Cauzele scumpirii caselor

ANALIZE / COMENTARII , Imobiliare

01.11.2007 - Romania Libera

publicat pe 7.09.2007

 

» Cresterea continua a salariilor si relaxarea conditiilor de creditare permit imprumuturi din ce in ce mai mari.
» Oferta insuficienta de apartamente si criza muncitorilor constructori majoreaza preturile pe piata imobiliara.
» Impozitarea cu 16% a tranzactiilor imobiliare speculative si lipsa terenurilor se reflecta in scumpiri.

In ciuda a tot felul de aprecieri linistitoare, pretul proprietatilor imobiliare din Romania continua sa creasca. Expertii imobiliari au analizat cauzele repetatelor scumpiri si le-au grupat in cinci mari categorii: oferta insuficienta de pe piata (determinata, printre altele, de criza muncitorilor constructori si de lipsa terenurilor adecvate), posibilitatea contractarii unor credite bancare din ce in ce mai mari de catre populatie, cresterea preturilor materialelor de constructii, dorinta celor care dezvolta ansambluri rezidentiale de a obtine profituri cat mai consistente si fiscalitatea.

Cerere mare, oferta mica

"Intre 2002 si 2007, pretul mediu pentru un apartament vechi, construit in perioada comunista, a crescut de 10 ori, de la 10.000 la 100.000 de euro. Astazi, anumite apartamente din zona centrala a Bucurestiului au preturi comparabile cu alte proprietati din Paris sau Londra. Daca cercetam piata imobiliara din Romania, observam ca in privinta pretului unei locuinte exista o situatie paradoxala. O casa cumparata in urma cu un an va avea un pret de vanzare mult mai mare anul urmator, indiferent daca vorbim despre locuintele construite in urma cu 50 de ani sau despre cele noi", se precizeaza intr-un raport al companiei de consultanta imobiliara DMI International. Aceasta realitate i-a determinat pe specialistii domeniului sa exploreze in mod analitic cauzele scumpirilor. In primul rand, pretul unei locuinte este dictat de cerere si oferta. Cum in prezent cererea este mare, iar oferta limitata, pretul va creste. "Se va inregistra un fenomen de migratie a clasei de mijloc spre locuinte care sa ofere conditii mai bune de trai. Cererea si mai mare va determina o crestere a preturilor cu pana la 10% pentru locuintele din imobilele noi. Ce se va intampla cu preturile apartamentelor din imobilele vechi? Valoarea de tranzactie a acestor locuinte nu va scadea, intrucat deocamdata nu ducem lipsa de cerere", a aratat Monica Marin, partner manager al EuroMetropola.
La oferta insuficienta de pe piata contribuie semnificativ criza constructorilor si lipsa terenurilor. "Scumpirea locuintelor ca rezultat al migratiei fortei de munca spre alte tari europene unde muncitorii calificati sunt mai bine remunerati este un fenomen la care asistam de mai bine de 5 ani. In aceasta situatie, una dintre masurile care se pot lua pentru a-i motiva pe muncitori sa ramana in tara sa lucreze este aceea a majorarii salariilor. In mod firesc, constructorul va incerca sa-si amortizeze investitia in forta de munca prin scumpirea metrului patrat construit", a subliniat Marin. Lipsa terenurilor adecvate dezvoltarii unor proiecte rezidentiale preseaza, la randul ei, aspra preturilor apartamentelor noi. "O alta cauza a scumpirii apartamentelor, mai ales a celor din zonele rezidentiale de lux, este lipsa terenurilor pe care sa se poata ridica noi imobile. Putem lua ca exemplu zona rezidentiala din nordul Capitalei unde s-a construit foarte mult in ultimii ani si nu a mai ramas nimic liber. Acum cativa ani puteai achizitiona un apartament in zona cu preturi incepand de la 800 euro/mp, iar acum gasim acelasi tip de apartament cu 4000 euro/mp", a declarat Simona Costache, director la Perfect Casa.

Credite generoase

Creditele generoase oferite de banci celor cu venituri medii si peste medie au saltat si ele preturile caselor. Daca acum cativa ani bancile ezitau in a acorda imprumuturi ipotecare de 50.000 de euro, acum asemenea credite sunt considerate mici. Clientilor bancari li se accepta un plafon de indatorare mai mare, un avans mai mic, precum si mai multe tipuri de venituri care sa le demonstreze bonitatea. In plus, cresterea continua a salariilor permite angajarea unor credite mult mai mari ca pana acum. La scumpirea locuintelor contribuie si cresterea pretului materialelor de constructii. "Materialele si utilajele folosite in constructii sunt din ce in mai scumpe. In plus, constructiile noi trebuie sa respecte normele europene", se arata in raportul companiei DMI. Finisajele de lux reclama si ele costuri mari. "Publicul-tinta al cartierelor de lux este format din persoanele care au venituri mari fiindca existenta teraselor, garajelor subterane, a terenurilor de golf si a altor facilitati necesita investitii serioase", a subliniat George Dimitriu, director la PYF Imobiliare. In fine, o a patra cauza a scumpirii locuintelor este dorinta unora dintre dezvoltatori de a obtine profituri cat mai mari, mai arata expertii imobiliari. Alte costuri suplimentare care ridica pretul locuintei sunt comisionul agentiei imobiliare (care poate varia intre 0,5 si 3%) si impozitarea cu 16% a locuintelor care au fost instrainate in mai putin de 3 ani de la data dobandirii lor.

 

Camelia Popa