Cand se termina criza din imobiliare? Citeste cum iti dai seama ca a fost atins pragul de jos

Imobiliare

01.02.2010 - Money.ro

Criza pe care o traverseaza piata imobiliara mondiala era predictibila. Insa, cum vom sti cand s-a terminat? Barometrul este pretul terenului.

Costurile de constructie ale unei case nu difera considerabil de la o zona la alta, insa pretul de vanzare este determinat de locatie. Dezvoltatorii nu platesc mai scump pentru mana de lucru si nici pentru calitatea materialelor de la o regiune la alta in aceeasi piata. Pentru a-si asigura profituri generoase, investitorii aloca bugete mari achizitiei de terenuri cu potential, se arata in Raportul de investitii Money Week.

Cat timp accesul la creditare este dificil atat pentru dezvoltatori cat mai ales pentru utilizatorii finali, vanzarile de terenuri vor continua sa fie rare. Odata reluate tranzactiile pe aceasta piata, vom sti ca punctul minim al ciclului imobiliar a fost atins.

Drama economica prin care trecem nu este diferita de parcursul crizelor anterioare, spun analistii intervievati de Money Week. Cu o singura diferenta: numarul mai mare al celor afectati. Proprietatile se vor devaloriza in continuare la nivel mondial, cel putin pana in 2011, iar revenirea pietei rezidentiale, primul segment ce iese din criza, va fi determinata de Bursele din America, se arata in studiul citat.
 
Daca 2011 este anul in care analiștii estimeaza ca pietele imobiliare mature vor incepe sa iasa din criza, 2011 nu coincide cu momentul in care piata locala va intra pe un trend crescator.
 
Romania, ca majoritatea tarilor din Europa Centrala si de Est se stabilizeaza, dar este cu cel putin sase luni in urma Occidentului, unde, preturile au  inceput deja sa se aprecieze. In Marea Britanie, de exemplu, valoarea medie a unei case a crescut in 2009 cu peste 1.500 de lire, dupa caderea dramatica din 2008, de 31.355 lire, potrivit publicatiei Financial Times.
 
In reginea Centrala și de Est a Europei, cele mai stabile piete sunt Polonia, Slovacia si Cehia. La sfarșitul anului inclusiv acestea se confruntau cu o cerere redusa si scaderi de preturi, potrivit companiei de consultanta imobiliara REAS.
 
In ECE preturile locuintelor au scazut cu pana la 40%, in timp ce devalorizarea terenurilor a ajuns pana la 50%. Printre cele mai drasctice corectii au fost inregistrate in Romania pe segmentul terenurilor, unde valoare de piata a unei proprietati a scazut pana la 80% fata de perioada de boom imobiliar.
 
"Pietele imobiliare au inceput sa se vindece, dar in ritmuri diferite”, a declarat John Duckworth, managing director ECE Jones Lang LaSalle, citat de PropertyWise Bulgaria. Astfel, daca America iese din criza in 2011, Europa Occidentala va face pasul dupa aproximativ È™ase luni, iar pentru tarile mai putin mature din regiunea noastra, inclusiv Romania, ieÈ™irea din criza este estimata pentru sfarÈ™itul lui 2011.

Pe ce se bazeaza analiștii cand afirma ca 2011 este anul ieșirii din criza? In conditiile in care speculantii si investitorii vor duce tranzactiile cu terenuri la valori tot mai mari va fi parcurs un ciclu imobiliar similar celor tranzitate in prezent.

Creditele uriase oferite de banci cu ipoteca pe terenurile supraevaluate au contribuit la explozia si apoi la caderea drastica a pietei. De-a lungul timpului, acest ciclu a fost parcurs in aproximativ 18 ani: 14 caracterizati de cresteri de preturi si patru de declin, se mai arata in studiu. 

Din 1955, in majoritatea economiilor Vestice ciclul de 18 ani a fost exact: din 1955 pana in 1973/1974 si apoi pana in 1992/1993. Urmand acelasi rationament, punctul cel mai de jos al crizei actuale va fi atins la sfarsitul lui 2010, inceputul lui 2011.

Pretul de lista al locuintelor este in continuare departe de valoarea reala in majoritatea tarilor. Cu exceptia Germaniei, corectia pietei rezidentiale din Europa nu s-a terminat, se arata in studiul citat. O modalitate prin care sa apreciezi daca o proprietate este listata la pretul corect este analizarea veniturilor pe care aceaste le produce. Pe scurt: chiriile sunt cheia!

Citeste cu cat sunt supraevaluate rezidentele din principalele piete imobiliare:

Spania              +55%
Hong Kong      +53%
Australia           +50%
Franta               +40%
Suedia              +35%
Irlanda              +30%
Marea Britanie +29%
Olanda              +29%
Japonia             -33%
Germania         -15%

 

Inca din toamna anului trecut, consultantii imobiliari din SUA au inceput sa transmita semnale in piata potrivit carora a venit momentul sa reinceapa achizitia de case. Citește cele mai importante cinci motive pentru care sa faci pasul și alte cinci pentru care sa mai aștepti, puse cap la cap de editorii Kilipinger, unul din cele mai cunoscute portaluri de peste ocean.

Cinci motive sa cumperi acum

1. Preturile sunt relativ stabilie. Declinul abrupt din 2009 pe piata noua nu se va mai repeta, astfel ca daca vei cumpara acum un apartament nou vei pierde o suma relativ mica pentru ca ai ratat punctul cel mai de jos.

2. Planuiesti sa locuiesti in aceasta casa pentru mai mult de cinci ani. Daca nu planuiesti sa cumperi in scop speculativ si nu vrei sa vinzi mai devreme de cinci ani, economistii spun ca nu vei vinde in pierdere.

3. Rata si chiria rivalizeaza.

4. Ai gasit locuinta potrivita in locatia potrivita. Cand vei vinde, acest lucru va conta.

5. Ai deja o locuinta, dar ai gasit un chilipir. Banii ramasi din vanzarea proprietatii tale valoreaza mai mult acum decat in perioade de boom.


Cinci motive sa nu cumperi acum

1. Esti deja proprietar, dar de mai putin de doi ani. Sansele sa vinzi in pierdere sunt foarte mari acum.

2. Nu ai siguranta locului de munca. Daca firma la care lucrezi are probleme si nu ai alte venituri, este mai bine sa amani decizia.

3. Planuiesti sa vinzi mai devreme de cinci ani. Desi nu este atat de important sa cumperi exact in punctul cel mai de jos, este esential sa astepti suficient pentru ca piata sa reinceapa sa creasca.

4. Nu esti multumit de ofertele de creditare ale institutiilor financiare, care sunt mai precaute in ceea ce priveste acordarea imprumuturilor.

5. Vrei o locuinta intr-o zona unde preturile sunt in continuare in scadere masiva. In acest climat, este mai bine sa astepti.