Cat se mai pot ieftini terenurile?

Imobiliare

15.02.2011 - Curierul national
Cat se mai pot ieftini terenurile?

Dupa scaderile agresive din ultimii doi ani de pana la 70%, in 2011 ajustarile preturilor vor fi de maximum 20%
In 2010 valoarea acestor proprietati s-a modificat cu un procent de pana la 30%
In momentul de fata cei care sunt interesati de achizitiile unor terenuri sunt dezvoltatorii de retail sau birouri

Cele mai inflamate sectoare din real estate au cunoscut cele mai drastice reduceri. Iar un exemplu este piata terenurilor, care a inregistrat in ultimii doi ani ajustari ale preturilor chiar si de 70%. Acest lucru este normal avand in vedere ca in perioada de boom proprietarii terenurilor ridicau valoarea proprietatilor de la o ora la alta. In ultimii doi ani cele mai mari scaderi de preturi au fost la Iasi (- 68,7%), iar cele mai mici scaderi de preturi s-au inregistrat la Miercurea Ciuc (-26,2%), potrivit unei analize realizate de Darian.
Acum dupa doi ani de scaderi agresive, specialistii din imobiliare estimeaza ca piata se va mai calma, iar ajustarile drastice nu se vor mai repeta, dar preturile terenurilor ar mai putea scadea cu un procent de maximum 20%.
"Piata de terenuri va ramane o piata a cumparatorilor, in care tranzactiile se vor incheia doar la preturi competitive. Este foarte important ca proprietarii sa ramana flexibili, atat in materie de preturi, cat si in diferitele structuri pe care le pot "imbraca" tranzactiile. Nu estimam scaderi mari de preturi in viitor, ci doar ajustari minore ale preturilor in limita marjelor negocierii, si anume 15-20% din pretul cerut", a declarat intr-un comunicat de presa remis redactiei, Mihai Bogza, Associate Director in cadrul departamentului de terenuri al Colliers International, companie de consultanta.
Preturile au continuat sa scada in 2010, desi intr-un ritm mult mai scazut decat in 2009. In Bucuresti, tranzactiile s-au incheiat la preturi cu 15-30% mai mici decat in 2009, reiese dintr-un studiu realizat de Colliers.
Scaderea preturilor a fost mai abrupta in orasele de provincie, cu exceptia acelora in care exista 2-3 proprietari dominanti ce controleaza mare parte din oferta de calitate si nu sunt presati sa vanda, se arata intr-un studiu realizat de Colliers.
Compania de evaluare Darian a realizat un studiu pe care l-a lansat saptamana trecuta si din care reiese ca preturile au scazut in medie cu 22%  in ultimul an si cu 45% in ultimii doi ani. In 2010 comparativ cu 2009 cea mai mare scadere de pret s-a inregistrat la Constanta (- 41,8%), iar cea mai mica scadere  de pret la Drobeta Tr. Severin (- 6,9%). In 2010 comparativ cu 2008 cea mai mare scadere de pret  a fost la Iasi (- 68,7%), iar cea mai mica scadere de pret s-a inregistrat la Miercurea Ciuc (-26,2%).
Dezvoltatorii de retail sau birouri cumpara terenuri

