcepe chiriasului o taxa de 5% din chiria pe un an de zile.

capital.ro: Este criza imobiliara in Dubai? De cand? Cum se manifesta?

G. S.: Bineinteles ca este criza imobiliara in Dubai. A inceput in septembrie 2008 si s-a facut simtita la Dubai Cityscape 2008, cand s-a luat masura, pentru prima oara de catre guvern, ca cea mai importanta expozitie de imobiliare din Dubai sa se desfasoare fara vanzare, pentru a nu se putea face o comparatie cu vanzarile din anii precedenti. Realitatea era ca vanzarile scazusera cu aproximativ 90% fata de Cityscape 2007.

In Dubai, criza imobiliara a lovit in primul rand in proiectele off plan (in stadiul de proiect - n.r.), cum ar fi megaproiectul Dubai Waterfront, aflat in zona Palm Jebel Ali, cu o suprafata dubla decat cea a Hong Kong-ului,  si care avea ca Master developer compania Nakheel. Aceasta este recunoscuta pentru mega-proiectele „Palm Jumeira” si „Insulele World”. Waterfront era considerat Ultima Frontiera, unde ultimii 70 km de tarm (natural si artificial) aveau sa incheie seria de proiecte aflate pe malul marii.

La lansarea  proiectului de catre Nakheel, pretul unui metru patrat de teren era in medie de 250 de dolari si putea fi achizitionat direct de la Nakheel de orice firma sau persoana fizica, in rate, cu plata imediata a unui avans de 10%. De precizat ca fiecare teren oferit spre vanzare era cu scop destinat si preturile calculate la suprafata maxima permisa pentru constructie. Astfel, o suprafata de teren de 5.000 de metri patrati, cu permisiunea de a construi o cladire rezidentiala cu 50 de nivele avand o suprafata construibila de 50.000 de metri patrati costa 12,5 milioane de dolari.

 

Bineinteles ca speculatia cu terenuri a inflorit rapid, deoarece nu exista nicio restrictie ca terenurile sa fie vandute doar firmelor inregistrate ca developeri. Astfel, pretul a crescut rapid si s-a ajuns in 2008 pana la 1.500 de dolari pe metru patrat construibil, facand astfel ca cel mai ieftin proiect, Aquarius Gate, lansat de firma Cirrus in Waterfront, sa inceapa de la 5.000 de dolari pe metru patrat. S-a ajuns la proiecte lansate de Omnyiat, in acelasi Waterfront Beach Front Living, vandute la 12.000 de dolari metrul patrat.

capital.ro: Cu cat au scazut preturile la proprietati? Dar chiriile?

G. S.: Preturile la proprietatile finite au scazut cu aproximativ 40-50% fata de anul 2008, iar chiriile cu aproximativ 30-40%, pretul mediu in Dubai Marina ajungand in jur de 2.500 de dolari pe metru patrat, in Palm Jumeirah si Down Town Burj Dubai la 2.800-3.000 de dolari, iar in zonele mai putin atragatoare ca International City, Discovery Gardens sau Jumeirah Village in jur de 1.300-1.500 de dolari.

Referitor la chirii, pentru un apartament de aproximativ 80-100 mp cu un dormitor si un living in Marina sau Down Town se platesc in jur de 25.000 de dolari pe an, iar in celelalte zone in jur de 13-15.000 de dolari, pentru acelasi tip de apartament.

Cele mai afectate sunt insa spatiile de birouri, unde preturile au scazut cu aproximativ 60%, atat la vanzare, cat si la inchiriere, ajungand sa fie oferite spre inchiriere incepand de la 100 de dolari pe metru patrat, iar la vanzare in jur de 2.000 de dolari metru patrat. Datorita faptului ca in 2010-2011 numeroase proiecte cu cladiri de birouri vor fi finalizate in zone ca Business Bay si Jumeirah Lake Towers, se prognozeaza o scadere si mai accentuata pe acest segment.

capital.ro: Cu cat au scazut, procentual, tranzactiile de vanzare? Dar cele de inchiriere?

G. S.: Tranzactiile de vanzari-cumparari au inghetat complet in primele 6 luni din 2009, iar pentru segmentul off plan sunt inghetate si in momentul de fata. Piata a inceput incet-incet sa se miste cu tranzactii sporadice, incepand cu octombrie 2009, cand unele banci au inceput din nou sa acorde imprumuturi pana la 85% din pretul de achizitie, insa doar pentru proprietati finite si achizitionate la pretul original de cumparare sau foarte apropiat de acesta. Tranzactiile de inchiriere s-au inmultit odata cu scaderea chiriilor si plata in cecuri multiple. Oamenii au plecat din zonele si emiratele adiacente Dubai-ului si s-au inghesuit in zonele cu plaja, terenuri de golf, mall-uri si acces la metrou.

capital.ro: Cum va asteptati sa evolueze piata imobiliara de acolo?
 
G. S.: Consider ca problemele din sectorul imobiliar off plan nu s-au terminat si vor mai fi cateva stiri negative in urmatoarele luni de zile privind unii developeri si chiar mega-developeri care vor zdruncina si mai mult increderea investitorilor. Faptul dovedit ca nimeni nu plateste pe nimeni nu poate duce decat la blocaj pentru toti cei implicati. Investitorii nu mai platesc developerii, care la randul lor nu mai platesc contractorii si nu mai fac platile catre master-developer pentru teren, care nu mai continua lucrarile la infrastructura.

Oricum, o investitie intr-un apartament finit aflat intr-o zona ca Marina, Palm sau Burj cu o vedere pe mare si teren de golf sau Burj si finisaje high-end este o investitie considerata cu risc minim si retur anual pe investitie de minim 6 % net.

capital.ro: Va creste interesul romanilor pentru proprietatile din Dubai?

G. S.: Imobilele fac parte din orice portofoliu diversificat, asa ca sunt convins ca si oamenii de afaceri din Romania au simtit ca unele dintre cele mai solide investitii pe termen lung  sunt imobilele, fie ca sunt ele in Romania, Dubai, New York sau Londra. Important este sa cumperi cand preturile sunt jos. Dubai-ul este o destinatie cunoscuta deja in lumea intreaga si sunt convins ca se afla in agenda turistica a multor romani pentru o viitoare vizita.

capital.ro: Care sunt conditiile pe care un cetatean rezident in Romania trebuie sa le indeplineasca pentru a-si achizitiona o locuinta/ proprietate in Dubai?

G. S.: Orice cetatean roman poate cumpara proprietati in Dubai in zonele free hold, dar, conform legilor in vigoare, pentru a fi eligibil la viza de rezidenta (reinnoibila la fiecare 6 luni), proprietatea trebuie sa aiba valoare de cumparare de cel putin 1.000.000 de dirhami, echivalentul a 290.000 de dolari. Pentru ca este o tara musulmana si legea Sharia este cea care prevaleaza, doar barbatul poate fi considerat intretinator de familie, astfel ca daca apartamentul este pe numele barbatului, automat sotia, copiii si parintii sunt eligibili pentru viza. In cazul in care proprietarul este femeie, aceasta nu are dreptul sa sponsorizeze o alta viza, nici macar pentru propriul copil.