Potrivit analizei Colliers, piata de terenuri a cunoscut o revigorare, iar tranzactiile s-au inmultit. Investitiile au fost directionate in mod egal catre Bucuresti si alte orase din tara. Loturile de teren vandute in Bucuresti sunt predominant destinate dezvoltarilor de retail sau birouri, si secundar proiectelor rezidentiale (vile individuale sau proiecte de apartamente la scara redusa) sau din sectorul medical. In restul tarii, loturile de teren tranzactionate sunt destinate aproape exclusiv retailului de tip big box/parcurilor de retail.
Desi aparent limitata, oferta de terenuri s-a imbogatit in ultimul an. Mai multi proprietari afectati de declinul general al economiei au scos la vanzare terenuri pentru a face rost de lichiditati, in timp ce anumite banci au inceput executarea activelor neperformante din bilanturile lor contabile. O sursa importanta de terenuri noi in afara Bucurestiului au constituit-o amplasamentele diverselor fabrici afectate de criza, mai ales din zona de textile si de mobila. In cazul unor astfel de proprietati, aflate in locatii centrale, cu caracteristici foarte bune (forma regulata, deschidere mare si suprafata intre 2,5 ha - 5 ha), retailerii s-au aratat interesati si tranzactiile s-au concretizat.
In 2010, cererea a venit in mare parte dinspre utilizatorii finali, in timp ce achizitiile speculative au fost destul de rare. Cei mai activi cumparatori au fost operatorii de retail de tip big box, care au vizat si alte orase mari in afara de Bucuresti, in special cele cu peste 50.000 de locuitori. Cora, Kaufland, Lidl, Penny Market si Dedeman au incheiat cele mai multe tranzactii anul trecut.
Dezvoltatorii traditionali de cladiri de birouri au redevenit activi, acestia estimand livrarea cu succes a proiectelor peste 2-3 ani, cand cererea pe piata inchirierilor va reveni la un ritm sustinut, iar oferta va fi limitata din cauza livrarilor putine din ultima perioada.  

Topul terenurilor care au cunoscut cele mai spectaculoase reduceri de pret in 2010

Un studiu realizat de portalul imobiliare.ro indica faptul ca, in 2010, terenurile si-au pierdut mai mult de jumatate din valoare in toata tara, cu precadere in marile orase. Primul loc in topul terenurilor care au cunoscut cele mai spectaculoase reduceri de pret in ultimele 12 luni este ocupat de o parcela de 880 mp situata in zona Baneasa din Bucuresti. Terenul are un front stradal de 50 metri, iar regimul de constructie permis este de P+1E+M. Daca initial pretul solicitat pentru acest teren era de 990 euro/mp, in prezent pretul de vanzare afisat este de 470 euro/mp, adica o scadere de 53%.
Locul doi in top este ocupat de un teren de 550 mp din Cluj-Napoca. Terenul, cu un front stradal de 15 m, este situat intr-o zona exclusivista, intr-un cartier rezidential de top si are toate utilitatile. Pretul acestui teren a scazut pe parcursul anului 2010 de la 600 euro/mp la 370 euro/mp.
Pe locul trei se situeaza un teren din zona Bulevardului 1 Mai din Capitala. Pe teren se poate construi un imobil P+2E+M cu o amprenta de 155 mp si o suprafata totala construita de 535 mp. Diferenta de pret inregistrata in acest caz pe parcursul ultimelor 12 luni este de 210 euro/mp (22%), de la 940 euro/mp la 730 euro/mp, in conditiile in care pretul initial afisat a fost de 1.190 euro/mp in decembrie 2009. 200 euro/mp reprezinta scaderea de pret in cazul terenurilor care ocupa urmatoarele pozitii din acest clasament.

Diferenta dintre preturile din Capitala si din provincie este imensa

Daca in Bucuresti pretul pe metru patrat de suprafata utila este de ordinul sutelor de euro, in celelalte orase mari din tara sau in imprejurimile lor preturile sunt de cateva zeci de euro pe metru patrat. In Brasov, cea mai mare reducere de pret a fost inregistrata la Sacele. Preturile au scazut cu 54% in intervalul ianuarie 2010 - ianuarie 2011. Insa pretul mediu cerut in prezent este de 35 euro/mp. Scaderi importante de pret au fost inregistrate si la Harman (-48%), Ghimbav (-47%) sau Rasnov (-38%). Mai putin afectate au fost localitatile Bod (-11%) si Bran (-24%).
Cea mai mare scadere de preturi la terenurile aflate in localitatile din jurul municipiului Cluj-Napoca a fost inregistrata la Gilau, unde pretul mediu solicitat in ianuarie 2011 este 22 euro/mp, cu 58% mai putin decat in aceeasi perioada a anului trecut.
Cele mai mari reduceri de pret la terenurile intravilane pentru constructii in localitatile din jurul Timisoarei au fost inregistrate la Mosnita Noua, unde pretul cerut a scazut in ultimul an cu 56%, si Dumbravita, unde scaderea a fost de 49%. Scaderi importante au fost inregistrate si in Ghiroda (-42%) sau Mosnita Veche (-34%).